Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория "недвижимости" является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.
В России ученые стали заниматься системным юридическим анализом института недвижимости (и, главным образом, такой ее составляющей, как земля) примерно с ХIХ века.
Особенностью российской юридической литературы о недвижимом имуществе на протяжении двух последних веков является то обстоятельство, что исследователи анализируют прежде всего юридические характеристики оборота земель. Обращение же к внутреннему анализу понятия недвижимости как системы, включающей помимо земли и иные элементы, можно встретить сравнительно нечасто. Таким образом, основные правовые характеристики недвижимости (особенно в ХIХ веке) можно встретить в трудах специалистов по земельному праву и только во вторую очередь в работах юристов, специализирующихся в области гражданского права.
Фундаментальные исследования о правовой основе землевладения появились в первой половине ХIХ века.
В книге А. Лакиера "О вотчинах и поместьях" *(52) дан очерк развития понятий "вотчина" и "поместье" от киевского периода древнерусского государства до петровского времени включительно.
Общим правовым основаниям возникновения поземельной собственности, ее статусу, разновидностям и переходу в порядке наследования по древнерусскому праву посвящен труд О. Турчанинова "О поземельной собственности и наследстве в Древней Руси" *(53).
Основаниям приобретения права собственности на землю посвящен труд И. Энгельмана "О приобретении права собственности на землю по русскому праву" *(54). Значимость этой книги определяется тем, что в ней осуществлен гражданско-правовой подход к анализу земельной собственности, определены юридические способы приобретения права собственности на земельную недвижимость.
В 1884 году вышла в свет работа Н.Ф. Блюменфельда "О формах землевладения Древней Руси" *(55), в которой исследованы истоки форм землевладения в русском праве, дана их экономическая и юридическая характеристика.
Сословный характер русского общества и разный правовой режим сословной собственности, в том числе и недвижимой, вызвал появление работ, в которых анализируется природа различных видов сословной недвижимой собственности. Так, например, во второй половине ХIХ века появляются труды, посвященные исследованию недвижимого имущества, принадлежащего церкви и монастырям: В. Милютина "О недвижимых имуществах духовенства в России" *(56), М.И. Горчакова "О земельных владениях митрополитов, партиархов и Святейшего Синода. 988-1738 гг." *(57), Н. Ростиславова "Опыт исследования об имуществах и доходах наших монастырей" *(58), И.Е. Германа "История межевого законодательства от уложения до генерального межевания (1649-1765 гг.)" *(59), Н. Василенко "Церковные недвижимые имущества в России" *(60).
Заметный вклад в дореволюционную правовую науку внесли книги об ограничениях права собственности на недвижимость, изданные В.И. Курдиновским - "К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России" *(61) и "Об ограничениях права собственности на недвижимое имущество по закону (по русскому праву)" *(62).
Одной из самых фундаментальных работ дореволюционного времени стала книга Л.А. Кассо "Понятие залога в современном праве" *(63). Исследуя институт залога, автор уделил особое внимание залогу недвижимости. Кроме того, Л.А. Кассо написаны иные работы, посвященные анализу недвижимости по русскому праву: "Здание на чужой земле" *(64) и "Русское поземельное право" *(65).
Вопросам залоговых правоотношений вообще и ипотечных отношений в частности посвящена работа А.С. Звоницкого "О залоге по русскому праву" *(66).
Свою значимость сохраняют труды В.Б. Ельяшевича *(67), в которых дана классификация современных автору мировых систем укрепления прав на недвижимое имущество. Кроме того, В.Б. Ельяшевич обращался к отдельным вопросам статуса недвижимости (зданий на чужой земле) и совершения сделок с недвижимым имуществом *(68).
К работе В.Б. Ельяшевича примыкают труды И.А. Базанова "Вотчинный режим в России" *(69), "Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства" *(70) и А.Л. Фрейтег-Лоринговена "Материальное вотчинное право проекта Вотчинного устава" *(71), в которых анализируется русский законопроект, регулирующий вотчинное право, основанное на государственной системе регистрации сделок с недвижимостью.
Значимость книги И.А. Покровского "Основные проблемы гражданского права" *(72) невозможно переоценить. Наряду с наиболее фундаментальными проблемами гражданского права И.А. Покровский обращает внимание на недвижимость. Хотя исследование института недвижимости и его значения в гражданском обороте ученый проводит в контексте вопросов собственности, прав на чужие вещи (гл. ХI и ХII), глубина и ценность высказанных при этом мыслей относительно правового режима недвижимости, принципов установления регистрационной системы сделок с недвижимостью не теряют своего значения до сегодняшнего дня.
В советское время недвижимость была исключена из гражданского оборота. Это повлекло устранение из законодательства классификации вещей на движимые и недвижимые. Фактически в обороте оставались только жилые дома, принадлежащие на праве личной собственности гражданам, причем этот оборот был в значительной степени ограничен различными законодательными препонами. Вышеизложенные обстоятельства являются объяснением того, что в юридической литературе советского времени практически отсутствуют работы по исследованию недвижимого имущества как правовой категории.
Сразу после того, как Гражданский кодекс РСФСР 1922 года зафиксировал упразднение деления имущества на движимое и недвижимое, в советской юридической литературе появилась статья А. Мексина "Об упразднении имуществ на движимые и недвижимые" *(73), в которой дан правовой анализ этих законоположений.
Одной из немногих работ советского периода, в которой анализируются особенности правового регулирования недвижимого имущества, является работа И.Л. Брауде "Право на строение и сделки по строениям" *(74). Объективно существующие отличия недвижимых вещей от движимых выразились и в особенностях их правового регулирования. Следует отметить, что, в силу указанных правовых ограничений оборота недвижимых вещей, в данной работе проведено научное исследование только отдельных объектов (жилых домов), сделки с которыми разрешались действующим законодательством. Также интересна работа Г.Н. Амфитиатрова *(75).
Специфическим аспектам правового режима недвижимой собственности посвящена книга Ю.К. Толстого "Признание строений бесхозяйными и бесхозяйно содержимыми" *(76).
Современный период развития литературы о правовом регулировании недвижимости можно охарактеризовать как период становления. При этом появляется довольно много журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью, однако фундаментальных трудов в этой области немного.
Одной из немногих работ современного периода, в которой анализируется понятие недвижимого имущества, является книга Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич "Недвижимое имущество: Правовое регулирование" *(77). Хотя авторы и ограничиваются анализом особенностей правового режима таких объектов недвижимости, как земля, недра, воды, леса, предприятия, жилые и нежилые помещения (за пределами книги остаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то есть те объекты, которые хотя и отнесены к недвижимости законом, но по своей природе являются движимыми вещами), однако обстоятельность изложения проблемы статуса недвижимого имущества, его характерных признаков на сегодняшний день делает эту книгу наиболее заметным трудом современной российской юриспруденции.
Заметное место в современной литературе, посвященной юридическому анализу недвижимости, занимает работа О.М. Козырь "Недвижимость в новом Гражданском кодексе России" *(78). Несмотря на относительно небольшой размер этой статьи, в ней проведен скрупулезный анализ современной российской гражданско-правовой концепции института недвижимости, выявлено содержание вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество. В работе определен пообъектный состав недвижимого имущества, рассмотрены вопросы государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
В работах В.В. Витрянского *(79) анализируются различные виды сделок с недвижимостью. Теоретическому исследованию особенностей совершения сделок с недвижимостью сопутствует анализ складывающейся судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимым имуществом.
В монографии В.П. Камышанского "Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений" *(80) исследованы вопросы ограничений права собственности в отношении недвижимого имущества. К указанной работе примыкает и докторская диссертация *(81) этого же автора, которая является методологической базой для анализа ограничений права собственности на недвижимость, основанного на разграничении имущества на движимое и недвижимое.
Комментарий судебно-арбитражной практики по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью, содержится в книге судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Н.Р. Ивановой "Защита права собственности в арбитражном суде" *(82).
Монография А.В. Копылова "Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве" *(83) посвящена исследованию сущности ограниченных вещных прав на землю как в римском частном праве, русском дореволюционном, советском гражданском праве, так и в современном российском праве.
Книга В.А. Алексеева "Регистрация прав на недвижимость" *(84) посвящена анализу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(85) (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость) и складывающейся в соответствии с этим законом административной и судебной практики регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В книге дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и проанализирован правовой режим осуществления государственной регистрации как акта признания прав на недвижимость. В основе работы лежит анализ понятия объекта недвижимости, предлагается классификация объектов недвижимого имущества и выявлена правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость как правового института, его цели, задачи и принципы осуществления.
Работа С.А. Бабкина "Основные начала организации оборота недвижимости" *(86) посвящена анализу правового регулирования оборота недвижимости. Работа построена на сравнительном анализе действующих в ряде зарубежных государств (Германия, Канада, США, Швейцария) систем регистрации (оглашения) прав на недвижимое имущество. Автор исследует понятие недвижимости, объективные предпосылки формирования дефиниции "недвижимость", вопросы публично-правовых ограничений оборота недвижимости.
Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга "Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права" *(87) представляет из себя сборник статей преподавателей указанного заведения. В работе Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)" *(88) речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество. Авторы при написании работы учли новейшие изменения в законодательстве, регулирующем оборот недвижимости и регистрацию прав на недвижимое имущество.
В монографии И.Д. Кузьминой "Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости" *(89) представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости - зданий и сооружений. Представленный в работе анализ был предпринят впервые и выполнен на основе нового законодательства Российской Федерации. В книге рассматриваются основные категории, характеризующие правовой режим зданий и сооружений, определен порядок введения зданий и сооружений в гражданский оборот, показаны проблемы реализации права распоряжения ими. На основании указанной работы автором подготовлена докторская диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук *(90).
С.А. Степанов подготовил монографию *(91) и на ее основе докторскую диссертацию *(92), посвященную теоретическим проблемам недвижимого имущества. Эти работы посвящены исследованию взаимосвязей недвижимых вещей в гражданском праве. Особое внимание уделено системоподобным построениям недвижимых объектов - сложным и составным недвижимым вещам и имущественным комплексам.
Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях С.П. Гришаева *(93), А.Р. Кирсанова *(94), Ю.В. Романца *(95), К.И. Скловского *(96), А.М. Эрделевского *(97), В.Ф. Яковлева *(98).
Кроме того, за последние годы в самых разных регионах Российской Федерации защищено довольно значительное количество кандидатских диссертаций по юридическим направлениям, авторы которых обращались к исследованию различных проблем государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости и сделок с недвижимостью. Это диссертации А.В. Акчурина *(99), Е.М. Андреевой *(100), Т.Д. Аппак *(101), И.В. Астаниной *(102), С.В. Безбах *(103), Д.С. Бугрова *(104), А.В. Волынцевой *(105), Т.В. Глинщиковой *(106), Ю.И. Головина *(107), Н.Е. Гребневой *(108), Е.А. Грызыхиной *(109), Н.В. Диаковской *(110), А.В. Дмитриева *(111), Е.А. Дорожинской *(112), Н.С. Карцевой *(113), Е.Б. Козловой *(114), С.В. Мальцевой *(115), В.В. Михольской *(116), Е.Ю. Петрова *(117), В.А. Петрушкина *(118), В.А. Порошкова *(119), А.А. Роньжина *(120), Е.С. Роговой *(121), М.А. Салиховой *(122), П.В. Скибы *(123), С.А. Степанова *(124), М.П. Сухомлиновой *(125), С.М. Чеучевой *(126).
Отдельные аспекты правовой конструкции недвижимости изучались в ходе обсуждения юридической общественностью проекта федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а с принятием этого закона - при комментировании его положений.
Так, были изданы научно-практические комментарии к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": разработчиков закона *(127), М.И. Брагинского *(128), А.М. Эрделевского *(129), под редакцией П.В. Крашенинникова *(130); к Градостроительному кодексу Российской Федерации О.И. Крассова *(131); к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" под редакцией И.Д. Грачева *(132), под редакцией М.Г. Масевич *(133), В.С. Анохина *(134).
Кроме того, были изданы монографии по вопросам залогового права: В.М. Будилов "Залоговое право России и ФРГ" *(135) и А.В. Черных "Залог недвижимости в российском праве" *(136). Системному анализу правовых проблем организации и функционирования рынка ипотечного кредитования, его моделей посвящена книга, изданная под редакцией В.С. Ема "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" *(137).