Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений.
Не является исключением значимость судебно-арбитражной практики и для рынка недвижимости. Зачастую именно на основании актов, принимаемых судебными органами, формируются те или иные направления развития отношений в сфере оборота недвижимости.
С учетом того обстоятельства, что судебная практика в Российской Федерации формируется тремя ветвями судебной власти, можно объединить принимаемые судебные акты в три группы, в зависимости от судебного органа, принимающего их.
Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации
Конституционный Суд Российской Федерации обладает четырьмя конституционными полномочиями, среди которых важнейшее место занимает нормоконтроль или, другими словами, проверка конституционности законов, нормативных правовых актов, осуществляемая по запросам и жалобам органов власти, граждан и судов *(244). В том случае, если Конституционный Суд РФ признает нормативный акт не соответствующим Конституции Российской Федерации, то это является основанием для отмены этого акта в установленном порядке, и положения этого акта не могут быть применены судами, иными органами и должностными лицами.
Помимо прочих дел в практике Конституционного Суда РФ бывают дела о проверке конституционности законов и иных правовых актов, регулирующих правоотношения, возникающие на основании сделок с недвижимостью, в частности, регулирующих оборот недвижимости в социальной и в коммерческой сфере.
|
|
Так, Конституционным Судом РФ принято Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова *(245). Этим постановлением признана не соответствующей российской Конституции ст. 4 указанного закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. После принятия постановления в гражданский оборот было вовлечено значительное количество объектов недвижимости - жилых помещений в коммунальных квартирах.
По делу о конституционности Лесного кодекса РФ принято Постановление Конституционного Суда РФ от 9 января 1998 г. N 1-П *(246). Этим постановлением Конституционный Суд РФ признал Лесной кодекс РФ соответствующим Конституции РФ, сформулировав положения об особом правовом режиме собственности на лесной фонд и связанные с этим принципиальные отличия регулирования вопросов владения, пользования и распоряжения лесным фондом.
В Определении Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. N 103-О об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделан вывод о том, что применение норм оспариваемого закона поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств, установление которых, так же как и выбор подлежащих применению норм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции. При этом, как указал Конституционный Суд РФ, различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности.
|
|
Кроме того, Конституционным Судом РФ приняты иные акты, в которых оценивались нормативные положения о недвижимости и сделок с ней с позиции их конституционности. К таким актам относятся: Постановление от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска *(247), Определение от 15 июня 1999 г. N 64-О по делу о проверке конституционности пунктов 4.9 и 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г." *(248); Определение от 3 февраля 2000 г. N 41-О по жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" *(249); Определение от 5 июля 2001 г. N 132-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации *(250); Определение от 6 ноября 2003 г. N 387-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной Ольги Павловны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации *(251) и др.
|
|
Вопросы недвижимости в практике судов общей юрисдикции
В практике судов общей юрисдикции значительное место занимают споры по сделкам с недвижимостью. Поскольку, в соответствии с процессуальным законодательством, компетенцию судов общей юрисдикции составляет разрешение споров с участием граждан, то наиболее высок в общем объеме таких споров удельный вес споров по поводу жилых помещений.
Большую роль в формировании единой судебной практики сыграло Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 о некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" *(252).
Отдельные вопросы сделок с недвижимостью имеются в постановлениях Президиума Верховного Суда РФ, которыми утверждены обзоры судебной практики: от 14 мая 1997 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) *(253); от 1 октября 1997 г. - обзор судебной практики за второй квартал 1997 г. (по гражданским делам) *(254); от 14 января 1998 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второе полугодие 1997 г. (по гражданским делам) *(255); от 1 августа 1998 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам *(256); от 19 июля 1999 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам *(257); от 28 июня 2000 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2000 г. *(258); от 19 сентября 2002 г. - обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов *(259); от 9 июля 2003 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2003 г. *(260)
Вопросы недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Весьма значимой для коммерческого оборота оказывается практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В зависимости от органа, который принимает решение, судебно-арбитражные акты могут быть классифицированы следующим образом.
- Постановления, принимаемые Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Этими актами даются разъяснения по вопросам судебной практики, которые имеют обязательный характер для арбитражных судов (ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации") *(261).
- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении конкретных дел. Эти судебные акты имеют прецедентное значение.
- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ по результатам рассмотрения отдельных вопросов судебной практики. Этими судебными актами утверждаются обзоры судебно-арбитражной практики, которые доводятся до сведения арбитражных судов в виде информационных писем (ст. 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации").
Среди наиболее значимых для формирования судебно-арбитражной практики по спорам, возникающим при совершении сделок с недвижимостью, необходимо выделить следующие судебные акты.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав *(262) даны рекомендации арбитражным судам по разрешению споров с участием государственных или муниципальных предприятий в хозяйственных обществах и товариществах с передачей вклада в виде недвижимого имущества, а также по разрешению споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства *(263) даются разъяснения по целому ряду вопросов, встречающихся при разрешении споров, возникающих из земельных правоотношений.
Существенное влияние на стабилизацию судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимостью оказали обзоры практики, направленные арбитражным судам в виде информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ:
- от 28 апреля 1997 г. N 13 - обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав *(264);
- от 5 мая 1997 г. N 14 - обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров *(265);
- от 11 июня 1997 г. N 15 - обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий *(266);
- от 13 ноября 1997 г. N 21 - обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости *(267);
- от 15 января 1998 г. N 26 - обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге *(268);
- от 11 января 2000 г. N 49 - обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении *(269);
- от 24 января 2000 г. N 51 - обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда *(270);
- от 1 июня 2000 г. N 53 - о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений *(271);
- от 25 июля 2000 г. N 56 - обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве;
- от 18 января 2001 г. N 58 - обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов *(272);
- от 16 февраля 2001 г. N 59 - обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(273);
- от 21 февраля 2001 г. N 60 - обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" *(274);
- от 27 февраля 2001 г. N 61 - обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства *(275);
- от 13 марта 2001 г. N 62 - обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность *(276);
- от 11 января 2002 г. N 66 - обзор практики разрешения споров, связанных с арендой;
- от 17 февраля 2004 г. N 76 - обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение;
- от 17 ноября 2004 г. N 85 - обзор практики разрешения споров по договору комиссии (п. 23);
- от 28 января 2005 г. N 90 - обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке *(277).
Прецедентное значение имеют постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по конкретным делам в порядке надзора. Дела, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по сделкам с недвижимостью, исчисляются сотнями. Постановления, принятые по результатам рассмотрения этих дел, как правило, публикуются в официальном печатном органе Высшего Арбитражного Суда РФ - "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". В качестве примера можно привести несколько опубликованных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам недвижимости: от 19 ноября 2002 г. N 4713/02 *(278); от 14 декабря 2004 г. N 11992/04 *(279); от 21 декабря 2004 г. N 11359/04 *(280).