ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящие методические указания предназначены для курсового проектирования по дисциплине «Оценка собственности». Основной целью курсового проекта является закрепление и углубление знаний, полученных при изучении теоретического курса «Оценка недвижимости», а также приобретение практических навыков: расчета стоимости недвижимости, анализа полученных результатов, работы с нормативной и законодательной базой в области оценочной деятельности, составления отчета в соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ [7.9].
Курсовой проект разрабатывается в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519, однако состав его является сокращенным вариантом, отвечающим требованиям только курсового проекта. Курсовой проект может разрабатываться по недвижимости различного назначения: производственной, складской, офисной, жилой и иной недвижимости.
При выполнении курсового проектирования студент обязан:
– изучить законодательные акты, рекомендации научно-исследовательских организаций, отечественные и зарубежные литературные источники по теме курсового проекта;
– использовать современные приемы и методы технико-экономических расчетов, связанных с оценкой недвижимости;
– систематически и целеустремленно выполнять курсовой проект, соблюдать график контрольных проверок;
– формулировать и излагать свои мысли, цели и результаты четко, логично, хорошим литературным языком.
Работа готовится в одном экземпляре. Текст может быть исполнен в рукописном варианте, на пишущей машинке или с использованием ЭВМ. Наиболее предпочтительно выполнение работы на ЭВМ, поскольку это облегчает редактирование текста, дает Вам возможность использовать материал при написании других работ, в том числе дипломной.
Общий объем курсового проекта 25–35 страниц текста, напечатанного через полтора интервала. В данный объем не включаются приложения и список литературы.
Проект выполняется на белой бумаге формата А4. Текст работы оформляется на одной стороне листа. Каждая страница проекта должна иметь поля: левое – 25 мм, верхнее – 25 мм, правое – 15 мм, нижнее – 25 мм.
По окончании проект подписывается автором с указанием инициалов и фамилии, а также даты завершения работы.
Все страницы нумеруются арабскими цифрами по порядку от титульного листа до последнего листа без пропуска и повторений. Первой страницей считается титульный лист, на котором номер не ставится, на следующем листе (задание на выполнение курсового проекта) указывается цифра «2». Порядковый номер страницы ставится на середине верхнего поля. Последним листом работы нумеруется лист содержания.
В содержании указывается перечень всех вопросов (разделов и подразделов) курсового проекта, а также номера страниц, с которых начинается каждый из них. Вопросы в курсовом проекте должны иметь формулировку и порядковые номера в соответствии с вышеприведенным содержанием.
Наименование вопросов записывают в виде заголовков строчными буквами (кроме первой прописной) симметрично относительно текста без подчеркивания. Точку в конце наименования не ставят. Если наименование состоит из двух предложений, их разделяют точкой. Каждый вопрос следует начинать с новой страницы.
Список литературы является составной частью работы и отражает степень изученности рассматриваемой проблемы. В список литературы включаются, как правило, не только те источники, на которые имеются библиографические ссылки, но и те, которые Вы изучили при исследовании темы работы.
Литература группируется в списке в следующем порядке:
Официальные материалы.
– конституция, кодексы, законы, указы, постановления;
– источники статистических данных;
– ведомственные положения, инструкции, письма.
Отечественная литература.
В алфавитном порядке фамилий авторов и заглавий книг и статей.
Иностранная литература.
В порядке латинского алфавита.
Оформление каждого библиографического источника в списке литературы должно соответствовать требованиям государственных стандартов:
ГОСТ 7.1–84. Библиографическое описание документа. Общие требования и правила составления.
ГОСТ 7.80–2000. Библиографическая запись. Заголовок. Общие требования и правила составления.
Консультации по правилам оформления списка литературы и применения указанных стандартов следует получать в библиотеке университета.
КРАТКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КАЖДОГО РАЗДЕЛА
В первом разделе приводятся основные понятия и определения недвижимости и других объектов собственности (принципы оценки, подходы и методы), стоимости, её виды и сферы применения, основные этапы процесса оценки недвижимости.
Во втором разделе приводится обзор рынка недвижимости, дается анализ общего состояния рынка недвижимости (общее количество в регионе фирм, работающих в сфере недвижимости: строители, проектировщики, риэлтеры и др., общее количество сделок с недвижимостью за определенный период, среднее время сделок и т.п.). Данный анализ должен ответить на следующие вопросы:
· Какую стратегию на рынке реализуют основные участники;
· На каких сегментах главным образом работают основные участники;
· На каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;
· Каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, уровень цен, типичный покупатель, количество сделок, ставки арендной платы, условия арендных договоров и т.п.).
Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости: жилой, офисной, торговой, гостиничной и т.п. с приведением цифровых показателей стоимости недвижимости при различных сделках (купли-продажи, аренды). Объект выбирается студентом самостоятельно.
В третьем разделе дается анализ местоположения объекта (регион и описание местоположения площадки). Приводятся сведения о природно-климатических условиях (климат, осадки, преобладающее направление ветров, зоны затопляемости, наличие и уровень подземных вод, природные ресурсы), состоянии окружающей среды (основные загрязняющие вещества, их концентрация и ПДК, местоположение источников загрязнения, состояние почвы, атмосферы и водных ресурсов); экономика региона и района (стадии развития, состояние по отраслям с анализом влияния на рынок недвижимости: промышленность, строительство, сельское хозяйство, транспорт, связь, торговля; занятость и доходы населения, сведения о налогах). Завершается подраздел выводами о тенденциях развития региона, привлекательности его для потенциальных покупателей (инвесторов). По анализу местоположения площадки приводятся следующие характеристики и показатели: границы, застроенность окружения (полнота застройки, основные типы застройки и состояние); местоположение и транспортная доступность объекта (обеспеченность общественным транспортом, удаленность от делового центра, удаленность от центров жизнеобеспечения – мест работы, торговли, медицинских учреждений, школ, объектов культуры, состояние подъездных путей, удаленность от главных транспортных магистралей); развитость инженерной инфраструктуры (наличие и состояние водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплогазоснабжения, связи и т.п.); зонирование, типы землепользования, типичное использование окружающей недвижимости; локальное состояние окружающей среды (загрязненность воздуха и водоемов, уровень шума, чистота и освещенность территории, близость рекреационных зон). В итоге делаются выводы: положительные и отрицательные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение).
В четвертом разделе приводится описание земельного участка и характеристика улучшений. По земельному участку – (градостроительная зона, площадь м², топография, форма участка, наличие инженерных систем; подъезд, рельеф и почвы, затопляемость, подземные воды, сейсмичность, другие опасности окружающей среды, текущая ставка земельного налога, либо аренды).
По улучшениям – (год постройки, капитальность, технические характеристики и показатели, влияющие на стоимость, качество строительства, привлекательность, фактический возраст здания, нормативный срок службы, потребность в ремонте, характеристика элементов внешнего благоустройства, текущее использование, мнение о возможном использовании и его обоснование, текущая арендная плата).
В пятом разделе дается анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом анализируется: законодательная разрешенность, физическая и финансовая осуществимость, максимальная эффективность. Выполняется анализ участка как незастроенного и анализ участка с имеющейся застройкой.
В шестом разделе выполняется оценка рыночной стоимости предприятия – выбирается задача согласно порядковому номеру по списку.