Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
В курсовой работе в рамках затратного подхода выбирается метод чистых активов.
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.
Применяется метод стоимости чистых активов в случае, если:
1. Компания обладает значительными материальными активами;
2. Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием [8, с. 191-192].
Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций.
Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.
Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.
Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:
- бухгалтерский баланс;
- отчет о финансовых результатах;
- отчет о движении денежных средств;
- приложения к ним и расшифровки.
Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.
При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.
|
|
Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:
1. определение рыночной стоимости всех активов компании; определение величины обязательств компании;
2. расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств [8, с. 193-195].
К числу активов компании относятся следующие группы активов:
- Нематериальные активы.
- Долгосрочные финансовые вложения.
- Здания, сооружения.
- Машины оборудования.
- Запасы.
- Дебиторская задолженность.
- Прочее.
Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках затратного подхода.
Оценка зданий, сооружений, передаточных устройств:
При проведении оценки зданий, сооружений, передаточных устройств используются:
1. Затратный подход.
2. Доходный подход.
3. Сравнительный подход.
Затратный подход в оценке зданий, сооружений, передаточных устройств:
При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы.
1. Объекты производственного характера (используемыми подходами оценки являются затратный и сравнительный).
2.Объекты непроизводственного характера (магазины, дома культуры ит.п.) (используемыми подходами в оценке являются сравнительный и доходный).
3. Объекты, не завершенные строительством (используемым подходом оценки является затратный).
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.
|
|
При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.
Данные для оценки:
Строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании. Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением.
Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании УПВС или УПСС:
Расчет производился в несколько этапов [8, с. 196-200]:
1. Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений.
Производится путем подбора аналогичного здания, сооружения по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) в ценах 1969 года, с учетом расположения оцениваемой объекта (климатический район, территориальный пояс).
Результатом является удельная стоимость (на 1 м) строительства нового объекта в ценах 1969 г.
Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды благоустройства); электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.
|
|
При отсутствии данных работ оценщик осуществляет корректировку на расхождение.
2. Удельная стоимость умножается на строительный объем здания, получается стоимость строительства в ценах 1969 года.
3. Полученная стоимость умножается на индекс перехода от цен 1969г. к ценам 1984 г. Пересчет стоимости строительства здания, сооружения или передаточного устройства в цены 1984 года в соответствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов в цены 1984 года»;
4. Определяется полная стоимость замещения объема в ценах на дату оценки путем умножения на индекс удорожания (источники информации: «Центр по ценообразованию в строительстве» области, в которой расположен оцениваемый объект, распоряжения об утверждении индексов цен по области, индексы удорожания строительных работ для промышленных объектов (сборники КОИНВЕСТ)).
5. Оценка износа.
Износ может быть физическим, функциональным, моральным.
а) Физический износ.
Физический износ — это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа из носа учитывается фактический возраст зданий и их состояние.
Работы по оценке физического износа можно осуществлять с помощью использования «Правил оценки физического износа жилых зданий», ВСН 5386 (р), Госгражданстрой, — М., Прейскурантиздат, 1990.
б) Функциональный износ.
Представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания.
в) Экономический износ.
Определяется как снижение функциональной пригодности зданий, сооружений, передаточных устройств вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Функциональный и моральный износ, как правило, определяются экспертным путем.
Как правило, при оценке затратным подходом, до момента введения законодательства, регламентирующего продажу земли, стоимость земельного участка в расчет не принимается. В практике при проведении оценки отдельных объектов недвижимости можно оценивать право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.
Доходный подход в оценке зданий, сооружений и т.п.:
При применении данного метода анализируется возможность не движимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.
Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта [8, с. 202 - 210].
Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении доходного подхода в части метода капитализации дохода выполняется в следующей последовательности:
1. Сбор информации.
2. Оценка Потенциального валового дохода.
3.Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта.
Фиксация величины реального валового дохода.
4.Оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта.
5.Оценка чистого операционного дохода, как разницы между действительным валовым доходом и издержками, связанными с эксплуатацией объекта.
6. Расчет коэффициента капитализации.
7.Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем деления Чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.
Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности: подробное исследование сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект с целью получения достоверной информации; сбор и проверка информации по объектам аналогам; анализ собранной информация и каждый объект — аналог сравнивается с оцениваемым; выбор единиц сравнения; корректировка единиц сравнения по элементам сравнения с целью корректировки продажных цен объектов сравнения на отличия от объекта оценки; согласование скорректированных цен объектов аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов аналогов являются:
1. Право собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Оценка машин, оборудования и транспортных средств:
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки может выступать либо отдельно взятая машина или единица оборудования (оценка «россыпью»), либо множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами комплекса, так и между ними, с одной стороны, и окружающей их технической инфраструктурой, с другой («системная оценка» или оценка производственно-технологических систем).
При оценке машин и оборудования в обязательном порядке учитываются происходящие в мировой и отечественной экономике инфляционные процессы, а также изменения в налоговом и таможенном законодательстве. Методика учета указанной группы факторов различна для импортного и отечественного оборудования.
При оценке рыночной стоимости оборудования используется, как правило, «оценка потоком», то есть каждый элемент рассматриваемого при этом имущества оценивается самостоятельно и независимо от других элементов.
Наиболее часто используемым подходом является затратный подход. Процедура оценки включает следующие этапы:
1) определение рыночной стоимости аналога (получение информации из СМИ, ресурсов Интернета, прайслистов ит.п.): при оценке оценщик может ориентироваться на аналогичные объекты путем сопоставления наименований, марок, технических характеристик. Осуществляется подбор организаций, занимающихся производством и продажей оборудования, аналогичного оцениваемому, при этом стоимость оборудования определяется непосредственно у компаний-изготовителей на всей территории России (по телефону или факсу).
2) определение величины износа: износ для основных машин, оборудования, транспорта и инвентаря определен косвенным методом.
Значения износа определяются оценщиком по вышеприведенной классификации по характеристикам фактического состояния по данным Заказчика.