Недвижимость - это не только основа национального богатства страны, но имущество, с которым непосредственно сталкиваются все граждане страны. Анализ ценообразования недвижимости необходим как для успешной предпринимательской деятельности, так и в быту любого гражданина.
В 2015 году Тюмень вошла в ТОП-10 городов с самой дорогой недвижимостью и заняла 8 место, цена за кв. метр составила 67 199 руб.[6]
Динамика рынка недвижимости Тюмени на период
с 01.01.2014г. по 01.04.2016г.
1) Первичное жилье Тюмени (см. рисунок 1,2)
| 3 546 592 руб. – 548 296 – 13,39 % На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 1. Первичное жилье, изменение средней цены, млн. руб.
| 50 136 руб. – 4 281 – 7,87 % На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 2. Первичное жилье, изменение средней цены за м2, тыс. руб.
2) Вторичное жилье Тюмени (см. рисунок 3,4)
| 57 059 руб. – 3 823 – 6,28 % На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 3. Вторичное жилье, изменение средней цены, млн. руб.
| 57 059 руб. – 3 823 – 6,28 % На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
| Дома 3 803 261 руб. Коттеджи 8 997 135 руб. На 01.04.2016 |
3) Дома и коттеджи (см. рисунок 5,6)
| 6 400 298 руб. - 1 429 702 руб. - 18,26% На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 5. Дома и коттеджи, изменение средней цены, млн. руб.
| 38 370 руб. – 6 400 руб. – 14,3% На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 6. Дома и коттеджи, изменение средней цены за сотку, тыс. руб.
4) Земельные участки (см. рисунок 7,8)
| 873 582 руб. + 113 582 руб. + 15 % На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 7. Земельные участки, изменение средней цены, млн. руб.
| 64 093 руб. + 7 493 руб. + 13,2 % На 01.04.2016 На 01.01.2014 |
Рисунок 8. Земельные участки, изменение средней цены за сотку, тыс. руб.
Исходя из всех вышеприведенных графиков можно отметить, что несмотря на достаточно резкое колебание цены за м2/ сотку, стоимость жилья в целом остается равномерной, это говорит о том, что рынок недвижимости регулируется продавцами.
Для полного представления возможности приобретения жилья необходимо определить среднюю заработную плату в данном городе (см. рисунок 5) и ипотечные ставки, предлагаемые банками.
Рисунок 5. Средняя заработная плата в период 2007-2015гг.
[7]
По данным информационного портала РБК средние ипотечные ставки на 2016 год по всем банкам Тюмени составили: первичное жилье: 11,5 – 12%; вторичное жилье: 12,5-14% [2].
Таблица 5
Соотношение средней стоимости м2/сотки жилья к З/П
| Ср. цена за м2/сотку | Заработная плата | Ставка | Соотношение цены м2/ЗП | С учетом ставки | |
| Первичное жилье | 55 934 | 38 523 | 12% | 1,45 | 1,63 |
| Вторичное жилье | 63 408 | 13% | 1,65 | 1,86 | |
| Дома, коттеджи | 38 370 | 13% | 1,13 | ||
| Земельные участки | 223 670 | 13% | 5,81 | 6,56 |
[Составлено авторами]
Например, если молодая пара берет кредит в размере 1 950 000 руб. на приобретение 2 комнатной квартиры в Центре города, ул. Холодильная, г. Тюмень площадью 42,5 м2 на 20 лет, ставка будет рассчитана как 13,5%, а ежемесячный платеж будет составлять 14 488,5 рублей в месяц, то:
А) 14 488,5 руб. * 12 месяцев = 173 862 руб. – Ежегодный платеж
Б) 173 862 руб. * 20 лет = 3 477 240 руб. – Итоговая сумма
В) 3 477 240 руб. – 1 950 000 руб. = 1 527 240 руб. – Переплат
Г) Переплата + услуги риелтора = 1 527 240 руб. + 50 000 руб. = 1 577 240 руб.
Аналитики опираются на весомый для рынка показатель – коэффициент доступности жилья (КДЖ). Доступность жилья определяется двумя основными показателями – как соотношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 54 м2 и среднего годового дохода семьи, состоящей из папы, мамы и ребенка.
Формула расчета КДЖ выглядит следующим образом:
КДЖ = V х S/ I х N
Где, S – площадь жилья, кв. м.; V (value) – средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, рублей; I (income) – среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год; N – количество человек в семье.
КДЖ = (54м2* 55 270 руб.)/(38523 руб.*2 работающих члена семьи*12 мес.)*3 чел.= (2517769,58/924552)*3 = 8,17 год
Сравнивая с европейскими показателями 3-5 лет, мы превышаем норму на 3,17 лет [1].
В таблице 6 можно наблюдать как индивидуальные, так и общие факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Таблица 6
Факторы, влияющие на снижение/повышение цены на недвижимость
| Типы недвижимости | Индивидуальные факторы | Общие факторы |
| Первичное жилье (снижение цены) | - Предложение превышает спрос - Крупные застройщики предлагают скидки | -Инфляция - Нестабильная экономическая ситуация в стране - Режим ожидания на рынке недвижимости - Высокая величина КДЖ |
| Вторичное жилье (снижение цены) | - Предложение превышает спрос - Повышение % за ипотечный кредит - Цена на вторичном рынке выше, чем на первичном - Отсутствие программ поддержки вторичного рынка в кризис -Большой размер торга | |
| Дома и коттеджи (снижение цены) | - Крупные застройщики предлагают скидки - отсутствия ипотечного кредитования в сегменте | |
| Земельные участки (повышение цены) | - Тюменцы предпочитают загородное жилье - Является антикризисным предложением (участки без подряда) - Вложение инвестиций является бизнесом, благодаря которому можно увеличить в несколько раз свои капиталовложения. |
[Составлено авторами]
На 2015 год г. Тюмень возглавил список лучших городов для жизни в России, опередив Москву на 0,01% [3].
Не смотря на это, недвижимость для жителей города не является доступной. Для повышения спроса, необходимо создать более привлекательные условия для приобретения недвижимости - снизить ставки по ипотечному кредиту, снизить цены на недвижимость, повысить уровень заработной платы.
Учитывая, что Тюменская область входит в ТОП 10 субъектов РФ с высокими заработными платами, которая составила 45 600 руб., ее не хватает на покрытие 1м2 даже самой дешевой недвижимости. [4]
Список литературы:
1) Екатерина Крючкова. Рынок недвижимости Тюмени ждет повторное снижение цен//Вслух.ру.URL: https://www.vsluh.ru/longreads/20# (дата обращения: 13.04.2016);
2) Ипотечный рынок тюменской «матрешки»: где выгоднее взять кредит//РБКТюмень.URL:https://www.rbc.ru/tyumen/16/06/2015/5592b49f9a7947de211fd256 (дата обращения: 28.03.2016);
3) Лучшие города для жизни в России на 2015 год//ТОП 10.URL:https://top10a.ru/luchshie-goroda-dlya-zhizni-v-rossii-na-2015-god.html (дата обращения: 29.03.2016);
4) Средняя зарплата в России (по регионам) и других странах мира в 2015 году//Деловая Жизнь. URL: https://bs-life.ru/rabota/zarplata/srednyaya2015.html (дата обращения: 13.04.2016)
5) Статистика цен на продажу недвижимости в Тюмени//Наш Город РУ. URL:https://www.dom72.ru/price-statistic/ (дата обращения: 27.03.2016);
6) Топ−10 самых дорогих городов России// МИР КВАРТИР
URL:https://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/12/10/top10-samih-dorogih-gorodov-rossii/ (дата обращения: 27.03.2016);
7) Федеральная служба государственной статистики//Тюменьстат. URL:https://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/level/ (дата обращения: 13.04.2016)
Л. А. Ибрагимова,
А. Р. Кутлубаева,
А. Н. Кусаинова,
Е.А. Шмидт
студенты группы 36Э142
E-mail: 36e142@mail.ru,
Д.В. Жапарова
Научный руководитель, ассистент
кафедры мировой экономики и международного бизнеса