ПАМЯТКА по НАЛОГАМ
1. Срок владения недвижимым имуществом (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки и пр., доли во всем вышеуказанном имуществе), которое приобрели после 01.01.2016 - 5 лет.
3 года, если право собственности получено:
· в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по СК;
· в результате приватизации;
· плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
· Единственное жилье.
Если недвижимое имущество приобретено до 01.01.2016- 3 года.
2. Наследство: срок владения наследством начинается с момента смерти наследодателя (ст. 1113, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). То есть не тогда, когда было оформление наследства, а именно после смерти наследодателя, потому что вступать в наследство можно долго - не все даже в курсе, что нужно делать такую процедуру, как “открытие наследства”.
Пример:
Орлов получил в наследство квартиру от бабушки, которой не стало в январе 2016 г. В декабре 2017 г. Орлов оформляет квартиру на себя, а в мае 2019 г. он продает квартиру. И налог с продажи Орлов платить не будет, так как три года владения истекли в январе 2019 г.
Но не стоит забывать и об исключениях: они касаются совместно нажитого имущества.
Если, например, квартира была куплена в браке и унаследована от почившего супруга, то датой начала владения будет считаться момент оформления квартиры в собственность.
Ивановы купили в 2015г. квартиру и оформили ее на мужа. В 2019 г. Иванова стала вдовой и в том же году продала квартиру. Она не платила с продажи наследства 13% налога, так как срок владения квартирой отсчитывался не со дня смерти ее мужа, а с 2015 г., когда было оформлено право собственности.
3. Срок владения по ДДУ и договору уступки права требования начинает течь с момента полной оплаты. Применим с налогового периода 2019 г., несмотря на то что вступил июле 2021 г.
4. Резидент вправе уменьшить доход от продажи имущества на имущественный налоговый вычет либо на подтвержденные расходы, которые связаны с его получением. Применить оба способа одновременно в отношении одного объекта имущества нельзя, выбирается тот что выгоднее. Нерезидент не может уменьшить доходы от продажи имущества на расходы. Это следует из правил вычета – на него можно уменьшить только доходы, облагаемые по ставке 13 процентов. Доходы нерезидентов облагаются по ставке 30 процентов. Если лицо отсутствует на территории РФ более 183 дня становиться нерезидентом и платит 30%. Освобождаются нерезиденты от уплаты налогов владеющие недвижимым имуществом свыше 5 лет.
Налог по продаже квартиры рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ— 1 млн рублей) *13% = НДФЛ.
1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
1. Сумма полученных от продажи доходов;
2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты.
Пример: Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.
Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.
Пример расчета НДФЛ.
Земельный участок был приобретен Ивановым И.М. в 2020 году за 1,2 млн.рублей. В 2021 году он продает его за 1,5 млн.рублей.
Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение: С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.) Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ=300тыс.рублей×13%=39тыс.рублей.
Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения.
В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года. Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.
Пример: Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей. Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей. НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.
В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога. 1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)
При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности: при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей); при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).
Налоговая Москвы и Санкт –Петербурга правда уже трактует разные договора на доли, заключенные в один день – как один договор и применяет вычеты в размере 1 000 000 рублей на объект.
5. Налоговый вычет на гаражи предоставляется в размере 250 000 рублей.
Пример: гараж продается собственником за 1 млн. 800 тыс. рублей. Продавец, получив оплату по договору, имеет обязанность оплаты налога. Но также он имеет право на предоставление имущественного вычета.
Расчет налога в таком случае выглядит следующим образом: (1 800 000 – 250 000) x 13 % = 201 500 руб. – сумма подлежащая уплате.
Пример № 2. Гараж продается за 230 тыс. рублей. Исходя из норм ст. 229 Налогового кодекса РФ, продавец имеет право на уменьшение налоговой базы на 250 000 руб. А поскольку стоимость объекта не превышает указанную сумму, ему не нужно платить налог в ФНС.
6. Налоговый вычет при покупке квартиры:
2 млн налоговый вычет на покупку квартиры и строительство
3 млн-кредит и проценты.
В первом варианте вычет не может превысить 2 000 000 р., если человек потратил меньшее количество денег, то остаток учтётся при покупке другого объекта.
Пример:
Гражданин А.Д. Медведев в 2015 г. купил квартиру, потратив 3 000 000 рублей. Его доход в качестве сотрудника строительной фирмы в течение налогового периода составил 600 000 р. Соответственно, НДФЛ, перечисленный работодателем, равен 78 000 р.(то есть 13% от 600 000). Ровно ту же сумму фискальные органы вернули А.Д. Медведеву в 2016 г.
Как итог, на 2017 г. перенесено 1 400 000 р. прямых расходов, понесённых им при покупке жилья (максимальный размер в 2 000 000 -600 000) и 182 000 р.
Пример: И.П. Перелыгиным в 2016 г. была отчуждена принадлежащая ему жилплощадь, цена договора составила 3 млн р. В соответствии с действующими нормами права он должен выплатить налог с продажи квартиры. Так как документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья, у него отсутствовали, И.П. Перелыгин решил воспользоваться правом на вычет в виде фиксированной суммы, равной 1 млн р.
Соответственно, обязательный платёж составит (3 000 000 — 1 000 000)*13%=260 000р.
В этом же году гражданин совершил покупку другой квартиры за 4 500 000 р.
Максимальный вычет в этом случае будет 2 млн р.
Нормы права позволяют при одновременной покупке и продаже жилья сделать взаимозачёт. Имеется в виду один налоговый период.
При проведении данной процедуры происходит уменьшение дохода от отчуждения недвижимости на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке новой квартиры.
Таким образом, уплачивать деньги в бюджет И.П. Перелыгину не потребуется.
Исходя из формулы: НДФЛ = (продажная цена недвижимости — вычет при отчуждении — вычет при покупке)*13%,
следует (3000 000 —1000 000 — 2000 000)=0 р.
А это значит, что налогооблагаемая база отсутствует.
Когда доход после проведённых расчётов имеет положительную величину, на него начисляется 13%.
Если бы И.П. Перелыгин купил за 4 500 000, а продал за 5 000 000 р. квартиру в одном году, то при всех прочих равных условиях взаимозачёт при продаже рассчитывается (5 000 000 — 1000 000 – 2 000 000)=2 000 000 р. Налогооблагаемая база НДФЛ=2000 000*13%=260 000 р.