РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМОЙ СУММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА И РАСЧЕТ ЕЖЕМЕСЯЧНЫХ ВЫПЛАТ ПО КРЕДИТУ




При расчете суммы кредита используется процедура, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения. При определении максимальной суммы допустимой суммы кредита производится оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика, а также анализируется залоговое обеспечение кредита потенциального заемщика.

Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту на основе показателя кредитоспособности рассчитывается по формуле:

РМТ1 = Д·К1–В = 40 000·0,35–500 = 13 500 руб,

где РМТ1 – максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту;

Д – сумма ежемесячного дохода заемщика, руб.;

К1 – коэффициент кредитоспособности (рекомендуемое значение 0,35);

В – страховые и налоговые выплаты в расчете на 1 месяц (В=500 руб. в месяц).

Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту на основе показателя платежеспособности рассчитывается по формуле:

НР = Д*К2 = 40 000 * 0,45 = 18 000 руб.,

где НР – нормативные расходы для заемщика и его иждивенцев;

К2 – коэффициент платежеспособности, рекомендуемое значение 0,45.

Для дальнейших расчетов принимается максимальное значение из 3-х показателей:

- нормативных расходов для заемщика и его иждивенцев НР (НР = 18 000 руб.);

- минимального прожиточного уровня для заемщика и его иждивенцев ПУ (ПУ = 9 816 руб.)[1];

- ежемесячных расходов заемщика ЕР (ЕР = 12 000 руб.).

PMT2 =Д - max {НР,ПУ,ЕР} = 40 000 – 18 000 = 22 000 руб. Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту определяется исходя из минимального абсолютного значения:

PMT = min {PMT1; PMT2} = 13 500 руб.

Кредит выдается под 12% годовых с ежемесячными выплатами на срок 10 лет.

Максимальная сумма ипотечного кредита определяется по формуле:

PV1 = PMT· = 13 500· =950 357 руб.

где PV1 – сумма кредита на основе ежемесячных платежей;

i- годовая процентная ставка 12%;

k- число начислений в году;

n- срок, на который выдан кредит (лет).

Максимальная величина кредита на основе показателя залоговой стоимости рассчитывается по формуле:

PV2 = V*K3,

где V – оценочная стоимость объекта недвижимости, руб;

К3 – коэффициент соотношения между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (рекомендуемое значение 0,7).

Стоимость объекта недвижимости:

V = ЧОД/R = 82000/0,197= 662 588,83 руб.,

где ЧОД – чистый операционный доход, руб.;

R – коэффициент капитализации объекта недвижимости.

Максимальная величина кредита на основе показателя залоговой стоимости рассчитывается по формуле:

PV2 = V*K3 = 662 588,83 *0,7 = 463 812,18 руб.

Максимальное значение суммы кредита определяется как:

PV = min{PV1,PV2} = 463 812,18 руб.

Сумма кредита определяется на уровне залоговой стоимости недвижимого имущества, поэтому величину ежемесячного платежа по кредиту определяем по следующей формуле:

PMT = PV = 463 812,18 = 6 654,36 руб.

Обязательства по кредиту представляют собой сумму выплаты в счет погашения кредита.

Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов по его исполнению.

Необходимо составить график погашения кредита. Графики погашения кредита могут быть разными: погашение кредита равновеликими выплатами, погашение кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита.

В таблице 2.1 представлен расчет погашения кредита путем равновеликих ежемесячных выплат.


Табл. 2.1. Расчет равновеликих выплат по кредиту

Месяц Остаток по кредиту на начало месяца Выплаты по кредиту Остаток на конец месяца
Всего в том числе
основной суммы процентов
  463 812,18 6 654,36 2 016,24 4 638,12 461 795,94
  461 795,94 6 654,36 2 036,40 4 617,96 459 759,54
  460 499,93 6 654,36 2 056,76 4 597,60 457 702,78
  459 190,96 6 654,36 2 077,33 4 577,03 455 625,44
  457 868,90 6 654,36 2 098,11 4 556,25 453 527,34
  456 533,62 6 654,36 2 119,09 4 535,27 451 408,25
  455 184,99 6 654,36 2 140,28 4 514,08 449 267,97
  453 822,87 6 654,36 2 161,68 4 492,68 447 106,29
  452 447,12 6 654,36 2 183,30 4 471,06 444 923,00
  451 057,63 6 654,36 2 205,13 4 449,23 442 717,87
  449 654,23 6 654,36 2 227,18 4 427,18 440 490,69
  448 236,80 6 654,36 2 249,45 4 404,91 438 241,23
  446 805,20 6 654,36 2 271,95 4 382,41 435 969,29
  445 359,28 6 654,36 2 294,67 4 359,69 433 674,62
  443 898,91 6 654,36 2 317,61 4 336,75 431 357,00
  442 423,93 6 654,36 2 340,79 4 313,57 429 016,21
  440 934,19 6 654,36 2 364,20 4 290,16 426 652,02
  439 429,57 6 654,36 2 387,84 4 266,52 424 264,18
  437 909,89 6 654,36 2 411,72 4 242,64 421 852,46
  436 375,02 6 654,36 2 435,84 4 218,52 419 416,62
  434 824,80 6 654,36 2 460,19 4 194,17 416 956,43
  433 259,08 6 654,36 2 484,80 4 169,56 414 471,63
  431 677,70 6 654,36 2 509,64 4 144,72 411 961,99
  430 080,51 6 654,36 2 534,74 4 119,62 409 427,25
  428 467,34 6 654,36 2 560,09 4 094,27 406 867,16
  426 838,05 6 654,36 2 585,69 4 068,67 404 281,47
  425 192,46 6 654,36 2 611,55 4 042,81 401 669,93
  423 530,41 6 654,36 2 637,66 4 016,70 399 032,27
  421 851,75 6 654,36 2 664,04 3 990,32 396 368,23
  420 156,29 6 654,36 2 690,68 3 963,68 393 677,55
  418 443,89 6 654,36 2 717,58 3 936,78 390 959,97
  416 714,35 6 654,36 2 744,76 3 909,60 388 215,21
  414 967,53 6 654,36 2 772,21 3 882,15 385 443,00
  413 203,23 6 654,36 2 799,93 3 854,43 382 643,07
  411 421,30 6 654,36 2 827,93 3 826,43 379 815,14
  409 621,54 6 654,36 2 856,21 3 798,15 376 958,93
  407 803,78 6 654,36 2 884,77 3 769,59 374 074,16
  405 967,85 6 654,36 2 913,62 3 740,74 371 160,54
  404 113,56 6 654,36 2 942,75 3 711,61 368 217,79
  402 240,73 6 654,36 2 972,18 3 682,18 365 245,61
  400 349,16 6 654,36 3 001,90 3 652,46 362 243,70
  398 438,68 6 654,36 3 031,92 3 622,44 359 211,78
  396 509,10 6 654,36 3 062,24 3 592,12 356 149,54
  394 560,22 6 654,36 3 092,86 3 561,50 353 056,67
  392 591,85 6 654,36 3 123,79 3 530,57 349 932,88
  390 603,80 6 654,36 3 155,03 3 499,33 346 777,85
  388 595,87 6 654,36 3 186,58 3 467,78 343 591,27
  386 567,86 6 654,36 3 218,45 3 435,91 340 372,82
  384 519,57 6 654,36 3 250,63 3 403,73 337 122,19
  382 450,79 6 654,36 3 283,14 3 371,22 333 839,05
  380 361,33 6 654,36 3 315,97 3 338,39 330 523,08
  378 250,98 6 654,36 3 349,13 3 305,23 327 173,95
  376 119,52 6 654,36 3 382,62 3 271,74 323 791,33
  373 966,74 6 654,36 3 416,45 3 237,91 320 374,88
  371 792,44 6 654,36 3 450,61 3 203,75 316 924,27
  369 596,39 6 654,36 3 485,12 3 169,24 313 439,16
  367 378,39 6 654,36 3 519,97 3 134,39 309 919,19
  365 138,20 6 654,36 3 555,17 3 099,19 306 364,02
  362 875,61 6 654,36 3 590,72 3 063,64 302 773,30
  360 590,40 6 654,36 3 626,63 3 027,73 299 146,67
  358 282,33 6 654,36 3 662,89 2 991,47 295 483,78
  355 951,19 6 654,36 3 699,52 2 954,84 291 784,26
  353 596,73 6 654,36 3 736,52 2 917,84 288 047,74
  351 218,72 6 654,36 3 773,88 2 880,48 284 273,86
  348 816,94 6 654,36 3 811,62 2 842,74 280 462,23
  346 391,14 6 654,36 3 849,74 2 804,62 276 612,50
  343 941,08 6 654,36 3 888,24 2 766,12 272 724,26
  341 466,52 6 654,36 3 927,12 2 727,24 268 797,14
  338 967,22 6 654,36 3 966,39 2 687,97 264 830,76
  336 442,92 6 654,36 4 006,05 2 648,31 260 824,70
  333 893,38 6 654,36 4 046,11 2 608,25 256 778,59
  331 318,34 6 654,36 4 086,57 2 567,79 252 692,02
  328 717,56 6 654,36 4 127,44 2 526,92 248 564,58
  326 090,76 6 654,36 4 168,71 2 485,65 244 395,86
  323 437,70 6 654,36 4 210,40 2 443,96 240 185,46
  320 758,11 6 654,36 4 252,51 2 401,85 235 932,96
  318 051,72 6 654,36 4 295,03 2 359,33 231 637,93
  315 318,27 6 654,36 4 337,98 2 316,38 227 299,94
  312 557,48 6 654,36 4 381,36 2 273,00 222 918,58
  309 769,08 6 654,36 4 425,17 2 229,19 218 493,41
  306 952,80 6 654,36 4 469,43 2 184,93 214 023,98
  304 108,36 6 654,36 4 514,12 2 140,24 209 509,86
  301 235,48 6 654,36 4 559,26 2 095,10 204 950,60
  298 333,86 6 654,36 4 604,85 2 049,51 200 345,75
  295 403,23 6 654,36 4 650,90 2 003,46 195 694,85
  292 443,29 6 654,36 4 697,41 1 956,95 190 997,43
  289 453,75 6 654,36 4 744,39 1 909,97 186 253,05
  286 434,32 6 654,36 4 791,83 1 862,53 181 461,22
  283 384,70 6 654,36 4 839,75 1 814,61 176 621,47
  280 304,57 6 654,36 4 888,15 1 766,21 171 733,33
  277 193,65 6 654,36 4 937,03 1 717,33 166 796,30
  274 051,61 6 654,36 4 986,40 1 667,96 161 809,90
  270 878,16 6 654,36 5 036,26 1 618,10 156 773,64
  267 672,97 6 654,36 5 086,62 1 567,74 151 687,02
  264 435,73 6 654,36 5 137,49 1 516,87 146 549,53
  261 166,12 6 654,36 5 188,86 1 465,50 141 360,66
  257 863,81 6 654,36 5 240,75 1 413,61 136 119,91
  254 528,48 6 654,36 5 293,16 1 361,20 130 826,75
  251 159,79 6 654,36 5 346,09 1 308,27 125 480,66
  247 757,42 6 654,36 5 399,55 1 254,81 120 081,10
  244 321,03 6 654,36 5 453,55 1 200,81 114 627,55
  240 850,27 6 654,36 5 508,08 1 146,28 109 119,47
  237 344,80 6 654,36 5 563,17 1 091,19 103 556,30
  233 804,28 6 654,36 5 618,80 1 035,56 97 937,51
  230 228,35 6 654,36 5 674,98 979,38 92 262,52
  226 616,66 6 654,36 5 731,73 922,63 86 530,79
  222 968,86 6 654,36 5 789,05 865,31 80 741,74
  219 284,58 6 654,36 5 846,94 807,42 74 894,79
  215 563,45 6 654,36 5 905,41 748,95 68 989,38
  211 805,12 6 654,36 5 964,47 689,89 63 024,91
  208 009,20 6 654,36 6 024,11 630,25 57 000,80
  204 175,32 6 654,36 6 084,35 570,01 50 916,45
  200 303,10 6 654,36 6 145,20 509,16 44 771,26
  196 392,17 6 654,36 6 206,65 447,71 38 564,61
  192 442,12 6 654,36 6 268,71 385,65 32 295,90
  188 452,57 6 654,36 6 331,40 322,96 25 964,49
  184 423,12 6 654,36 6 394,72 259,64 19 569,78
  180 353,39 6 654,36 6 458,66 195,70 13 111,12
  176 242,95 6 654,36 6 523,25 131,11 6 587,87
  172 091,41 6 654,36 6 588,48 65,88 0,00
Итого:   798 523,20 463 812,79 334 710,41  

 

Величину ежемесячного платежа по кредиту с фиксированным платежом по основной сумме определяем по следующей формуле:

,

где РМТ – размер платежа за конкретный период (месяц), руб;

PV – сумма кредита, руб.;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, %;

k – число начислений в году;

n – количество месяцев, в которые платится кредит;

m – месяц по порядку (номер периода).

Величина фиксированного платежа по основной сумме составит:

PV/ n = 463 812,18 /120 = 3 865,1 рублей.

Размер выплат процентов по кредиту рассчитывается для каждого месяца отдельно, при этом необходимо учесть, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

В таблице 2.2 представлен расчет погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы.

Табл. 2.2. Расчет выплат по кредиту (с фиксированным платежом по основной сумме)


Месяц Остаток по кредиту на начало месяца Выплаты по кредиту Остаток на конец месяца
Всего в том числе
основной суммы процентов
           

 

  463 812,18 8 503,22 3 865,10 4 638,12 459 947,08
  459 947,08 8 034,53 3 435,06 4 599,47 456 512,02
  456 512,02 8 000,18 3 435,06 4 565,12 453 076,96
  453 076,96 7 965,83 3 435,06 4 530,77 449 641,90
  449 641,90 7 931,48 3 435,06 4 496,42 446 206,84
  446 206,84 7 897,13 3 435,06 4 462,07 442 771,78
  442 771,78 7 862,78 3 435,06 4 427,72 439 336,72
  439 336,72 7 828,43 3 435,06 4 393,37 435 901,66
  435 901,66 7 794,08 3 435,06 4 359,02 432 466,60
  432 466,60 7 759,73 3 435,06 4 324,67 429 031,54
  429 031,54 7 725,38 3 435,06 4 290,32 425 596,48
  425 596,48 7 691,02 3 435,06 4 255,96 422 161,42
  422 161,42 7 656,67 3 435,06 4 221,61 418 726,36
  418 726,36 7 622,32 3 435,06 4 187,26 415 291,30
  415 291,30 7 587,97 3 435,06 4 152,91 411 856,24
  411 856,24 7 553,62 3 435,06 4 118,56 408 421,18
  408 421,18 7 519,27 3 435,06 4 084,21 404 986,12
  404 986,12 7 484,92 3 435,06 4 049,86 401 551,06
  401 551,06 7 450,57 3 435,06 4 015,51 398 116,00
  398 116,00 7 416,22 3 435,06 3 981,16 394 680,94
  394 680,94 7 381,87 3 435,06 3 946,81 391 245,88
  391 245,88 7 347,52 3 435,06 3 912,46 387 810,82
  387 810,82 7 313,17 3 435,06 3 878,11 384 375,76
  384 375,76 7 278,82 3 435,06 3 843,76 380 940,70
  380 940,70 7 244,47 3 435,06 3 809,41 377 505,64
  377 505,64 7 210,12 3 435,06 3 775,06 374 070,58
  374 070,58 7 175,77 3 435,06 3 740,71 370 635,52
  370 635,52 7 141,42 3 435,06 3 706,36 367 200,46
  367 200,46 7 107,06 3 435,06 3 672,00 363 765,40
  363 765,40 7 072,71 3 435,06 3 637,65 360 330,34
  360 330,34 7 038,36 3 435,06 3 603,30 356 895,28
  356 895,28 7 004,01 3 435,06 3 568,95 353 460,22
  353 460,22 6 969,66 3 435,06 3 534,60 350 025,16
  350 025,16 6 935,31 3 435,06 3 500,25 346 590,10
  346 590,10 6 900,96 3 435,06 3 465,90 343 155,04
  343 155,04 6 866,61 3 435,06 3 431,55 339 719,98
  339 719,98 6 832,26 3 435,06 3 397,20 336 284,92
  336 284,92 6 797,91 3 435,06 3 362,85 332 849,86
  332 849,86 6 763,56 3 435,06 3 328,50 329 414,80
  329 414,80 6 729,21 3 435,06 3 294,15 325 979,74
  325 979,74 6 694,86 3 435,06 3 259,80 322 544,68
  322 544,68 6 660,51 3 435,06 3 225,45 319 109,62
  319 109,62 6 626,16 3 435,06 3 191,10 315 674,56
  315 674,56 6 591,81 3 435,06 3 156,75 312 239,50
  312 239,50 6 557,46 3 435,06 3 122,40 308 804,44
  308 804,44 6 523,10 3 435,06 3 088,04 305 369,38
  305 369,38 6 488,75 3 435,06 3 053,69 301 934,32
  301 934,32 6 454,40 3 435,06 3 019,34 298 499,26
  298 499,26 6 420,05 3 435,06 2 984,99 295 064,20
  295 064,20 6 385,70 3 435,06 2 950,64 291 629,14
  291 629,14 6 351,35 3 435,06 2 916,29 288 194,08
  288 194,08 6 317,00 3 435,06 2 881,94 284 759,02
  284 759,02 6 282,65 3 435,06 2 847,59 281 323,96
  281 323,96 6 248,30 3 435,06 2 813,24 277 888,90
  277 888,90 6 213,95 3 435,06 2 778,89 274 453,84
  274 453,84 6 179,60 3 435,06 2 744,54 271 018,78
  271 018,78 6 145,25 3 435,06 2 710,19 267 583,72
  267 583,72 6 110,90 3 435,06 2 675,84 264 148,66
  264 148,66 6 076,55 3 435,06 2 641,49 260 713,60
  260 713,60 6 042,20 3 435,06 2 607,14 257 278,54
  257 278,54 6 007,85 3 435,06 2 572,79 253 843,48
  253 843,48 5 973,49 3 435,06 2 538,43 250 408,42
  250 408,42 5 939,14 3 435,06 2 504,08 246 973,36
  246 973,36 5 904,79 3 435,06 2 469,73 243 538,30
  243 538,30 5 870,44 3 435,06 2 435,38 240 103,24
  240 103,24 5 836,09 3 435,06 2 401,03 236 668,18
  236 668,18 5 801,74 3 435,06 2 366,68 233 233,12
  233 233,12 5 767,39 3 435,06 2 332,33 229 798,06
  229 798,06 5 733,04 3 435,06 2 297,98 226 363,00
  226 363,00 5 698,69 3 435,06 2 263,63 222 927,94
  222 927,94 5 664,34 3 435,06 2 229,28 219 492,88
  219 492,88 5 629,99 3 435,06 2 194,93 216 057,82
  216 057,82 5 595,64 3 435,06 2 160,58 212 622,76
  212 622,76 5 561,29 3 435,06 2 126,23 209 187,70
  209 187,70 5 526,94 3 435,06 2 091,88 205 752,64
  205 752,64 5 492,59 3 435,06 2 057,53 202 317,58
  202 317,58 5 458,24 3 435,06 2 023,18 198 882,52
  198 882,52 5 423,89 3 435,06 1 988,83 195 447,46
  195 447,46 5 389,53 3 435,06 1 954,47 192 012,40
  192 012,40 5 355,18 3 435,06 1 920,12 188 577,34
  188 577,34 5 320,83 3 435,06 1 885,77 185 142,28
  185 142,28 5 286,48 3 435,06 1 851,42 181 707,22
  181 707,22 5 252,13 3 435,06 1 817,07 178 272,16
  178 272,16 5 217,78 3 435,06 1 782,72 174 837,10
  174 837,10 5 183,43 3 435,06 1 748,37 171 402,04
  171 402,04 5 149,08 3 435,06 1 714,02 167 966,98
  167 966,98 5 114,73 3 435,06 1 679,67 164 531,92
  164 531,92 5 080,38 3 435,06 1 645,32 161 096,86
  161 096,86 5 046,03 3 435,06 1 610,97 157 661,80
  157 661,80 5 011,68 3 435,06 1 576,62 154 226,74
  154 226,74 4 977,33 3 435,06 1 542,27 150 791,68
  150 791,68 4 942,98 3 435,06 1 507,92 147 356,62
  147 356,62 4 908,63 3 435,06 1 473,57 143 921,56
  143 921,56 4 874,28 3 435,06 1 439,22 140 486,50
  140 486,50 4 839,93 3 435,06 1 404,87 137 051,44
  137 051,44 4 805,57 3 435,06 1 370,51 133 616,38
  133 616,38 4 771,22 3 435,06 1 336,16 130 181,32
  130 181,32 4 736,87 3 435,06 1 301,81 126 746,26
  126 746,26 4 702,52 3 435,06 1 267,46 123 311,20
  123 311,20 4 668,17 3 435,06 1 233,11 119 876,14
  119 876,14 4 633,82 3 435,06 1 198,76 116 441,08
  116 441,08 4 599,47 3 435,06 1 164,41 113 006,02
  113 006,02 4 565,12 3 435,06 1 130,06 109 570,96
  109 570,96 4 530,77 3 435,06 1 095,71 106 135,90
  106 135,90 4 496,42 3 435,06 1 061,36 102 700,84
  102 700,84 4 462,07 3 435,06 1 027,01 99 265,78
  99 265,78 4 427,72 3 435,06 992,66 95 830,72
  95 830,72 4 393,37 3 435,06 958,31 92 395,66
  92 395,66 4 359,02 3 435,06 923,96 88 960,60
  88 960,60 4 324,67 3 435,06 889,61 85 525,54
  85 525,54 4 290,32 3 435,06 855,26 82 090,48
  82 090,48 4 255,96 3 435,06 820,90 78 655,42
  78 655,42 4 221,61 3 435,06 786,55 75 220,36
  75 220,36 4 187,26 3 435,06 752,20 71 785,30
  71 785,30 4 152,91 3 435,06 717,85 68 350,24
  68 350,24 4 118,56 3 435,06 683,50 64 915,18
  64 915,18 4 084,21 3 435,06 649,15 61 480,12
  61 480,12 4 049,86 3 435,06 614,80 58 045,06
  58 045,06 4 015,51 3 435,06 580,45 54 610,00
  54 610,00 3 981,16 3 435,06 546,10 0,00
Итого:   723 436,82 412 207,20 311 229,62  

 

На основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом делаю выводы:

1. Максимальная допустимая сумма ипотечного кредита составляет 463 812,18 руб.;

2. Для заемщика предпочтителен вариант погашения кредита с фиксированным платежем по основной сумме.

При выплате кредита аннуитетными платежами переплата погашения кредита на 75 086,38 руб. выше, чем при погашении кредита с фиксированным платежом по основной сумме кредита.

 

 




Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2019-11-09 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: