РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ МАКСИМАЛЬНО ДОПУСТИМОЙ СУММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА И РАСЧЕТ ЕЖЕМЕСЯЧНЫХ ВЫПЛАТ ПО КРЕДИТУ

При расчете суммы кредита используется процедура, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения. При определении максимальной суммы допустимой суммы кредита производится оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика, а также анализируется залоговое обеспечение кредита потенциального заемщика.

Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту на основе показателя кредитоспособности рассчитывается по формуле:

РМТ₁ = Д·К1–В = 40 000·0,35–500 = 13 500 руб,

где РМТ1 – максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту;

Д – сумма ежемесячного дохода заемщика, руб.;

К1 – коэффициент кредитоспособности (рекомендуемое значение 0,35);

В – страховые и налоговые выплаты в расчете на 1 месяц (В=500 руб. в месяц).

Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту на основе показателя платежеспособности рассчитывается по формуле:

НР = Д*К₂ = 40 000 * 0,45 = 18 000 руб.,

где НР – нормативные расходы для заемщика и его иждивенцев;

К2 – коэффициент платежеспособности, рекомендуемое значение 0,45.

Для дальнейших расчетов принимается максимальное значение из 3-х показателей:

- нормативных расходов для заемщика и его иждивенцев НР (НР = 18 000 руб.);

- минимального прожиточного уровня для заемщика и его иждивенцев ПУ (ПУ = 9 816 руб.)[1];

- ежемесячных расходов заемщика ЕР (ЕР = 12 000 руб.).

PMT₂ =Д - max {НР,ПУ,ЕР} = 40 000 – 18 000 = 22 000 руб. Максимальная величина ежемесячного платежа по кредиту определяется исходя из минимального абсолютного значения:

PMT = min {PMT₁; PMT₂} = 13 500 руб.

Кредит выдается под 12% годовых с ежемесячными выплатами на срок 10 лет.

Максимальная сумма ипотечного кредита определяется по формуле:

PV₁ = PMT· = 13 500· =950 357 руб.

где PV₁ – сумма кредита на основе ежемесячных платежей;

i- годовая процентная ставка 12%;

k- число начислений в году;

n- срок, на который выдан кредит (лет).

Максимальная величина кредита на основе показателя залоговой стоимости рассчитывается по формуле:

PV₂ = V*K₃,

где V – оценочная стоимость объекта недвижимости, руб;

К₃ – коэффициент соотношения между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (рекомендуемое значение 0,7).

Стоимость объекта недвижимости:

V = ЧОД/R = 82000/0,197= 662 588,83 руб.,

где ЧОД – чистый операционный доход, руб.;

R – коэффициент капитализации объекта недвижимости.

Максимальная величина кредита на основе показателя залоговой стоимости рассчитывается по формуле:

PV₂ = V*K₃ = 662 588,83 *0,7 = 463 812,18 руб.

Максимальное значение суммы кредита определяется как:

PV = min{PV₁,PV₂} = 463 812,18 руб.

Сумма кредита определяется на уровне залоговой стоимости недвижимого имущества, поэтому величину ежемесячного платежа по кредиту определяем по следующей формуле:

PMT = PV = 463 812,18 = 6 654,36 руб.

Обязательства по кредиту представляют собой сумму выплаты в счет погашения кредита.

Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов по его исполнению.

Необходимо составить график погашения кредита. Графики погашения кредита могут быть разными: погашение кредита равновеликими выплатами, погашение кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита.

В таблице 2.1 представлен расчет погашения кредита путем равновеликих ежемесячных выплат.

Табл. 2.1. Расчет равновеликих выплат по кредиту

Величину ежемесячного платежа по кредиту с фиксированным платежом по основной сумме определяем по следующей формуле:

,

где РМТ – размер платежа за конкретный период (месяц), руб;

PV – сумма кредита, руб.;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, %;

k – число начислений в году;

n – количество месяцев, в которые платится кредит;

m – месяц по порядку (номер периода).

Величина фиксированного платежа по основной сумме составит:

PV/ n = 463 812,18 /120 = 3 865,1 рублей.

Размер выплат процентов по кредиту рассчитывается для каждого месяца отдельно, при этом необходимо учесть, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

В таблице 2.2 представлен расчет погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы.

Табл. 2.2. Расчет выплат по кредиту (с фиксированным платежом по основной сумме)

На основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом делаю выводы:

1. Максимальная допустимая сумма ипотечного кредита составляет 463 812,18 руб.;

2. Для заемщика предпочтителен вариант погашения кредита с фиксированным платежем по основной сумме.

При выплате кредита аннуитетными платежами переплата погашения кредита на 75 086,38 руб. выше, чем при погашении кредита с фиксированным платежом по основной сумме кредита.