Величина собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте, в котором привлекаются заемные средства, позволяет определить максимальную долю участия заемного капитала в проекте и оценить, насколько выгодно заемщику привлекать кредит на данных условиях.
Расчет производится с помощью методики ипотечно-инвестиционного анализа, который основан на положении, что если в проекте участвуют собственные и заемные средства, то доход, получаемый от объекта недвижимости, должен распределяться между всеми участниками пропорционально их вкладу в стоимость.
Использование заемных средств может увеличивать или снижать доход на собственный капитал инвестора. Данный эффект называется эффектом финансового рычага. Основное свойство финансового рычага заключается в том, что, используя для инвестиций заемный капитал, возможно приобретение в собственность объекта недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.
Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является привлекаемым по следующим причинам:
1) при покупке объекта недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными средствами, достаточными для покупки объекта недвижимости;
2) те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для ее приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;
3) привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать большие объемы недвижимости;
инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению, то есть использование налогового вычета, связанного с уменьшением облагаемого налогом дохода. Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании состоят из двух частей: собственного капитала и ипотечного кредита. Ставки капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должны соответствовать рыночной доходности с учетом риска капиталовложений. Ставка капитализации делится на два компонента: ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.
Ставка капитализации на собственный капитал – это отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.
Ипотечная постоянная – это отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.
Процесс финансирования сделок с недвижимостью оказывает существенное влияние на ее цену. Финансирование как выгодное, так и не слишком выгодное, не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее: чем более продолжительным является срок кредита и чем ниже процентная ставка по нему, тем более высокую цену заплатит покупатель недвижимости.
Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает годовой процент по ссуде, то финансовый рычаг является положительным.
Если ставка ежегодных финансовых выгод от приобретения недвижимости не превышает процент по полученному кредиту – рычаг считается отрицательным.
В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, - рычаг считается нейтральным, или нулевым.
Коэффициент капитализации для заемных средств равен:
Rm = i / (1 – (1 + i) –n) = 0,12/(1 – 
) = 0,18,
где Rm – коэффициент капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная);
i – ставка по кредиту;
n – срок кредитования, лет.
Доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости:
M = PV2/V = 463 812,18 / 662 588,83 = 0,7.
Общий коэффициент капитализации определяется по формуле:
R0 = M·Rm + (1 – M)·Re,
где R0 – общий коэффициент капитализации;
Re – коэффициент капитализации для собственных средств;
M – доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости (M = 0,7).
Общий коэффициент капитализации равен:
R0 = ЧОД/V0 = 130 530/ 662 588,83 = 0,20
Ставка капитализации на прибыль инвестора определяется по формуле:
Re = 
= 
= 0,246
где Re – ставка капитализации на прибыль инвестора;
Rо – общая ставка капитализации.
Величина собственной прибыли инвестора в данном проекте определяется как:
Ie = V0 · (1 – M)·Re = 799 852,94 ·(1 – 0,7) ·0,246 = 48 899,06 руб.,
где Ie – величина собственной прибыли, руб.
Так как общая ставка капитализации больше ставки капитализации для заемного капитала (положительный финансовый рычаг), то использование заемных средств увеличит доход собственного капитала инвестора, следовательно, кредит выгоден. Доля заемных средств в инвестиционном проекте равна 0,7, а величина собственной прибыли составляет 48 899,06 руб.
На основе анализа обоснования величины собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте были сделаны выводы:
1.Доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости составила 0,7;
2. Общий коэффициент капитализации составил 0,20;
3. Величина собственной прибыли составила 48 899,06 руб.
Заключение
В рамках практической работы был произведен анализ двух проектов покупки производственных помещений с последующей сдачей их в аренду, обоснована эффективность инвестиций в объекты недвижимости, а также произведен выбор наилучшего из рассматриваемых вариантов вложения инвестиций.
В первом разделе произведен расчет основных экономических показателей проектов:
· чистая текущая стоимость доходов,
· коэффициент рентабельности,
· внутренняя ставка доходности проекта,
· срок окупаемости.
При сравнении показателей экономической эффективности двух проектов было выявлено, что вложение инвестиций во второй проект рационально и наиболее выгодно. Срок окупаемости объекта №1 на 5 лет и 6 месяцев дольше срока окупаемости объекта №2. И при этом коэффициенты рентабельности этих проектов равны 1,01 и 1,00 соответственно, а чистая текущая стоимость доходов по второму проекту превышает аналогичный показатель по первому проекту на 35 546,00 руб. и составляет 390 365 руб.
Во втором разделе была определена максимально допустимая сумма ипотечного кредита, которая составила 463 812,18 руб. Произведенные расчеты показали, что для заемщика наиболее целесообразно погашение кредита с помощью фиксированных платежей.
В третьем разделе была рассчитана доля заемных средств в инвестиционном проекте, которая составила 0,7, а величина собственной прибыли 48 899,06 руб.
Таким образом, можно сделать вывод, что экономически эффективным является инвестирование в покупку офиса №2
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие / А.Н. Асаул. - СПб.: Питер, 2013. - 416 c.
2. https://www.cbr.ru/
3. https://www.donland.ru
4. https://afkgroup.com/analitika-i-metodiki/post-511/
5. https://minfin.ru
6. https://rostov.life-realty.ru
ПРИЛОЖЕНИЕ
[1] https://mysovets.ru/soveti/4400-prozhitochnyy-minimum-s-1-yanvarya-2019-goda-rostovskaya-oblast.html