Введение
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонту.
Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.
Эксплуатационные организации, являясь подрядчиком у собственников жилищного фонда, выполняют работы в соответствии с имеющимися договорами, при этом приоритетными являются работы, обеспечивающие надежность, устойчивость и безопасное обслуживание жилья.
Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.
Правила определяют порядок обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда с целью:
· защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере - собственников, нанимателей и арендаторов - юридических лиц жилых помещений;
·обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности - частной (юридических и физических лиц), государственной и муниципальной;
·проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
·обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Понятие «жилищный фонд»
Согласно Закону Российской Федерации «Об основных федеральной жилищной политики»: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.
По видам собственности жилищный фонд подразделяется на:
а) частный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), постоянный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;
б) государственный жилищный фонд;
ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
в) муниципальный жилищный фонд;
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Основные положения государственной системы обслуживания жилищного фонда
жилищный обслуживание фонд помещение
1. Жилые и нежилые помещения в жилом доме, находящиеся в собственности двух или нескольких физических и (или) юридических лиц принадлежат им на праве общей собственности в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской федерации.
. Осуществляя предусмотренные гражданским законодательством права по владению, пользованию и распоряжению жильём, собственники жилищного фонда обеспечивают:
·порядок учета жилищного фонда и использование жилых помещений в соответствии с принятыми нормами и правилами;
·правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков и т.д.);
·контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере;
·регулирование порядка передачи объектов федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность;
. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами местного самоуправления осуществляется:
·владение, пользование и распоряжение объектами жилищно-коммунального хозяйства муниципальной собственности непосредственно или через службу заказчика;
·содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;
·управление объектами коммунального обслуживания и благоустройства, относящимися к муниципальной собственности;
·контроль экологической безопасности коммунального обслуживания, организация утилизации и переработки бытовых отходов;
. Собственник или уполномоченный им орган независимо от формы собственности для обеспечения обслуживания жилищного фонда выполняет следующие функции:
· контроль и учет состояния и использования жилищного фонда;
·организация и непосредственное выполнение обслуживания и ремонта, в которые входят:
текущее техническое содержание здания и его инженерного оборудования, санитарное содержание зданий и придомовых территорий;
обеспечение коммунальными услугами по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, а также иными услугами;
текущий ремонт строительных конструкций, элементов зданий, инженерного оборудования общего назначения, придомовых территорий;
капитальный ремонт (комплексный или выборочный);
приемка в эксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий;
контроль за соблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения в многоквартирном доме нормативных требований по пользованию жилым помещением, коммунальными и иными услугами;
контроль за арендаторами нежилых помещений в жилых домах за соблюдением настоящих правил и иных нормативных документов;
. Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений в многоквартирных домах несут ответственность за поддержание жилого помещения, жилого дома и придомовой территории в надлежащем состоянии; они обязаны своевременно производить текущий ремонт жилого помещения, участвовать денежными средствами в проведении текущих и капитальных ремонтов многоквартирных домов, включая жилые помещения, инженерное оборудование.
. Государственный учет жилищного фонда включает:
· размеры домовладения;
· адресный учет
· учет технического состояния;
· учет условий проживания, в том числе социальные нормы площади жилья;
Первичный учет жилищного фонда должен проводиться органами местного самоуправления и представляться в местные органы государственной статистики в сроки, установленные Госкомстатом России.
Учет технического оборудования определяется по физическому износу зданий и их конструкций в соответствии с правилами оценки физического износа жилых помещений.
Непригодность жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания устанавливается в соответствии с действующим положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Учет жилищный условия проживания граждан осуществляется органами местного самоуправления.
Обязательная техническая документация долговременного хранения.
. В состав технической документации длительного обязательного хранения входят:
план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организациях;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления;
Техническая документация длительного хранения должны корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции;
Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых и после реконструкции или капитального ремонта жилых многоквартирных домов независимо от форм их собственности должны производиться комиссией в соответствии с требованиями действующего положения о приемке законченных строительством объектов на территории Российской Федерации.
. Собственник жилого дома-новостройки или реконструированного, капитально отремонтированного принятия его в эксплуатацию должен заключить договор на обслуживание, в соответствии с «Положением о договорных отношениях в жилищно-коммунальном хозяйстве».
Недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или капитально отремонтированных жилых домов, допущенные по вине строительных и ремонтно-строительных организациях (подрядчиков) должны быть устранены ими за свой счет по требованию собственника жилья или обслуживающей организации в течение гарантийного срока со дня приемки жилых домов в эксплуатацию.
Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика, собственника, представителей и проектной организации. В случае не выполнения указанных в акте работ в установленные сроки подрядчик должен возместить убытки, понесенные заказчиком либо уполномоченным им лицом в соответствии с действующим законодательством.
Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию.
Заселение вновь построенных, реконструированных и капитально отремонтированных жилых домов производится в установленном порядке.
. Условия и порядок перепланировки помещений и повышения благоустройства жилых домов.
Переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения разрешения межведомственной комиссии местного органа исполнительной власти на основании утвержденных проектов.
Переоборудование включает в себя - перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Перепланировка включает в себя - перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Наниматель, арендатор или собственник жилого помещения в многоквартирном доме, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого дома, квартиры, ведущие к нарушению конструктивных элементов обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся организацией, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения в соответствии с действующем законодательством.
. Содержание и ремонт жилищного фонда.
Собственник жилищного фонда непосредственно выступает заказчиком на обслуживание жилых домов.
Содержание и ремонт жилых домов может осуществляться организациями различных организационно-правовых форм, как правила на конкурсной основе на основании заключенного договора.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской Федерации в жилищной сфере могут быть договора:
· договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, товариществами и другими объединения собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги.
· договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений в соответствии с главой 35 Гражданского кодекса;
· договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «О товариществах собственников жилья».
В целях обеспечения единой системы рекомендуется предусматривать в договорах
объем работ (услуг);
гарантируемый исполнителем уровень качества производимых работ;
обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условия договора;
границы ответственности;
порядок изменения условий договора;
порядок прекращения действия договора;
Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений собственников жилищного фонда, выступающих в роли «заказчика» на обслуживание, и организациями, выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и потребителей услуг - нанимателей, арендаторов и собственников нежилых помещений.
В тариф на содержание и ремонт жилья включается норматив отчислений на капитальный ремонт жилых домов и плата за найм.
Для покрытия затрат на жилищно-коммунальные услуги за счет средств населения, органы местного самоуправления утверждают:
тарифы, определенные исходя из экономически обоснованных затрат на предоставление услуг или выполнение работ, являющиеся основой для расчетов с подрядчиками;
тарифы, определенные исходя из предельного уровня платежей граждан на соответствующий год.
Контроль качества выполненных работ или оказанных услуг осуществляется заказчиком с участием, при необходимости, органов государственного надзора и контроля;
В случае выполнения работы или предоставления услуг с отступлениями от условий договора подрядчик несет ответственность в порядке, установленном гражданским законодательством.
Граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда пользуется жильем в порядке, установленном гражданским и жилищном законодательством; граждане также могут занимать жилые помещения по договору коммерческого найма.
Договоры найма и обслуживания должны соответствовать нормам гражданского законодательства, требованиям правил пользования жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, настоящих правил, а также иных нормативных и законодательных документов, регламентирующих взаимоотношения в жилищной сфере.
Для определения взаимоотношений между собственниками жилья и подрядчиком целесообразно к договору найма или обслуживания приложить паспорт жилого помещения, в котором отражаются технико-экономические характеристики: общая площадь, площади отдельных помещений, виды инженерного обустройства и т.д.
При заключении договора найма, аренды или обслуживания необходимо:
ознакомить нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения с правилами пользования жилыми помещения, лифтами, мусоропроводами и.т.д.
провести инструктаж по пожарной безопасности, электробезопасности;
ознакомить с санитарно-гигиеническими правилами.
. Содержание и ремонт жилищного фонда должны осуществляется в соответствии с требованиями по охране труда в жилищно-коммунальном хозяйстве и пожарной безопасности.
Ответственный за осуществление мероприятий по охране труда и технике безопасности и пожарной безопасности в организации, осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, назначается приказом руководителем организации (работодателем).
Администрация организации, осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, должна обеспечить персонал спецодеждой, спецобувью согласно перечня.
Рабочие, занятые на работах с повышенной опасностью, в соответствии с Перечнем нормативных документов по охране труда для жилищно-коммунального хозяйства подлежат ежегодному обучению и проверке знаний, инженерно-технические работники - один раз в три года.
Условия выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда должны соответствовать требованиям действующих Правил по охране труда в жилищном хозяйстве.