Инвестиции - это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.
Инвестиционная деятельность - выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.
Основные цели инвестирующих в недвижимость:
- получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;
- прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;
- будущая длительная эксплуатация объекта;
- получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.
Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.
При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.
Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет роста цен на жилье.
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость.
Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.
В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
- ожидаемый доход на инвестиции;
- ставка банковского процента;
- налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
- темпы инфляции;
- степень риска инвестиций в недвижимость.
Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
- инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
- вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
- высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью на этом рынке.
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.
Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации кредит является разновидностью договора займа, в котором заимодавец (кредитор) - банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. При не возврате суммы в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. При этом имущество может быть как недвижимым, так и движимым.
Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.
Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покyпают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.
Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.
Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения не возврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.
Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.
Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:
- достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;
- останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;
- не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;
- имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);
- имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.
Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов.