Существенным риском при оспаривании стандартов определения кадастровой стоимости является ситуация, когда при проведении судебной экспертизы судебный эксперт приходит к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости выше той кадастровой стоимости, которую мы оспаривали. Т. е. мы обращаемся в суд, чтобы снизить кадастровую стоимость, а эксперт приходит к выводу, что рыночная стоимость выше кадастровой, и в результате мы повысим кадастровую стоимость и, соответственно, налоговую базу.
Как следует из решения Мосгорсуда от 16.03.2016 по делу № 3А29/2016, общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости трех земельных участков в размере рыночной. В отчетах об определении рыночной стоимости стоимость этих земельных участков была определена примерно на 30% ниже кадастровой стоимости.
По делу была назначена судебная экспертиза, и судебный эксперт по одному земельному участку действительно подтвердил, что кадастровая стоимость завышена, и определил рыночную стоимость примерно на 5% ниже кадастровой, разница получилась около 5 млн. руб., но по второму и по третьему земельному участку эксперт пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость ниже рыночной. По второму земельному участку эксперт определил рыночную стоимость примерно на 15 % выше кадастровой, или примерно на 6 млн. руб., а по третьему участку определил рыночную стоимость выше кадастровой примерно на 50%, или примерно на 11 млн. руб.
В результате получилось, что даже с учетом снижения кадастровой стоимости по первому участку по трем земельным участкам кадастровая стоимость увеличится примерно на 12 млн. руб. Представитель административных истцов привел доводы о том, что экспертное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу и заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Суд отметил, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний, экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
В свою очередь, сведений о наличии соответствующих познаний у административного истца и его представителя не имеется, а позиция административного истца о неверном определении стандартов рыночной стоимости в рамках оценочного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют основания для назначения по делу повторной экспертизы.
В результате суд установил кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной в соответствии с экспертным заключением. В суде апелляционной инстанции представитель административного истца подал заявление об отказе от административного иска, суд отказ принял, решение суда первой инстанции отменил, и производство по делу прекратил.
Выводы.
Во-первых, если у нас нет надежных оценщиков, с которыми мы уже прошли не один судебный процесс, нам нужно очень большое внимание уделить этой предварительной оценке перспектив снижения. Каждая оценочная организация, если мы представляем сведения об объекте недвижимости, нам направит сведения и свой прогноз перспектив снижения. И в этом случае имеет смысл направить в несколько оценочных организаций сведения об объекте недвижимости, чтобы несколько оценочных организаций отразили нам свои позиции по поводу перспектив снижения.
Если подобная ситуация возникла, то к ходатайству о проведении судебной экспертизы следует приложить заключение профессионального оценщика, поскольку, если мы не обладаем специальными знаниями в области оценочной деятельности, существует риск того, что нам откажут в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Если суд отказал в удовлетворении соответствующего ходатайства, то следует подавать заявление об отказе от иска.