Дело, однако, не только в устаревших нормах. Они позволяют создавать продукт пристойного качества — правда, для этого надо проявить изобретательность, потратить время и силы. Проблема в том, что российские девелоперы мало заинтересованы в новом продукте: строится в стране мало, конкуренции практически нет. «Мое начальство понимает, что строить панельные микрорайоны — это отстой и позавчерашний день. Но квартиры продаются, и ничего менять не хочется», — говорит руководитель маркетинговой службы крупной девелоперской компании.
У девелоперов есть свои оправдания. В стране очень дорогие деньги: ставка дисконтирования не менее 15% годовых. Поэтому на первый план выходит не качество, а скорость реализации. Риски проекта также прямо пропорциональны времени его реализации. За последние два года сменился мэр Москвы и уже дважды — губернатор Подмосковья. Каждый новый начальник пытается разобраться со стройкой и пересмотреть правила игры. Регулярно случаются кризисы, которые банкротят чуть ли не половину застройщиков. В этих условиях девелоперам не хочется тратить время на эксперименты и поиски — выгоднее тиражировать устаревшие, но еще работающие модели.
Есть и еще один момент. Большинство российских застройщиков не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка им интересна только как финансовая операция: вложил деньги — продал — получил прибыль. Соответственно, важно только одно — плотность застройки. То есть количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка.
Из-за лени девелоперов и узости их кругозора (после кризиса значительное число девелоперов — это новые компании, реализующие первый объект) чрезвычайно живуч стереотип «чем выше здания, тем больше плотность застройки». Но это не так. К примеру, квартальная застройка 9-этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. В мире это аксиома, в России приходится использовать исследования. Такие расчеты, к примеру, были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран застроенный панельными многоэтажками П44Т (17 и 22 этажа) квартал в районе Коньково. Плотность застройки составила 19,6 тыс. кв. метров на га. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тыс. кв. метров на га.
Высокую плотность можно получить и малоэтажной застройкой. «Почему нельзя создавать хорошую среду для жизни? Застройщики часто говорят, что экономика проектов требует высокой плотности, а значит, большой этажности. Это ложь. Трехэтажной застройкой можно получить плотность чуть ли не в 20 тысяч квадратных метров на гектар. Надо только вложить душу и ум. Для сравнения: плотность исторического центра столицы — 16 тысяч квадратных метров на гектар», — заметил на последней выставке «АрхМосква» главный архитектор города Сергей Кузнецов.
Госстрой не помощник
Кто мог бы стать в стране агентом, инициирующим переход от микрорайонной застройки к альтернативным вариантам? Застройщики вряд ли тянут на эту роль. Всего несколько девелоперов сегодня пытаются строить что-то новое. Один из наиболее ярких примеров — компания «Урбан груп». В целом застройщики не заинтересованы в создании качественной среды, так как у них короткий горизонт планирования: построил—продал—ушел.
Главный запрос на качественную жилую среду должно формировать общество. Но оно не имеет рычагов влияния на градостроительную деятельность и необходимых знаний. Пока россияне голосуют против убогой застройки только деньгами, скупая недвижимость за границей. Понятно, что соотношение цена/качество квартиры в железобетонной многоэтажке в затерянном в Подмосковье микрорайоне ужасающе.
Градостроительство, конечно же, — это государственное дело. Работу по совершенствованию нормативной базы и внедрению новых типологий жилья должен вести Госстрой. Над нормами работают постоянно, но результаты неутешительны. Нынешняя ситуация такова, что надеяться на активную и конструктивную позицию Госстроя не приходится: организация переживает не лучшие времена, за 20 лет катастрофически растеряв кадры и влияние. Теперь это малая и не очень боеспособная часть Министерства регионального развития, измученная чехардой министров. При этом в самом Госстрое, по мнению экспертов, практически нет специалистов по градостроительству. А в стране практически нет градостроительной науки. Что говорить, если годовой бюджет на НИОКР Госстроя составляет 10 млн рублей. Для сравнения: салют на острове Русский на саммите АТЭС обошелся в 40 млн с лишним.
Была надежда на пилотные проекты, инициированные государством. Пилотом в области градостроительства должен был стать инновационный центр Сколково, куда пригласили европейских урбанистов и архитекторов. В Сколкове можно было не применять российских строительных норм и поэкспериментировать. Полученный результат можно было бы трансформировать в новые градостроительные нормы и тиражировать по стране. Но еще до нынешних проблем с инноградом надежды на Сколково в этом смысле испарились. Никто из руководства не взял на себя ответственность за эксперимент, и проектирование пошло все по тем же российским нормам.
В условиях, когда федеральная власть практически устранилась от градостроительной деятельности, единственным агентом изменений могут быть власти региональные. Но очагов нового крайне мало. В Белгороде губернатор Евгений Савченко ведет сильную политику по малоэтажной застройке. В Перми продолжается эксперимент по трансформации мастер-плана, сделанного голландскими урбанистами, в конкретные градостроительные проекты. После ухода губернатора Олега Чиркунова проект, естественно, замедлил развитие, хотя и не отменен окончательно. Вот и все.
Отдельный вопрос со столицей и Московской областью. Новые власти признали проблему с застройкой и пытаются свернуть с накатанной колеи. Понятно, что поменять технические регламенты и санитарные нормы они не могут, но в их силах разработать и принять новые градостроительные регламенты. Такие работы вроде бы ведутся. Вообще, чтобы перейти от микрорайона к более гуманной застройке, надо резко ограничить этажность и принять правила землепользования и застройки, четко описывающие максимальную плотность застройки. Сделать это вопреки строительному лобби непросто. Однако тактически сейчас для этого удобный момент — совсем скоро состоятся выборы столичного мэра и губернатора Подмосковья.