В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК, форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его сторонами выступают два гражданина, а сумма сделки не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда, он может быть совершен устно. Какого-либо обязательного для сторон типового договора строительного подряда не существует.
Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов. Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации.
Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, И со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК)[6].
Исходя из этого, договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных, работ или работ по капитальному ремонту («право на строительство (реконструкцию)» или «право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и т.д.»)1. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора (п. 2 ст. 743 ГК).
К числу существенных условий рассматриваемого договора (в силу прямого указания ч. 1 ст. 740 ГК) относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.
Согласно п. 2 ст. 740 ГК предметом договора подряда является особый результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.
В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование
Техническая документация включает исходно-разрешительную документацию (ИРД), градостроительную документацию, проектную документацию (проекты на строительство) и др. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации'.
В ходе разработки технической документации независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, независимо от источников финансирования строительства, от организационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственных органах. Градостроительная документация и проекты на строительство, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в порядке, установленном СНиП 11-01–95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений».
Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки.
Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке безусловно признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также начального и промежуточного сроков. Досрочное выполнение работ также может служить нарушением требования о сроке. Применительно к Досрочному выполнению работ вступает в силу общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором. Досрочное исполнение допускается с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК)[7].