--------------------------------
<12> Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель. N 4.
В обязанности риелторской фирмы должна входить и обязанность по защите и соблюдению интересов своего клиента.
Риелторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в суде.
Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.
Во всех этих случаях риелторская фирма представляет интересы своего клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.
Бывают, однако, случаи, когда потребителю риелторских услуг покупают квартиру в доме с недавно завершенным строительством, но не сданном в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от содержания договоров между потребителем и риелтором, застройщиком, собственником) риелтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.
Если клиентом риелторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.
При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риелтора должно быть разрешение клиента (потребителя риелторских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риелторских услуг выдает своему риелтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риелтором указанных действий. В противном случае риелтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.
При решении вопроса о предоставлении риелторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств (ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.
В договоре на оказание риелторских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риелторской фирмы на представление интересов клиента в суде, также отдельно следует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риелторской фирмы за услуги представительства в суде и других правоохранительных органах.
Риелтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия договорных отношений с клиентом и после их прекращения.
Риелтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со стороны клиента.
Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтору, согласно Стандартам, регулирующим отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов, можно в следующих случаях:
1) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;
2) когда риелтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
3) когда риелтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риелтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риелтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Риелтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:
1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;
2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Риелтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен сообщить ему следующее:
1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами;
2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риелторами и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риелтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
1.5.3. Особенности некоторых видов деятельности риелторов
В настоящем вопросе мы будем рассматривать некоторые варианты и практические особенности деятельности риелторов и риелторских фирм на рынке недвижимого имущества. Есть такие сферы деятельности, где риелторы также принимают участие в обороте недвижимого имущества, однако по своему содержанию их трудно отнести к услугам. Например, речь может идти о деятельности паевых инвестиционных фондов, участии риелторских фирм (инвестирования) в долевом строительстве жилых комплексов для целей последующей реализации жилых помещений.
В последнее время очень активно развивается институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые находятся в управлении соответствующих управляющих компаний. При этом непрофессиональные инвесторы часто не знают о существовании подобного инвестиционного института либо считают, что инвестиции в ПИФы имеют слишком большие риски, а управляющие компании не имеют достаточной заинтересованности в эффективном управлении денежными средствами инвесторов. Данная точка зрения базируется на том, что управляющие компании не предоставляют инвесторам гарантий доходности инвестиций, риск уменьшения активов ПИФа полностью лежит на инвесторах и они не вправе потребовать какой-либо компенсации с управляющей компании, которая независимо от состояния ПИФа все равно получает свое вознаграждение <13>.
--------------------------------
<13> Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. Февраль. N 2.
В настоящем вопросе хотелось бы дать рекомендации риелторам о средствах защиты, контроля и преимуществах, которые предоставляются инвесторам (обращаем внимание на то, что инвестором в ПИФе может выступать как сама риелторская фирма, так и ее клиент, от имени которого риелторская фирма проводит соответствующие операции) при инвестировании в паи ПИФа, а также рассказать об ограничениях деятельности управляющих компаний, установленных в интересах инвесторов.
Над управляющей компанией установлен строгий контроль государственных органов. Управляющие компании должны раскрывать информацию о своей деятельности, предоставлять регулярную отчетность о собственных средствах, не допускать уменьшения объема этих средств ниже установленного уровня, согласовывать инвестиционную декларацию с государственными органами, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, и т.д. Государственный контроль также осуществляется через специализированные депозитарии, которые должны проверять правильность расчетов и инвестиций управляющих компаний и при выявлении нарушений сообщать об этом в государственные органы, а также приостанавливать сомнительные операции управляющих компаний. Несомненно, что такой строгий контроль установлен в интересах инвестора, чтобы сохранить его инвестиции и не допустить на рынок управления средствами инвесторов недобросовестные компании. За нарушение ограничений деятельности государственные органы могут аннулировать лицензию управляющей компании.
Существует заблуждение, согласно которому на первой стадии, когда инвестор вкладывает деньги в ПИФ, он просто отдает их управляющей компании, после чего уже не в силах контролировать ее дальнейшие действия, а управляющая компания распоряжается такими денежными средствами, как ей хочется. На самом деле инвестор при выборе ПИФа может и должен ознакомиться с его инвестиционным портфелем, т.е. теми активами, в которые будут вложены средства такого инвестора в рамках ПИФа. Описание инвестиционного портфеля содержится в правилах ПИФа, в той части, которая касается инвестиционной декларации. Если инвестиционная декларация меняется, то корректируются и правила ПИФа. При этом новая редакция правил обязательно регистрируется в государственном органе, ответственном за рынок ценных бумаг, а изменения публикуются, чтобы инвесторы знали о них. Если инвестор недоволен последней инвестиционной декларацией, т.е. тем списком активов, который был утвержден управляющей компанией для инвестирования средств инвестора, последний может в любой момент продать свои паи и выйти из ПИФа.
Стоит также отметить, что инвестиционные инструменты, которые включает управляющая компания в инвестиционную декларацию ПИФа, оговорены законодателем. В частности, портфель ПИФа должен быть диверсифицированным, вложения в рисковые активы - ограниченными. Несомненно, такие законодательные решения нацелены на обеспечение прав инвесторов ПИФов.
Приобретение инвестиционных паев ПИФа является публичным договором. Это означает, что управляющая компания не может выбирать инвесторов или отказывать во вложении их средств в ПИФ, а вправе только устанавливать определенные параметры инвестиций в ПИФ, общие для всех инвесторов. При участии управляющей компании в управлении пенсионными накоплениями она даже не может определять эти требования, а обязана заключить договоры со всеми обратившимися к ней инвесторами. Возможность для инвестора заключить договор о вложении его денежных средств в ПИФ с любой управляющей компанией на общих для всех инвесторов условиях является важной гарантией равенства инвесторов и доступа к управлению средствами через выбранную инвестором управляющую компанию и ПИФ.
Еще одной существенной гарантией интересов инвестора является его право в любой момент выйти из ПИФа. Это возможно путем продажи его инвестиционных паев как на вторичном рынке, так и управляющей компании. При такой продаже не действуют какие-либо преимущественные права, которые бы затруднили реализацию паев инвестором <14>. Кроме того, стоимость денежных средств, полученных инвестором от продажи инвестиционных паев управляющей компании, зависит от стоимости активов ПИФа в данный период. Таким образом, управляющая компания обязана выкупать инвестиционные паи по рыночной стоимости.
--------------------------------
<14> Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2. С. 53.
Иногда проводится сравнение между вложениями в инвестиционные паи и вкладами в банках, на основании которого инвестор часто делает выбор в пользу вклада в банке. Действительно, вклад в банке обеспечивает инвестору возврат его вложений и получение прибыли - в отличие от инвестиционных паев, по которым управляющая компания не может гарантировать доходность и возвратность. Однако понятно, что доходность инвестиционного пая может быть в несколько раз выше, чем доходность банковского вклада. Очевидно, что инвестор, вкладывающий средства в инвестиционные паи, понимает это и готов идти на определенный риск ради получения большей прибыли. Кроме того, расходы на инвестиции в рамках управляющей компании и ПИФа меньше, чем в случае, если бы инвестор осуществлял такие инвестиции через иных участников профессионального рынка ценных бумаг.
Несостоятелен и довод о том, что управляющая компания не заинтересована в увеличении активов ПИФа, так как независимо от их характеристик она получает свое вознаграждение. В действительности размер вознаграждения зависит от стоимости активов, поэтому весьма существенна эффективность работы управляющей компании. Кроме того, успешное управление имуществом ПИФа позволит управляющей компании привлечь больше инвестиций в такие ПИФы, что увеличит размер вознаграждения управляющей компании.
Законодатель также закрепил особые механизмы, которые защищают права инвестора при прекращении деятельности управляющей компании. Средства, передаваемые инвестором в ПИФ, обособляются от имущества управляющей компании, и на них не обращается взыскание по долгам управляющей компании. При прекращении деятельности управляющей компании инвестор или получает часть стоимости активов ПИФа пропорционально количеству своих инвестиционных паев, или его средства передаются под управление иной управляющей компании.
Одним из преимуществ инвестирования в инвестиционные паи для инвесторов - физических лиц также является тот факт, что управляющая компания является налоговым агентом. Соответственно она сама рассчитывает и уплачивает за физическое лицо налоги с доходов, которые возникают в результате управления средствами этого инвестора.
Все изложенное показывает, что законодательством строго регулируется деятельность управляющей компании, чтобы гарантировать защиту интересов инвесторов, осуществляющих вложения в ПИФы. В частности, управляющая компания должна: раскрывать информацию о своей деятельности, подавать подробные отчеты о собственных средствах, поддерживать минимальный объем этих средств, согласовывать условия вложения в ПИФы с государственными органами, знакомить инвестора с активами, в которые будут вложены его средства, не инвестировать средства ПИФа в особо рисковые инвестиционные инструменты, диверсифицировать инвестиционный портфель, не вести иную деятельность, кроме управления ценными бумагами и активами, выкупать инвестиционные паи у инвестора по рыночной цене. Имущество ПИФа, в которое вкладывают средства инвесторы, обособляется от имущества управляющей компании, и на имущество ПИФа не может быть обращено взыскание по долгам управляющей компании. Дополнительно деятельность управляющей компании на каждодневной основе контролируется специализированным депозитарием. В случае нарушения государственные органы могут запретить управляющей компании распоряжаться средствами инвесторов путем аннулирования лицензии управляющей компании <15>.
--------------------------------
<15> Буркова А.Ю. Инвесторы паевых инвестиционных фондов: так ли они беззащитны? // Законодательство. 2005. N 2.
Очевидны преимущества, которые предоставляются инвесторам ПИФа. Это возможность снизить издержки инвесторов на управление их денежными средствами, получить большую прибыль, обеспечить вложение денежных средств инвесторов в солидные финансовые инструменты и диверсифицировать такие вложения, что снижает риск инвестиций, право продать паи как управляющей компании, так и на вторичном рынке, отсутствие необходимости самостоятельно исчислять и уплачивать налоги, так как эта обязанность может быть возложена на управляющую компанию.
Таким образом, вопреки широко распространенному мнению, институт ПИФа создан в интересах инвестора и в должной степени защищает эти интересы.
В связи с принятием и действием нового ЖК РФ был принят и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (с изм. и доп. от 16 октября 2006 г.), именно данный Закон стал правовой основой для создания и деятельности паевых инвестиционных фондов (ПИФов), подобная форма приобретения жилья также получила довольно широкое распространение. Риелтор в данном случае может оказать услугу гражданину по его вступлению в кооператив или даже по организации подобного кооператива, внесению взносов, управлению кооперативом.
В рамках настоящей книги мы не будем подробно рассматривать организацию деятельности таких кооперативов. Однако мы рассмотрим правовое положение членов таких кооперативов.
Согласно ст. 7 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", члены кооператива имеют право:
1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;
2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;
3) выбирать форму участия в деятельности кооператива;
4) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
5) получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";
6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;
7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" предпринимательской деятельности, в порядке, установленном ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";
8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и уставом кооператива;
9) передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;
10) завещать пай;
11) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";
12) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
13) получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";
14) приобретать иные права, предусмотренные ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", другими федеральными законами и уставом кооператива.
Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива (п. 2 ст. 7 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").
Член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и иными федеральными законами. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (п. 1, 2 ст. 6 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").
Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (ЦБ РФ) за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива (п. 3 ст. 6 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").
Основные обязанности членов кооператива закреплены в ст. 8 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Так, согласно названной статье, члены кооператива обязаны:
1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", иными федеральными законами и уставом кооператива;
2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;
3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
4) исполнять иные обязанности, предусмотренные ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", другими федеральными законами и уставом кооператива.
Рассматриваемый нами ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" закрепляет перечень случаев, при которых прекращается членство в кооперативе.
Итак, в соответствии со ст. 9 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", членство в кооперативе прекращается в случае:
1) добровольного выхода из кооператива;
2) исключения члена кооператива из кооператива;
3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;
4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;
5) обращения взыскания на пай;
6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;
7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.
Однако не следует забывать о том, что прекращение членства в кооперативе не освобождает члена данного кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса. Это положение подтверждается содержанием п. 2 ст. 9 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Процесс строительства - достаточно капиталоемкая область, требующая от застройщика отвлечения значительных финансовых средств на длительное время. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства <16>. Относительно этого можно сказать, что риелторские фирмы могут сотрудничать как напрямую с застройщиками, представляя их интересы и подыскивая для них клиентов, а также в интересах своего клиента - физического или юридического лица подыскивать ему подходящего заказчика-застройщика для вложения (инвестирования) средств клиента в строительство. Кроме того, риелторская фирма может и в своих интересах сотрудничать с заказчиком-застройщиком для получения в собственность части будущих помещений жилого дома.
--------------------------------
<16> Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. Сентябрь. N 9.
В настоящее время в РФ широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п., а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности). Под инвестиционной деятельностью в соответствии с действующим законодательством РФ понимаются вложения инвестиций (денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, вкладываемых в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности) и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта <17>.
--------------------------------
<17> Там же.
Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие работы <18>.
--------------------------------
<18> Толковый словарь.
Назовем нормативную базу, которая регулирует деятельность хозяйствующих субъектов, связанную с инвестициями в строительство и, в частности, с долевым участием в строительстве:
1) ГК РФ;
2) Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г., 10 января, 2, 28 февраля, 13 марта, 3, 30 июня, 18, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 10 ноября, 4, 5, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 23 марта 2007 г.);
3) Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г.);
4) Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160;
5) Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденное Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.
Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, приводится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".
Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определил сферу действия, основные понятия, установил права, обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантии защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 4 названного ранее Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Риелторская фирма в данных правоотношениях, как мы уже заметили, может выступать в качестве инвестора самостоятельно или представителя инвестора (своего клиента).
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы) (п. 2 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").