2) риелтор не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти;
3) представляя клиента, риелтор принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними.
В п. 1.2.4 Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риелтора, к которым относятся следующие:
1) при первой встрече с клиентом подтвердить свой риелторский статус;
2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
3) не передавать документы, подтверждающие его риелторский статус, в пользование другим лицам;
4) заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
5) информировать потребителя риелторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;
6) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риелторских услуг, для совершения сделки;
7) предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти.
В п. 1.2.5 Стандартов практики РГР говорится о том, что риелтор может, но не обязан:
1) давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;
2) предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.
Пункт 1.2.6 закрепляет то, что риелтор не обязан:
1) обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;
2) предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;
3) давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях, по условиям договора.
Риелтор, желая заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риелторских услуг с продавцом, вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риелтора (п. 1.2.7 Стандартов практики РГР).
При первой встрече с клиентом риелтор должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения (п. 1.2.8 Стандартов практики РГР).
Риелтор, действующий от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риелторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором (п. 1.2.9 Стандартов практики РГР).
Если риелтор примет решение о размещении рекламы о продаже/аренде или обмене недвижимости, необходимо уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение (п. 1.2.10 Стандартов практики РГР).
Представляя интересы продавца в сделке, риелтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора (п. 1.2.11 Стандартов практики РГР).
После принятия предложения продавцом (клиентом риелтора) от покупателя риелтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям, только если эта работа входит в обязанности риелтора в объеме соответствующего договора (п. 1.2.12 Стандартов практики РГР).
После принятия предложения покупателем (клиентом риелтора) от продавца риелтор должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам, только если эта работа входит в обязанности риелтора в объеме соответствующего договора (п. 1.2.13 Стандартов практики РГР).
Риелтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом риелтор вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки (п. 1.2.14 Стандартов практики РГР).
В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца (покупателя), зафиксированного в предварительном договоре, риелтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 ГК РФ (п. 1.2.15 Стандартов практики РГР).
Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре, услуг (например, выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т.д.) желательно, чтобы риелтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг (п. 1.2.25 Стандартов практики РГР).
Риелтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом (п. 1.2.25 Стандартов практики РГР).
Риелтор не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти (п. 1.2.2 Стандартов практики РГР).
Представляя клиента, он принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними (п. 1.2.3 Стандартов практики РГР).
Практически во всех названных случаях риелтор действует как представитель интересов своего клиента.
Такие правовые категории, как представительство и посредничество, появились в России достаточно давно. Во все времена названные понятия и их соотношение вызывали у ученых и практикующих юристов множество вопросов.
Впервые в России на законодательном уровне соотношение понятий "представительство" и "посредничество" затронуто в главе 10 "Представительство. Доверенность" ГК РФ.
Главным различающим признаком этих понятий законодатель называет выступление лица от своего либо от чужого имени.
На протяжении длительного периода времени в научной литературе ученые пытались объединить термины "представительство" и "посредничество", сделать их тождественными.
Для успешного решения поставленных нами вопросов, на наш взгляд, необходим краткий экскурс в историю развития понятий представительства и посредничества в России.
Возникновение представительства как самостоятельного правового института можно отнести к середине XVII в. Именно в это время оно получило законодательное закрепление в Своде законов гражданских 1832 г. Несмотря на это закрепление, непосредственное определение понятия "представительство" в Своде отсутствовало.
Институт посредничества в рассматриваемый период времени на законодательном уровне закреплялся только в торговле. Легальное понятие посредничества также отсутствовало.
В дореволюционной России институт представительства, в отличие от посредничества, получил широкое распространение. Посредника часто ставили в противовес представителю, а сам институт посредничества в отдельный не выделяли, рассматривая его через призму представительства. В указанный период времени посредничество рассматривалось в двух смыслах:
1) посредничество в широком смысле - экономическая категория, включающая в себя представительство;
2) посредничество в узком смысле - непосредственная деятельность сторон по оказанию услуг.
Представительство определялось как правоотношение двух сторон (представителя и представляемого), в котором первая сторона выступает от имени и в интересах второй стороны, которая в свою очередь берет на себя последствия действий первой стороны.
Однако некоторые авторы допускали возможность представителя действовать в интересах представляемого не только от его, но и от своего имени.
После революции 1917 г. в России институт посредничества не только перестал развиваться, но и стал уголовно наказуемым деянием.
Право на осуществление посреднических операций имели только специализированные организации. Эти организации играли незначительную роль в организации хозяйственных связей при перемещении излишков товарных запасов между социалистическими организациями. Деятельность подобных организаций законодательными актами урегулирована не была.
В советском гражданском праве посредничество рассматривалось только с фактической стороны.
Правовой институт представительства, в отличие от посредничества, получил нормальное развитие.
Как уже было сказано, первое упоминание о посредниках в законодательном акте появилось в ГК РФ. Определение посредничества в положениях ГК РФ дается по правилу "от обратного". По данному правилу посредниками выступают те, кто не является представителями. Данное положение закрепляется в п. 2 ст. 182 ГК РФ, где говорится, что не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.). Именно критерий "действие в чужих интересах, но от собственного имени" и является основным различающим признаком рассматриваемых нами правовых институтов.
Однако, помимо различающего признака, институты представительства и посредничества имеют признак, объединяющий их, - это выступление лица в чужих интересах. Следует отметить, что каждый субъект гражданского права имеет свой интерес, т.е. осознанную социальную потребность в достижении определенных благ. В п. 2 ст. 1 ГК РФ записано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Особенность же применения категории "интерес" в рассматриваемых случаях заключается в том, что в отношениях с третьими лицами посредник и представитель всегда должны преследовать цели удовлетворения потребностей заинтересованного лица и достижения благ, к которым оно стремится. При этом в случае выступления лица в чужих интересах на основании договора между ним и заинтересованным лицом (по поручению последнего) заинтересованное лицо обязано возместить понесенные первым расходы. Здесь лицо, действующее в чужих интересах, выступает за счет заинтересованного лица <9>.
--------------------------------
<9> Галушина И.Н. Понятия представительства и посредничества в гражданском праве: сравнительно-правовой аспект // Журнал российского права. 2006. Февраль. N 2.
Общим признаком для института представительства и посредничества будет выступать также и то, что услуги, оказываемые представителями и посредниками, являются востребованными в предпринимательской и в общегражданской сфере деятельности.
Несмотря на существование сходных признаков, представительство и посредничество имеют различные основания возникновения.
Ученые-юристы чаще всего выделяют 3 основания возникновения представительства.
Первым основанием является наделение представителя правами на представление интересов представляемого лица. Это осуществляется путем заключения договора либо составления доверенности.
Вторым основанием является издание компетентным органом власти соответствующего акта, в котором содержится предписание, обязывающее субъектов данного отношения действовать в качестве представителя иных лиц.
Третьим основанием является наличие установленного законом факта, существования которого достаточно для возникновения отношений представительства.
Однако следует отметить, что одного акта, уполномочивающего представителя на представление интересов определенного лица, для возникновения отношений представительства недостаточно (первое из указанных оснований). Наделение определенными полномочиями является односторонней сделкой и соответственно не обязывает представителя к совершению определенных действий. Так, например, если лицо (потенциальный представитель) не согласно выступать в качестве представителя, положения доверенности или договора не могут его к этому обязать.
Из всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что добровольным представительством является представительство, основанное на соответствующем соглашении представителя и представляемого. В подобном соглашении должно содержаться волеизъявление представляемого о предоставлении полномочия представителю и волеизъявление представителя о принятии на себя обязанности по совершению определенных юридических действий.
В зависимости от воли сторон представительство можно разделить на 2 вида:
1) добровольное (договорное) представительство, которое возникает на основании соглашения сторон;
2) обязательное (законное) представительство, которое возникает на основании соответствующего акта уполномоченного органа государственной или местной власти, а также на основании юридических фактов, прописанных в законодательстве.
Таким образом, первое основание возникновения представительства можно отнести к первому виду представительства, а второе и третье - ко второму.
Отдельное внимание следует уделить субъектному составу отношений представительства. Так, представляемыми могут являться как дееспособные, так и недееспособные лица.
Одним из самых распространенных на сегодняшний день оснований добровольного представительства является договор поручения.
Другим видом добровольного представительства является коммерческое представительство.
В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
Отношения посредничества, в отличие от представительства, могут иметь исключительно договорную основу. Посредническая деятельность всегда осуществляется на основании договора (соглашения), заключенного между сторонами в соответствии с закрепленными в законодательстве требованиями. Посредническая деятельность представляет собой оказание услуг одним лицом другому. Чаще всего названная деятельность осуществляется на основании договора поручения, комиссии или консигнации либо иного договора аналогичного характера.
Посредничество отличается от представительства по субъектному составу. Так, в отношениях посредничества субъектами выступают полностью дееспособные лица.
Следует отметить, что отношения клиента и посредника в посреднических отношениях не носят лично-доверительного характера, как это происходит при представительстве. Посредник своими действиями не порождает возникновения у клиента прав либо обязанностей к третьим лицам. Из сказанного можно сделать вывод о целесообразности осуществления посредничества на платной основе.
Как уже было сказано ранее, можно выделять фактическое и юридическое посредничество. Целью деятельности юридического посредника можно назвать совершение двусторонних сделок (договоров). В различных ситуациях юридический посредник может действовать от собственного либо от чужого имени. Так, например, в агентском договоре или договоре комиссии он действует от собственного имени; а в договоре транспортной экспедиции - от чужого имени.
Представительство можно разделить на коммерческое и некоммерческое.
Назовем признаки, которыми должен обладать коммерческий посредник:
1) обладать статусом предпринимателя;
2) осуществлять свою деятельность в предпринимательской сфере, т.е. совершать двусторонние сделки (договоры) в интересах предпринимателей или способствовать совершению сделок между ними;
3) заниматься посредничеством в виде промысла, т.е. посредничество должно являться его основным источником дохода.
Исходя из всего сказанного выше, можно сформулировать определение посредничества. Так, посредничество - это гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо (посредник) за определенную плату по поручению другого лица (клиента) от собственного имени, но в интересах и за счет клиента совершает двусторонние сделки (договоры) либо содействует их совершению.
Таким образом, более детальным изучением вопросов представительства мы хотели подчеркнуть то обстоятельство, что риелторская фирма в вопросах своей деятельности довольно часто использует указанные нами формы оказания услуг (по договору возмездного оказания услуг, агентирования, поручения, комиссии), между тем права и обязанности риелторов и их клиентов возникают и прекращаются в отношении объектов недвижимого имущества различными способами, связанными прежде всего с тем, что в одних случаях риелтор действует как посредник на рынке услуг недвижимости, а в других случаях - как представитель интересов своего клиента и заключает от своего имени все сделки.
1.5.2. Права и обязанности потребителя риелторских услуг
Права и обязанности потребителей риелторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риелторскими фирмами.
Основную массу потребителей риелторских услуг от риелторских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риелторскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).
Возникает закономерный вопрос: что можно отнести к правам потребителей риелторских услуг?
Во-первых, это право на информацию. Риелторская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риелторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риелторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из его требований. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой стадии взаимоотношений клиента и риелтора риелторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риелторской фирмы.
Если потребитель риелторских услуг готов воспользоваться услугами определенной риелторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риелторских услуг.
Кроме договора об оказании риелторских услуг по необходимости, риелтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных ситуациях риелторская фирма обязана предоставить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако следует помнить, что риелтор не обязан полностью раскрывать всю юридическую сущность интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.
Перед подписанием каких-либо договоров с риелторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риелторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риелтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риелтором и оплатить его услуги. Поэтому все пожелания клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре об оказании риелторских услуг.
Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, праве на удержание риелтором всего полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц <10>. Об этих вопросах мы будем говорить подробнее в гл. 3 настоящей книги.
--------------------------------
<10> Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.
Риелторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риелтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.
В области прав на информацию необходимо учитывать, что риелторские фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать свою базу риелторы могут по клиентам, обратившимся к ним, и теперь, согласно положениям Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных", собирать информацию, отнесенную данным Законом к персональным данным, нельзя. Запрещено также обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, касающаяся определенного или определяемого на основании такой информации физического лица (субъекта персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.
Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риелтором своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риелторских услуг.
Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-, электро- и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риелторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.
Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованиям, ранее указанным.
Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.
Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риелторских услуг.
Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риелторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риелтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риелтор должен испросить согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риелтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риелторских услуг, возмещения всех убытков <11>.
--------------------------------
<11> Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. 2004. Апрель. N 4.
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).
Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 462 ГК РФ.
Среди обязанностей потребителя услуг риелторской фирмы можно назвать прежде всего обязанность по оплате услуг риелторской фирмы. Оплата услуг риелторской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риелторских услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в главе третьей настоящей книги. В связи с оплатой услуг риелторской фирмы часто возникает вопрос об удержании риелтором всего полученного им по сделке с клиентом (на основании ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риелторской фирмы. Удержание выражается в том, что риелтор, например, купивший по поручению клиента квартиру удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риелторской фирмы. Далее риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворение из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риелтором, то правила, предусмотренные ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риелтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.
Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риелторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Часто риелторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риелторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риелторскую фирму. За нарушение этого условия риелторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.
Потребитель услуг риелторской фирмы обязан также передать риелтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риелтором. Например, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора риелторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риелторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора) <12>.