Необходимо также отметить и то, что крайне важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди - родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех минусов, которые возникают у собственника жилого помещения. Главными минусами права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. Однако в соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и в случае, если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.
Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, т.е. для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством Российской Федерации. В настоящее время Правительством Российской Федерации еще не утверждены данные правила, но, учитывая Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", действовавшее ранее, правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 ч до 7.00 ч должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае невыполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 7, 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 2 февраля, 3, 16 марта, 15, 29 апреля, 8 мая, 3 июня, 3, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 5 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 9 февраля 2007 г.)).
Однако описанные в предыдущем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.
Помимо этого собственник обязан уплачивать налог на имущество физических лиц. В настоящее время указанные правоотношения регулируются Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 года N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.), в соответствии с которым собственники жилых помещений обязаны раз в год уплачивать данный налог в зависимости от инвентаризационной стоимости своих помещений (до 300 тыс. руб. - до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3% и свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2%). Расчет инвентаризационной стоимости жилых помещений осуществляется органами БТИ (бюро технической инвентаризации) и является значительно меньшим по сравнению с рыночной стоимостью таких помещений. В настоящее время собственник 3-комнатной квартиры (75 кв. м) в Москве ежегодно платит указанный налог в сумме 90 рублей.
Однако на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (внесен депутатами ГД Б.В. Грызловым, Г.В. Боосом, В.Н. Богомоловым, Е.И. Богомольным, Ю.Н. Волковым, В.В. Володиным, И.Н. Габдрахмановым, В.Т. Драгановым, В.М. Зубовым, П.В. Крашенинниковым, Г.В. Куликом, В.А. Пехтиным, В.С. Плескачевским, А.А. Тягуновым, Г.П. Хованской, А.Н. Чилингаровым, П.Б. Шелищем), который уже принят в первом чтении. В соответствии с этим законопроектом налог на недвижимость будет исчисляться, исходя из рыночной стоимости жилого помещения. Размер налога, как и сейчас, будет устанавливаться органами местного самоуправления, процентные ставки больше не будут ставиться в зависимость от стоимости жилого помещения и могут составлять от 0,1 до 1% рыночной стоимости. Учитывая, что средняя 3-комнатная квартира (75 кв. м) в Москве стоит на рынке около 100 тыс. долларов США, то нетрудно посчитать, что сумма налога может составлять от 3000 до 30 000 рублей в год. Конечно, законопроектом предусматриваются и льготные категории граждан, которые будут платить налог в меньшем объеме, и определенное количество квадратных метров жилого помещения, не облагаемые налогом, но в целом сумма налога возрастает на несколько порядков.
Кроме всего прочего, обращаем ваше внимание на содержание ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", исходя из ее содержания, получается, что гражданам бесплатно передают в собственность определенную часть земли, находящейся под многоквартирным домом, соответствующей части (доли) занимаемой гражданином жилой площади. А это в свою очередь порождает у граждан обязанность по налогообложению еще одного имущества, а не только квартиры.
Согласно ст. 16 названного выше Закона, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.)).
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Риелторы могут оказывать посреднические услуги и по оформлению переустройства (перепланировок) квартир. Разберемся в вопросе о том, какие документы и куда следует подавать при оформлении для клиента таких услуг? Сразу же следует заметить, что риелтору следует руководствоваться только положениями ЖК РФ и обратиться в свою местную администрацию, которая обязательно устанавливает свой порядок оформления таких разрешений. ЖК РФ устанавливает лишь перечень документов в ст. 26 ЖК РФ, но не описывает подробно весь процесс получения разрешения, его в каждом муниципальном образовании устанавливает своя администрация.
Остановимся более подробно на Постановлении главы Балаковского муниципального образования Саратовской области от 6 июля 2005 г. N 1991. Данным Постановлением более подробно установлена процедура перевода жилого помещения в нежилое и определен орган местного самоуправления, который вправе решать данный вопрос. Рассмотрим более подробно вопрос о правовом регулировании перевода жилого помещения в нежилое на уровне местного самоуправления на примере Балаковского муниципального образования.
Оформление документов по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые поручено управлению архитектуры и градостроительства администрации Балаковского муниципального образования.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) предоставляет в администрацию Балаковского муниципального образования:
1) заявление на имя главы Балаковского муниципального образования о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, в том числе документы, подтверждающие, что право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц, не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (подлинники или удостоверенные в нотариальном порядке их копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого) (п. 3.1 названного выше Постановления).
Указанные документы передаются в межведомственную комиссию для определения технической возможности осуществления переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в соответствии с требованиями ЖК РФ.
Решение межведомственной комиссии оформляется актом, подписываемым всеми членами комиссии, в котором указываются требования по переустройству, перепланировке, в случае необходимости их выполнения для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Акт комиссии, заявление и прилагаемые к нему документы предоставляются главе Балаковского муниципального образования на рассмотрение для принятия решения о переводе или об отказе в переводе. Решение о переводе или об отказе в переводе принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня подачи документов.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается (направляется по адресу, указанному в заявлении) документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.
Документ, подтверждающий принятие решения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Обратим внимание на содержание ст. 21 ЖК РФ, которая указывает нам на возможность страхования жилых помещений для предотвращения возможных убытков в случае утраты или порчи (повреждения жилых помещений). Конечно, риелторы самостоятельно не могут страховать недвижимое имущество для граждан, однако они могут оказывать своего рода посреднические услуги по вопросам такого страхования при приобретении квартиры для клиента, ведь клиент может пожелать и застраховать свою квартиру, доверить это право риелтору и уехать по своим делам на определенное время. Кроме того, риелторы получают определенный процент от сделки по страхованию имущества своего клиента от страховой компании, с которой он постоянно сотрудничает. Ввиду этого риелторам просто необходимо знать и соблюдать права своих клиентов при заключении для них договоров страхования недвижимого имущества, и в частности жилых помещений. 25 сентября 2002 г. Правительством РФ было принято распоряжение N 1361-р об одобрении Концепции развития страхования в РФ, где среди прочих направлений добровольного страхования указано и жилищное страхование.
Объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения - квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование.
При этом, согласно положениям, закрепленным в Правилах страхования жилых помещений в г. Москве (утв. Росстрахнадзором 27 сентября 1996 г. N 05/1-5990/983), под понятием "квартира" подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.
Страховым случаем может являться совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховое возмещение.
Страховыми случаями считаются уничтожение или повреждение квартиры страхователя в результате следующих событий:
1) пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;
2) взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;
3) аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;
4) проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.
Страховым случаем не считается:
1) повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:
а) умышленных действий страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;
б) умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;
в) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных страхователю до заключения договора страхования, о которых им не был поставлен в известность страховщик;
г) аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;
д) прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;
е) военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;
ж) повреждения элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;
з) повреждения элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;
и) повреждения элементов отделки жилого помещения в результате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной.
ОБРАЗЦЫДОКУМЕНТОВ ПО ПЕРЕВОДУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
Приложение N 1
Утверждена
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 28 апреля 2005 г. N 266
ФОРМА ЗАЯВЛЕНИЯ
О ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
Приложение N 2
Утверждена
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 28 апреля 2005 г. N 266