Общие особенности отчётов об оценке
При определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости существует ряд особенностей, которые необходимо учитывать при составлении отчётов об оценке этих земельных участков. Необходимые обоснования рекомендуется приводить со ссылками на соответствующие статьи Федеральных стандартов оценки, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Земельного и Налогового Кодексов РФ.
В частности рекомендуется учитывать следующие особенности:
1. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. проведение оценки объектов оценки является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в частности при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов, в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
В соответствии с п.8 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Таким образом, в соответствии с целью и предполагаемым использованием проведение настоящей оценки является обязательным.
Определение рыночной стоимости земельного участка для оспаривания его кадастровой стоимости проводится, как правило, на ретроспективную дату, то есть, дата оценки отстоит от даты составления отчёта на период более 3 месяцев. Необходимо привести пояснения по данному несоответствию п. 8 ФСО №1 в разделе отчета «Специальные допущения».
2. В связи с тем, что дата оценки ретроспективна, и провести осмотр объекта оценки на дату оценки невозможно, оценщиком проводится осмотр объекта оценки на местности в период составления отчета об оценке лишь для ознакомления. Пояснение об этом должно быть приведено в разделе «Специальные допущения» отчета.
3. Заказчиком оценки может выступать не только собственник объекта оценки, но и любое заинтересованное лицо, чьи интересы затрагивает кадастровая оценка, в т.ч. арендатор земельного участка. Пояснения по данному несоответствию ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ должно быть приведено в разделе «Специальные допущения» отчета со ссылкой на ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
4. Вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений (п. 10 ФСО №4). Пояснение об этом должно быть приведено в разделе отчета «Специальные допущения».
5. В ходе оценки определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
6. Оцениваемый земельный участок рассматривается как условно свободный (т.е. свободен от капитальной застройки зданиями и сооружениями). Обоснование этого должно быть приведено в разделе отчета «Специальные допущения».
Задание на оценку
Раздел отчёта «Задание на оценку » и само Задание на оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости должны включать в себя пояснения по предполагаемому использованию результатов оценки и дате оценки.
1. Необходимо указать, что «результаты оценки могут быть использованы для оспаривания в суде по инициативе Заказчика результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с установлением его рыночной стоимости» (ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
2. Дата оценки (дата определения стоимости объектов оценки) при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка определяется в соответствие со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ — это дата, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка.
В случае отступления от этой даты в задании на оценку следует привести соответствующие пояснения.
Специальные допущения и ограничивающие условия
Настоятельно рекомендуется ввести в отчёт раздел «Специальные допущения и ограничивающие условия ». Данный раздел, наряду с иными допущениями, относящимися к конкретному объекту оценки должен включать нижеследующие специальные допущения и ограничения.
1 Настоящая оценка является обязательной (ст. 8, 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
2 Оценка проведена на ретроспективную дату, интервал между датой оценки и датой составления отчёта составляет более трёх месяцев. Пунктом 8 ФСО № 1 установлено, что «если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трёх месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное ».
Так, в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ: «В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость ». Поэтому, оценщик полагает, что интервал между датой оценки и датой составления отчёта обоснован требованиями ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
3. В связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности.
4. ООО «Заказчик» не является собственником земельного участка, а выступает в качестве иного заинтересованного лица, в т.ч. арендатора. Однако, на основании ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц… ».
Поскольку ООО «Заказчик» арендует земельный участок, являющийся объектом оценки, по договору аренды №____ от _____, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают интересы, права и обязанности ООО «Заказчик», то есть, ООО «Заказчик» обоснованно выступает в качестве заказчика отчета об оценке[1].
5. Рыночная стоимость земельного участка, определённая в настоящем отчёте не включает в себя НДС, т.к. соответствии с п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.
6. В соответствии с п. 10 ФСО №4 вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений (за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления).
7. В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления земельного налога. Расположенные на земельном участке улучшения (здания, сооружения и т.п.) в соответствии со ст. 374 НК РФ являются объектами налогообложения по налогу на имущество (земельные участки такими объектами не являются). Поэтому, рыночная стоимость земельного участка рассчитывается без учета стоимости, расположенных на нем улучшений (зданий, сооружений и т.п.), т.е. как условно свободный.