1. Обязательной экспертизе подлежит отчёт об определении кадастровой стоимости (ст. 24.11, 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). Отчет, выполненный для оспаривания кадастровой стоимости подлежит обязательной экспертизе в СРО только при подаче документов об оспаривании в комиссию (ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
На настоящий момент, ни одним нормативным актом не требуется обязательного проведения экспертизы Отчетов об оценке рыночной стоимости в СРО при оспаривании кадастровой стоимости в суде. Однако, значительное количество арбитражных судов, в частности Арбитражный суд Свердловской области и Федеральный арбитражный суд Уральского округа, придерживаются мнения о необходимости обязательного предоставления заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку данное требование установлено статьями 17.1, 24.16 и 24.19 Закона об оценочной деятельности.
2. Из буквального толкования статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности можно сделать вывод, что обязательное предоставление данного заключения необходимо лишь для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии. Так, в данной статье говорится: «Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее ― заявление о пересмотре кадастровой стоимости)…К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки… ».
В Постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 указывается на предусмотренную статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности экспертизу отчета оценщика, которую суд вправе назначить в целях проверки отчета в виду существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком.
3. Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ― АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
4. Требование о проведения экспертизы отчета в данном случае законом действительно не установлено, поэтому вопрос необходимости ее проведения подлежит разрешению исходя из конкретных обстоятельств дела. Но для того, чтобы у ответчиков по делу и арбитражного суда не было возможности аппелировать к несоответствию отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства, целесообразно представлять в материалы дела также положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Примечание
1. Настоящие Методические рекомендации представляют собой коллегиальное экспертное мнение, выработанное в результате тщательного анализа действующего законодательства в ходе проведения круглых столов со специалистами Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков.
2. Настоящие Методические рекомендации не являются обязательными к применению, они направлены на выработку единообразного подхода специалистов-оценщиков к вопросу обоснования применяемых ими методических приёмов при составлении отчетов об оценке, используемых для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
3. Настоящие Методические рекомендации также направлены на выработку единообразного подхода арбитражных судов к рассмотрению отчётов об оценке, как документов доказательственного значения, в ходе оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
[1] - п. 4 включается в отчет в случае, когда заказчиком оценки является арендатор оцениваемого земельного участка (или иной плательщик земельного налога / арендной платы за землю, интересы которого затронуты кадастровой оценкой).