Размеры и функционально-планировочная организация района реконструкции определяются сложившейся планировкой и застройкой, а также новыми потребностями города. Проект реконструкции основывается на детальном обследовании каждого жилого квартала, выявлении ОПОРНОГО ФОНДА и ОХРАННЫХ ЗОН, учреждений культурно-бытового обслуживания (КБО) и предприятий, натурном изучении режима эксплуатации внутриквартального пространства (Рис. 1.3). На основании данных обследования и проектно-графических материалов на топографической подоснове в масштабе 1:2000 составляют план существующей застройки (опорный план), где указывают назначение, материал, этажность, техническое состояние отдельных строений, наносят проезды, внутриквартальные насаждения, сети и сооружения инженерного оборудования, выделяют опорный фонд и участки, подлежащие сохранению.
Опорный фонд. Определение опорного фонда производится путем исключения из существующей застройки домов, подлежащих сносу. К ним относятся дома: находящиеся в аварийном состоянии; без надлежащего инженерного благоустройства, которые по степени амортизации и другим показателям невыгодно реконструировать; выходящие за «красные» линии кварталов по проекту планировки, если они мешают движению, нарушают санитарный режим жилого квартала и др.
Охранные зоны. На опорном плане особо выделяют здания, сооружения и планировочные элементы, входящие в охранные зоны: памятники истории и культуры с принадлежащими им участками и зонами восприятия; дома, формирующие исторически сложившиеся улицы, площади, границы кварталов, ландшафтные достопримечательности, составляющие набор индивидуальных признаков поселения. Цель установления охранных зон и зон регулирования застройки — обеспечение сохранности памятников истории и культуры вместе с их окружением, выявление и использование их архитектурно-художественных и градостроительных качеств, а также создание необходимых условий для массового ознакомления с ними населения и туристов [5].
а - опорный план; б - проект реконструкции (проектная плотность жилого фонда – 9400 м2/год); 1 – здания после капитального ремонта и модернизации; 2 – новое строительство; 3 – здания, в первых этажах которых размещаются учреждения культурно-бытового обслуживания; 4 – подлежащие сносу корпуса и части зданий; 5 – детские учреждения; 6 – границы участка детского учреждения
Культурно-бытовое обслуживание. Реконструкция жилых кварталов связана с модернизацией систем КУЛЬТУРНО-БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ населения. Исходя из реконструкции жилого фонда, производится расчет состава и размещение магазинов, школ, детских садов, приемных пунктов и т.п. Для центральных районов, предзаводских зон, участков расположенных рядом с вокзалами и другими транспортами узлами, состав и емкость общественных центров определяются исходя из общей суммы транзитного и дневного населения. В районах с частой сетью улиц и переулков комплексность планировочных единиц достигается в пределах группы кварталов, имеющих общую зону отдыха, центры общения, школы, детские учреждения, спортивные площадки (Рис. 1.4).
Если в пределах жилого района не хватает школ, детских садов, поликлиник, зеленых насаждений, то целесообразно сразу определить площади требуемых участков исходя из емкости учреждений и степени благоустройства территории. Для крупных городов разработаны нормы для центральных и периферийных районов города, учитывающие демографические особенности населения, сложившуюся систему общественного обслуживания. В условиях реконструкции допускаются обоснованные отклонения от действующих норм.
а - в пределах ММТ преимущественно жилого назначения; б – в пределах ММТ со смешанным использованием территории под жилые и общественные функции; в – со смешенным использованием территорий в пределах двух ММТ; г – то же, пределах трех ММТ; д – локальное размещение жилых образований в системе общегородского центра, Ш – школы; Д - детские учреждения; Н – подземные и наземные переходы; М - главные городские магистрали (разработка НИиПИ генерального плана Москвы)