АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ)
МОНОГРАФИЯ
Под ред. д.ю.н., профессора Кулакова В.В., к.ю.н., доцента Николюкина С.В.
Авторы:
Кулаков Владимир Викторович, доктор юридических наук, профессор (введение, глава 2 и 3)
Костылева Елена Дмитриевна, кандидат юридических наук, доцент (глава 4)
Николюкин Станислав Вячеславович, кандидат юридических наук, доцент (глава 6)
Попова Елена Сергеевна, кандидат юридических наук, доцент (глава 5 и 7)
Свирин Юрий Александрович, доктор юридических наук, доцент (глава 1)
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Договор купли-продажи
1.1.Понятие и характер договора купли-продажи
1.2. Особенности заключения и исполнения договора купли-продажи
1.3. Отграничение договора купли-продажи от других гомогенных
гражданско-правовых договоров
1.4. Государственная регистрация прав на имущество
1.5. Договоры купли-продажи, по которым государственная регистрация права собственности не требуется
1.6. Признание права собственности на предмет договора купли-продажи
Глава 2. Договор аренды
2.1. Понятие договора аренды
2.2. Предмет договора аренды
2.3. Содержание договора аренды
2.4. Заключение договора аренды
2.5. Виды договора аренды
Глава 3. Договор хранения
3.1. Понятие договора хранения
3.2. Предмет договора хранения
3.3. Форма договора хранения
3.4. Виды договора хранения
Глава 4. Транспортные договоры
4.1. Нормативно-правовые основы перевозки пассажиров и багажа различными видами транспорта
4.2. Договор перевозки пассажиров и багажа
4.3. Договор морской перевозки пассажиров и багажа
4.4. Договор перевозки пассажира и багажа железнодорожным транспортом
|
|
Глава 5. Договор доверительного управления имуществом
5.1. Институт доверительной собственности (траст)
5.2. Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
5.3. Источники правового регулирования договора доверительного управления имуществом
5.4. Субъекты договора доверительного управления имуществом
5.5. Общая характеристика объектов доверительного управления
5.6. Существенные условия и форма договора доверительного управления
5.7. Содержание договора доверительного управления
5.8. Ответственность по договору доверительного управления
5.9. Основания прекращения договора доверительного управления
Глава 6. Договор найма и договор социального найма жилого помещения
6.1. Понятие договора найма жилого помещения
6.2. Договор социального найма жилого помещения
Глава 7. Договоры в сфере интеллектуальной собственности
7.1. Общая характеристика интеллектуальной собственности
7.2. Источники правового регулирования интеллектуальной собственности
7.3. Классификация договоров в сфере интеллектуальной собственности
7.4. Договор об отчуждении исключительного права
7.5. Лицензионный договор
7.6. Договор авторского заказа
ПРЕДИСЛОВИЕ
Принято говорить о системе законодательства, системе права, наконец, о системе договоров[1].
Вряд ли можно представлять в качестве системы совокупность всех закрепленных в законодательстве договоров в их законодательном понимании (юридические факты), поскольку они представляют собой частные акты, в которых проявляется воля отдельных индивидуумов, и которые никак между собой не связаны. Однако образуют систему договоры, если их участники преследуют достижение некой общей цели. Таковыми будут договоры, заключаемые в лизинговой сфере; при оказании медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования; основные и обеспечительные договоры и т.д.
|
|
Вместе с тем, понятие договора многозначно (сделка, правоотношение, документ). Так, Б.И. Пугинский и Д.Н. Сайфуллин понимают договор как самостоятельный регулятор общественных отношений, выдвигая концепцию о сходстве возможностей договора и закона в организации и регулировании хозяйственной деятельности[2]. Подобный подход нашел закрепление в Французском гражданском кодексе: «законно заключенные соглашения занимают место закона для тех, кто их заключил» (ст. 1143). В.А. Хохлов, и вслед за ним Ю.А. Тихомиров полагают, что договоры порождают нормы саморегуляции[3]. Следовательно, по аналогии с системой законодательства можно говорить о системе договоров, понимаемых как источник (форма) права.
Безусловно, договор порождает некую модель обязательного поведения пусть и обязательную только для его участников. Соответственно нельзя отказывать ему в роли регулятора, точнее индивидуального регулятора общественных отношений. Заметим, что в ГК РФ упоминается «сила договора» примерно в том же смысле, что и в отношении закона (п. 1 ст. 425, 617, 895, 1038).
Говоря о договоре как о регуляторе, необходимо помнить, что общественные отношения могут иметь разноотраслевую юридическую природу. Так, допуск в оборот объектов и требования к лицам устанавливаются нормами публичного права, однако, отношения по поводу самого оборота, носят исключительно гражданско-правовой характер, поскольку целью их является удовлетворения частного интереса заказчика в излечении и т.п. Соподчиненность – вовсе не признак исключительно публично-правовых отношений. Закон предусматривает в ряде случаев обязанность заключить договор (ст. 445 ГК РФ); должник в обязательстве связан долгом, т.е., по сути, подчинен кредитору. Для гражданско-правового регулирования целого ряда отношений применяется преимущественно императивный метод, в первую очередь для защиты «слабой» стороны, например, потребителя. Любая норма права является императивной (потому она и является обязательным правилом поведения). Термин «диспозитивная норма» является условным, и как верно заметил В.В. Витрянский, условие, определенное такой нормой, следует рассматривать как условие договора[4]. Договор выполняет две функции: во-первых, связывает стороны (например, обязательством), во-вторых, определяет модель их дальнейшего поведения (либо привязывает стороны к модели, закрепленной в императивной норме, либо отсылает к варианту поведения, определенного в диспозитивной норме, либо создает другую модель, не предусмотренную в законе). Свобода договора при этом ограничена императивными требованиями закона (ст. 421, 425 ГК РФ).
|
|
Итак, есть смысл говорить о системе договоров как регуляторов общественных отношений.
Договор – это объединение субъектов. В зависимости от того, какие цели они преследуют, договоры можно поделить на две большие группы: координационные и субординационные.
В ГК РФ предусмотрено много случаев множественности субъектов, так или иначе объединенных (например, общей целью, общем имуществом) и предстающих по отношению к остальным субъектам в виде некого единого сложного единства (квази-лица, квази-субъекта):
1) в отношениях собственности (статики) – это сособственники (как долевые, так и совместные) – глава 16 ГК РФ;
2) в отношениях по поводу интеллектуальной собственности – соавторство (п. 4 ст.1228 и др. ГК РФ);
3) в обязательствах – множественность (долевая и солидарная) – ст. 321-326 ГК РФ.
Как видим, множественность наблюдаются во всех группах отношений, образующих предмет гражданского права. Вместе с тем, эти «коллективы» не выступают в качестве самостоятельного субъекта гражданских прав. Пока в качестве таковых признаны только корпоративные юридические лица. Вместе с тем, в основе всех этих объединений лежат общие законы, требующие теоретического объяснения, и учет которых будет способствовать формированию эффективного законодательства.
Итак, множественные субъекты возникают при объединении лиц, обладающих одной вещью, при активной или пассивной множественности в обязательстве, при соавторстве. Эти отношения, на первый взгляд, разные по природе, однако общее, что их объединяет – это необходимость совместной деятельности. На это либо прямо указывает законодатель, либо это очевидно следует из существа отношений. Так, согласно п. 2 ст. 52 ГК РФ в учредительном договоре юридического лица должен быть определен порядок совместной деятельности учредителей по созданию своей организации. В отношениях общей собственности владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников (ст.247 ГК РФ), что также предполагает совместную деятельность (хотя бы по достижению этого соглашения). Требуется координация их деятельности и при распределении доходов и несении расходов (248, 249 ГК РФ). В совместной собственности такое согласие предполагается, но опять-таки вытекает из брака (которое является соглашением, хоть и семейно-правовым). Соавторство также предполагает осуществление совместной деятельности по созданию произведения – совместного творческого труда (п.1 ст. 1258 ГК РФ). Даже солидарность ответственности лиц, совместно причинивших вред, следует из их пусть и незаконного, но соглашения, целью которого была та или иная деятельность, приведшая к причинению вреда. Поэтому долевой является ответственность лиц, деятельность которых в совокупности стала причиной вреда, хотя и не будучи совместной (например, последовательные ошибки, совершенные разными врачами).
Очевидно, что в результате объединения разных субъектов вокруг некого объекта (например, имущества; будущего произведения), возникает их система, подчиняющая соответствующим законам развития систем: им характерна координация, необходимость сохранения системы (пусть на более или менее длительный срок), а также диссоциация, которая следует из индивидуальных социально-экономических целей лиц, объединенных в эту систему.
Если исключить нематериальную составляющую в соавторстве (которая, собственно говоря, и не регулируется нормами гражданского права), то все упомянутые выше договоры соответствует модели договора о совместной деятельности, который предполагает внесение вкладов. Так, вполне возможна предварительная оценка соавторами своих нематериальных вкладов в создание произведения с соблюдением правил ст. 161 ГК РФ о форме сделки.
Сказанное позволяет сделать вывод о возможности выделения модели некого общего договора о совместной деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в отношении договора о совместной деятельности (глава 55 ГК РФ). Такая модель будет охватывать все названные выше виды договоров по поводу совместной деятельности, поскольку их стороны имеют не противоположные как в обязательствах, а скоординированные цели[5].
Координационным договорам противопоставляются договоры субординационные. Это договоры, из которых возникают те или иные обязательства. Природа отношений, лежащих в их основе, совершенно иная – совершить акт товарного (экономического) обмена. Если корпоративные договоры направлены на создание более-менее устойчивого сообщества, бесконечно существующих обязательств принципиально быть не может, что объясняется необходимостью совершения акта экономического обмена.
Таким образом, можно выделить две группы гражданско-правовых отношений – координационные и субординационные. Соответственно им делятся гражданско-правовые договоры. Нельзя придавать договорам, предназначенным для регулирования отношений одной группы, черты другой. Примером тому является неудачно сформулированная конструкция акционерного соглашения, предусмотренного ст. 32.1 Федерального закона «Об акционерных обществах». Хотя законодатель попытался в легальном определении придать этому соглашению вид «обязательственного»[6], обязательства из него не возникнет, поскольку не представляется возможным определить лиц, которые будут на стороне кредитора или должника. Существование таких соглашений крайне сомнительно, если учитывать общий запрет на сделки, ограничивающие право- и дееспособность граждан (ст. 22 ГК РФ).
Представленная на суд читателя книга посвящена анализу договоров, входящих в «субординационную» группу, при этом авторы не ставили целью анализ проблем применения всех договорных конструкций, предусмотренных в ГК РФ. Вместе с тем, в монографии затронуты актуальные проблемы, в той или иной степени, затрагивающие все типы гражданско-правовых договоров.
ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ
Понятие договора аренды
Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Хозяйственная цель договора заключается в извлечении полезных свойств предмета аренды несобственником – «плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» (абзац второй ст. 606 ГК РФ). Договор имеет весьма важное экономическое значение, поскольку позволяет одному субъекту, не тратясь на приобретение дорогостоящего имущества, удовлетворить свои потребности в течение какого-то времени, а другому – получить доход за счет этого имущества. Соответственно, встречными предоставлениями здесь выступают не товар – деньги как в купле-продаже, а право временного пользования – деньги.
В ГК РФ аренда и имущественный наем представлены как синонимы А.А. Иванов соответственно указывает, что поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"[7]. На наш взгляд, использование данных терминов как равнозначных представляет собой дань традиции и не вполне логично. Термин «имущественный наем» с лингвистической точки зрения является родовым для трех близких типов договоров – аренды, ссуды и найма жилого помещения. Заметим, что не во всех правопорядках (даже близких) наем жилого помещения отделен от аренды. Так, в ГК Армении от 17 июня 1998 г. аренда жилого помещения выделяется качестве вида аренды, а не самостоятельного типа договора (§ 5 главы 35)[8].
Направленность договора аренды на предоставление имущества на время относит исследуемый договор к группе, так называемых возвратных сделок. Кроме договоров имущественного найма таковыми являются заемные договоры, собственно говоря, наем и заем – слова однокоренные (от глагола «иметь»). Экономическая сущность их примерно одинакова – получить «кредит» - некое имущество для удовлетворения своих потребностей и возвратить его или равное количество такого же имущества. Заем отличается от найма имущественного тем, что его объектом являются вещи потребляемые. В качестве объекта аренды выступают непотребляемые вещи (ст. 607 ГК РФ). Особенности некоторых из них определили необходимость закрепления в Кодексе специальных правил в отношении аренды транспортных средств, зданий (сооружений), предприятий.
Из легального определения договора аренды следует, что он по общему правилу является консенсуальным, взаимным и возмездным. Этим он отличается от договора ссуды, который является безвозмездным, а также может быть сторонами предусмотрен как реальный. Однако из общего правила есть исключение – договор аренды транспортных средств является реальным, если иное не предусмотрено транспортным законодательством. Логика законодателя при этом не вполне ясна. Если реальность договора перевозки грузов объяснима необходимостью защиты грузовладельца – за утрату (повреждение) груза перед ним будет отвечать перевозчик, которому вверен груз, а не некий посредник, то реальность аренды транспортного средства не способствует защите интересов какого-либо из субъектов договора.
Как известно, согласно общему правилу, закрепленному в ст.433 ГК РФ, договор считается заключенным в момент получения акцепта. Однако в качестве исключения в случаях, предусмотренных только законом, для того, чтобы договор считался заключенным, необходим еще один юридический факт – передача имущества. На наш взгляд, в causa в реальных договорах искусственно превращена законодателем в мотив, не имеющий правового значения. Представляется, что правило п. 2 ст. 433 ГК РФ представляет собой дань традиции, архаизм. Нет объяснимых доводов, препятствующих тому, чтобы общее правило о заключении договора с момента получения акцепта было без исключений. Во всяком случае, в силу принципа свободы договора стороны могли бы сами определять иной момент вступления договора в действие, в том числе момент передачи имущества. В ГК РФ в настоящее время малое число договоров сконструировано как реальные, однако здравый смысл не препятствует их переводу в общий режим. Следует отметить тенденцию к уменьшению их числа как не отвечающим потребностям оборота. Так, момент вступления кредитного договора в действие до принятия части второй ГК РФ согласно Основам законодательства 1991 г. определялся сторонами самостоятельно, а согласно ст. 819 ГК РФ кредитный договор является консенсуальным. Так и договор аренды транспортных средств, реальный по общему правилу (ст. 632, 642 ГКРФ), согласно ст. 104 Воздушного кодекса РФ, ст. 198, 211 Кодекса торгового мореплавания РФ определен уже как консенсуальный.
Следует иметь в виду, что реальная модель договора может быть установлена исключительно законом, но не соглашением сторон (п.2. ст. 433 ГК РФ). Исключение сделано для малого числа договорных типов (страхование, дарение, ссуда). Вместе с тем в арбитражной практике встречаются весьма необычные решения. Так, арбитражный суд по одному из дел также ошибочно счел аренду нежилого здания реальным договором, на что указал суд кассационной инстанции[9]. По другому делу Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с выводом суда первой инстанции, признавшим "реальный договор аренды незаключенным"[10]. Полагаю такую практику недопустимой, поскольку свобода договора небезгранична и не может преодолеть императивную норму (ст. 421 ГК РФ).
Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем[11].
Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Так же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Направленность договора аренды заключается в передаче имущества во временное владение и пользование или только пользование, то есть в наделении арендатора рядом правомочий, составляющих право собственности[12]. Такое его «расщепление» может вызвать определенные трудности в квалификации отношений, связанных с использованием имущества, как арендных.
Трудно представить пользование вещью без фактического обладания ею, соответственно иногда трудно разграничить договоры аренды имущества без права владения и оказания услуг. Например, как следует квалифицировать договор, по которому музыкантам предоставляется помещение репетиционной базы с правом использования музыкального оборудования? Договорная практика показывает, что зачастую под видом оказания услуг заключают договоры, по которым, по сути, снимают помещения для проведения, например, хореографических занятий. Это позволяет обойти ряд императивных требований, например, о преимущественном праве на заключение нового договора.
Неоднородной является практика судов по вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов (банкоматов, автоматов по продаже товаров и т.п.) одним лицом за плату в помещениях другого лица, а также о предоставлении торговых мест (например, на рынках). Согласно одной позиции такие отношения регулируется нормами об аренде[13], другой – о возмездном оказании услуг[14]. Ряд судов считают такие договоры непоименованными[15].
Здесь следует задаться рядом вопросов – совершает ли лицо, предоставляющее в пользование имущество, еще какие-либо действия в пользу контрагента, а эти действия имеют определяющее значение для удовлетворения потребности последнего, намерен ли он, занимая помещение, заниматься некой деятельностью, не связанной с деятельностью «наймодателя», наконец, мог ли такой договор принципиально быть исполнен в другом месте? Если ответы положительные – это договор возмездного оказания услуг.
Исходя из вышесказанной логики, и договоры о размещении терминалов или иные подобные договоры подлежат квалификации как арендные, тем более что в законе нет запрета о сдаче в аренду части нежилого помещения. Однако лишь недавно в Постановлении Пленума Высший Арбитражный Суд от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было разъяснено, что стороны не ограничены в праве заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9).
Возвращаясь к проблеме правомочия владения в договоре аренде, заметим, что фактически владеть имуществом арендатор будет всегда, но если договор заключен на условиях передачи лишь правомочия пользования, арендатор не будет титульным владельцем и соответственно не сможет право на вещно-правовые иски (ст. 305 ГК РФ). Экономическая сущность договора не меняется: не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Таким образом, если закон позволяет заключить договор без возможности передачи титульного владения, стороны вправе ограничить арендатора в праве абсолютной защиты. Заключение договора по такой модели может быть выгодно и арендатору – в случае причинения вреда предметом аренды, который является источником повышенной опасности, он не может быть привлечен к ответственности по правилам ст. 1079 ГК РФ.
Единственным существенным условием договора хранения по общему правилу является только предмет. Вместе с тем, так как договор возмездный, его непременным условием, пусть и подразумеваемым, является цена (ст. 424 ГК РФ). Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, природных объектов. Своевременное внесение платы за пользование имуществом является основной обязанностью арендатора.
Обязательство из договора аренды представляет собой пример классического взаимного обязательства. При этом очевидно, что взаимное обязательство неизбежно имеет два объекта исполнения, которые по отношению друг к другу выступают в качестве встречного предоставления. Из этого следует, что имущественный характер должен иметь не только «основной» объект обязательства, но и встречное предоставление. Предлагается для квалификации взаимного обязательства за основу брать цель не денежного кредитора, который получает денежный эквивалент (плату), а его контрагента, поскольку денежная оплата является всеобщим мерилом, эквивалентом, цель другого контрагента. Собственно по такой логике сформулирована ст. 1211 ГК РФ, в которой дан перечень договоров, где указывается сторона, осуществляющая исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Таковыми, например, будут: продавец – в договоре купли-продажи, арендодатель – в договоре аренды, подрядчик – в договоре подряда, перевозчик – в договоре перевозки и т.д. Как видим, в законе указывается на должника, чья обязанность призвана обеспечить имущественный интерес кредитора.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются нормой ст. 614 ГК РФ
Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм (в виде денег, доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества). Характерно, что только для договора аренды предусмотрена возможность закрепления арендной платы не только в денежной, но и натуральной форме. Полагаем такое указание носит уточняющий характер. В силу свободы договора такое подобное условие может быть включено и в иной возмездный договор. В таком случае такой договор становится смешанным. Если в качестве встречного исполнения по договору выступают не деньги, то его следует квалифицировать как договор мены либо как смешанный договор, содержащий условия двух взаимообусловленных сделок (например, договор аренды с неденежной арендной платой. Особых проблем в правовом регулировании здесь нет. Даже если возникнет спор о применимом праве, он будет решаться в соответствии с п. 5 ст. 1211 ГК РФ.
Важным правилом, направленным на обеспечение стабильности в бизнесе, социальной сфере является то, что стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества. При этом индексация оплаты с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте таким изменением являться не будет. Президиум ВАС РФ в своем Обзоре № 66 отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции.
Другим сущностным признаком аренды является срочность. Хотя п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия (в этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок), срок остается неприемлемым его условием. Объяснение тому – возвратный характер этой сделки. Кроме того, полагаем, что договоры аренды, заключенные на неразумно длительный срок (например, 1000 лет), на самом деле прикрывают отчуждение имущества и являются незаконными.
При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Досрочное прекращение договора возможно по основаниям, закрепленным в ст. 619, 620 ГК РФ. При этом в ст. 619 ГК РФ, по сути, предусмотрен претензионный порядок.
Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования - от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.
При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.
Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано.
Предмет договора аренды
По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК, п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Следует заметить, что зачастую предмет того или иного договора сводят к характеристике соответствующего объекта, на который направлены интересы сторон. Конечно, определив в договоре то, по поводу чего возникает в дальнейшем обязательство, тем самым мы устанавливаем его объект[16], и, как утверждает по этому поводу А.В. Егоров, «предмет как существенное условие договора-сделки является одновременно и объектом договорного обязательства (договора-правоотношения)»[17]. Полагаем данный подход некорректным. Говоря о соотношения «объект договора – предмет договора», следует иметь в виду, что в ст. 432 ГК РФ речь идет о договоре как о сделке, а не правоотношении. Однако следует иметь в виду, что по поводу одинаковых объектов могут возникать разные обязательства (купля-продажа здания, аренда здания и т.п.). Это предполагает включение в предмет договора и действий, как утверждает В.В. Витрянский[18].
В предмет договора как сделки необходимо помимо указания на объект будущего правоотношения, например обязательства, включать и минимум необходимых действий по поводу этого объекта. Эти два момента определяют тип договора, его место в системе договоров. Собственно так сформулированы нормы ГК РФ, в котором кроме ст. 673 термин «объект» употребляется применительно к определенному действию - объект аренды, объект строительства, объект страхования, объект доверительного управления. Так, направленность обязательства находит отражение в его содержании: передать здание в собственность или во временное владение. Оценивать объекты и содержание обязательства в отрыве друг от друга не представляется целесообразным.
Объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Нормы гл. 34 ГК РФ регулируют аренду различных видов имущества. Несколько из них нашли закрепление в качестве самостоятельных типов – аренда транспортных средств, зданий сооружений и предприятий. В отличие от норм ГК РФ о купле-продаже аренда недвижимости «не получила» специального параграфа, что не вполне логично и вызывает определенные трудности на практике. Так, если договор аренды знаний и сооружений требует регистрации лишь, если заключен на срок более года, то в отношении аренды недвижимости такого правила закреплено не было, что очевидно противоречит здравому смыслу. Данный факт послужил причиной появления информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно которому нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. На наш взгляд, действительно, следует ввести в ГК РФ отдельный параграф об аренде недвижимости, поскольку особенности аренды зданий и сооружений связаны лишь с судьбой земельного участка, да и более востребованы на практике все-таки договоры аренды помещений или их частей. Пока же формально есть основания для мнений, что «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»[19].
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Например, согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" не допускается аренда основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 35 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"). Значительное число ограничений закреплено в земельном законодательстве (например, в ст. 22, 27 ЗК РФ).