ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ДОНСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»
(ДГТУ)
Факультет ____Промышленного и гражданского строительства ____________________
(наименование факультета)
Кафедра_______________ Городского строительства и хозяйства ______________________
(наименование кафедры)
| Зав. кафедрой | «______________» | |
| ____________ | _______________ | |
| (подпись) | (И.О.Ф.) | |
| «___» | _____________ 201_г. | |
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к курсовому проекту (работе) по дисциплине (модулю): «Экономика недвижимости»__ ___
(наименование учебной дисциплины (модуля))
на тему: «Обоснование эффективности инвестиций в объект недвижимости»
Автор проекта (работы) _______________________ _________ А.А. Кирьянова _____
подпись И.О.Ф.
Направление/специальность, профиль/специализация:
_ 08.03.01 __ ___________________________ Строительство _______________________
код направления (наименование направления (специальности)
_________________________ Экспертиза и управление недвижимостью ________________
наименование профиля (специализации)
Обозначение курсового проекта (работы) ______________________ Группа ЭУН-430 _
Руководитель проекта ___________________ _____ доц. М.С. Тимошенко___ ___
подпись (должность, И.О.Ф.)
Проект (работа) защищен (а) ______________ ______________ ______________
дата оценка подпись
Ростов-на-Дону
2017 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………………………………...4
Раздел 1. Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости………………………………………………………………………………………..7
Раздел 2. Определение максимально допустимой суммы ипотечного кредита и расчет ежемесячных выплат по кредиту…………………………………………….17
|
|
Раздел 3. Обоснование величен собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте……………………………………………………………………………30
Заключение…………………………………………………………………………….34
Библиографический список…………………………………………………………..35
Приложения…………………………………………………………………………...36
Введение
Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Существует множество толкований термина «рынок недвижимости», что объясняется, как я считаю, развитием этой сферы экономических отношений на территории РФ. В своем труде «Операции с недвижимостью в России» Балабанов И.Т. дает следующее определение: рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заемное финансирование под обеспечение недвижимостью, другими словами ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
|
|
Топсахалова Ф.М. в «Инвестициях» приводит следующий список источников финансирований капиталовложений: собственные финансовые ресурсы инвесторов; заемные финансовые средства инвесторов; привлеченные финансовые средства инвесторов; средства федерального бюджета, предоставляемые на безвозмездной и возмездной основе; средства бюджетов субъектов федерации; средства внебюджетных фондов; средства иностранных инвесторов.
Актуальность проблемы эффективности инвестирования в объекты недвижимости обусловлена развитием рынка недвижимости. Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта предполагает анализ и выбор лучшего варианта вложения денежных средств с оценкой их эффективности. Назначение показателей возможной экономической эффективности инвестиций (отдачи от капитальных вложений, предусмотренных по проекту) – это определение главного направления предварительного анализа.
Сегментация недвижимого имущества – это разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок земли, рынок нежилых помещений.
|
|
В данном курсовом проекте я рассматриваю и произвожу анализ рынка недвижимости в сегменте рынка нежилых помещений. В частности, рассматриваю общественные здания. Анализ рынка недвижимости в сегменте рынка нежилых помещений приведен в таблице 1.
Таблица 1. Анализ рынка недвижимости в сегменте рынка нежилых помещений в городе Ростове-на-Дону
| Район города | Этажность объекта недвижимости, эт. | Площадь объекта недвижимости, кв.м | Стоимость общественного здания, рублей | Стоимость за кв.м, рублей |
| Ворошиловский | 36 000 000 | 50 000 | ||
| Железнодорожный | 39 600 000 | 55 000 | ||
| Кировский | 2 000 | 170 000 000 | 85 000 | |
| Ленинский | 1 250 | 120 000 000 | 96 000 | |
| Октябрьский | 1 900 | 36 000 000 | 18 948 | |
| Первомайский | 5 490 | 105 000 00 | 19 125 | |
| Пролетарский | 3 467 | 75 000 000 | 21 633 | |
| Советский | 25 600 000 | 64 000 |
Анализ рынка недвижимости в сегменте рынка нежилых помещений показал, что наиболее экономически эффективный вариант вложения денежных средств – это приобретение общественного здания в Октябрьском районе г. Ростова-на-Дону, вследствие самой низкой цены на 1 м2 площади объекта.
Цели курсового проекта: рассчитать показатели экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости, определить максимально допустимую сумму ипотечного кредита и рассчитать ежемесячные выплаты по нему, обосновать величину собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте.
Предметом исследования в курсовом проекте приняты расчеты: кредитоспособности, платежеспособности, анализа залогового обеспечения кредитом потенциального заемщика.
Объектом исследования в курсовом проекте принят расчет-обоснование величины собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте.
Состав курсового проекта: введение, три раздела, заключение, библиографический список и приложения.
В первом разделе я произвожу расчет показателей эффективности инвестиционного проекта и делаю вывод об эффективности инвестиций.
Во втором разделе я определяю величину максимально допустимой суммы ипотечного кредита и расчитываю выплаты по кредиту.
В третьем разделе я даю обоснование величины собственной прибыли инвестора и прилагаю вывод о выгоде кредита.
В заключении я описываю общие выводы по проделанной работе.
Исходные данные к курсовому проекту представлены в таблице 2.
Таблица 2.Исходные данные (вариант 9)
| Показатели | 1 объект недвижимости (общественное здание№1) | 2 объект недвижимости (общественное здание№2) |
| Инвестиционные затраты, руб. | 370 000 | 360 000 |
| Потенциальный валовой доход, руб. | 280 000 | 260 000 |
| Среднемесячный доход заемщика, руб. | 30 000 | |
| Ежемесячный расход заемщика, руб. | 5 000 | |
| Нормативный срок службы, лет | ||
| Фактический срок эксплуатации, лет |
Раздел 1. Расчет показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости
1. Определение чистого операционного дохода
1) Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его сто процентном использовании без учета потерь и расходов.
2) Расчет действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки объекта и сбора арендной платы.
3) Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход (ЧОД) - величина ожидаемого чистого дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормативного функционирования объекта недвижимости и воспроизводства доходов.
К резервам относят расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся улучшений здания.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах. Для первого проекта расчет чистого операционного расхода представлен в таблице 1.1.
Таблица 1.1.Отчет о доходах и расходах по первому проекту
| Показатели | Сумма | Порядок расчета |
| ПВД | 280 000 | Исходные данные по вариантам |
| убытки | 28 000 | 10 % от ПВД (в следствие спада розничного товарооборота в Ростове) |
| ДВД | 252 000 | ПВД - убытки |
| ОР: | 96 820 | |
| налог на имущество | 8 140 | 2,2% в год от величины инвестиций |
| коммунальные расходы | 12 600 | 5% от ДВД |
| расходы на управление | 25 200 | 10 % от ДВД |
| страхование | 1 480 | 0,4% от рыночной стоимости объекта |
| обеспечение безопасности | 42 000 | 15% от ПВД |
| Резервы | 7 400 | 2% от величины инвестиций в год |
| ЧОД | 155 180 | ДВД - ОР - резервы |
Для второго проекта расчет чистого операционного расхода представлен в таблице 1.2.
Таблица 1.2.Отчет о доходах и расходах по второму проекту
| Показатели | Сумма | Порядок расчета |
| ПВД | 260 000 | Исходные данные по вариантам |
| убытки | 26 000 | 10 % от ПВД (в следствие спада розничного товарооборота в Ростове) |
| ДВД | 234 000 | ПВД - убытки |
| ОР: | 90 660 | |
| налог на имущество | 7 920 | 2,2% в год от величины инвестиций |
| коммунальные расходы | 11 700 | 5% от ДВД |
| расходы на управление | 23 400 | 10 % от ДВД |
| страхование | 1 440 | 0,4% от рыночной стоимости объекта |
| обеспечение безопасности | 39 000 | 15% от ПВД |
| Резервы | 7 200 | 2% от величины инвестиций в год |
| ЧОД | 143 340 | ДВД - ОР - резервы |
2. Определение общего коэффициента капитализации
Общий коэффициент капитализации я определяю с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставка дохода на капитал (является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями);
2) норма возврата инвестируемого капитала (то есть погашение суммы первоначальных вложений). Этот элемент применяется только к изнашиваемой части актива.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения и состоит в суммировании безрисковой ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата.
Значение безрисковой ставки, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором, принимаем равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню дохода по:
- банковским депозитам коммерческих банков РФ;
- среднесрочным или долгосрочным облигациям федерального займа (ОФЗ), выпускаемым министерством финансов РФ.
В качестве безрисковой ставки принимаем ставку по ОФЗ-ПД 26218RMFS по долгосрочной доходности 8,97 % по состоянию на 28.12.2016 год (приложение 1).
При анализе рыночной ситуации для дальнейших расчетов я принимала следующие риски:
1. риск низкой ликвидности. Ликвидность объекта – это быстрота, с которой актив может конвертироваться в наличные денежные средства. Надбавка за низкую ликвидность (4 %) принята мной с учетом типичного времени экспозиции объекта на рынке - 5 месяцев (153 дня).
Риск низкой ликвидности составляет:
П = Rб*L/Q = 8,97*5/12 = 4%, где
Rб – безрисковая ставка, %;
L – срок экспозиции объекта на рынке, мес;
Q – общее количество месяцев в году, мес.
2. риск вложения в недвижимость. Риск вложения в недвижимость отражает возможное ухудшение общей экономической ситуации. Он учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период, а также риск неполучения арендных платежей и возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.
Премию за риск вложения в недвижимость согласно таблице 1.3 я приняла 5%;
Таблица 1.3. Расчет риска вложения в недвижимость
| Виды и наименование риска | Категория риска | ||||||||||||||||
| Систематический риск | |||||||||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | Динамичный | ||||||||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | Динамичный | ||||||||||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | Динамичный | ||||||||||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | Статичный | ||||||||||||||||
| Неполучение платежей | Динамичный | ||||||||||||||||
| Неэффективный менеджмент | Динамичный | ||||||||||||||||
| Криминогенные факторы | Динамичный | ||||||||||||||||
| Финансовые проверки | Динамичный | ||||||||||||||||
| Неправильное оформление договоров | Динамичный | ||||||||||||||||
| Количество | |||||||||||||||||
| Взвешенный итог | |||||||||||||||||
| Итого | |||||||||||||||||
| Количественный фактор | |||||||||||||||||
| Риск вложение в недвижимость | |||||||||||||||||
3. риск на инвестиционный менеджмент. Надбавка за риск на инвестиционный менеджмент учитывает специфику управления объектом недвижимости. Справедлива закономерность: чем более рискованны вложения инвестиций, тем более компетентного управления они требуют. Учитывая, что объект недвижимости (общественное здание) предназначен для сдачи в аренду и управление объектом будет осуществляться собственником, который обладает профессиональными знаниями в данном сегменте рынка, премия за риск на инвестиционный менеджмент принимается равной 4%.
Норму возврата капитала (возмещение инвестиционного капитала) я рассчитывала по методу Ринга (прямолинейно). Годовую норму возврата капитала находила с помощью деления 100% на оставшийся срок экономической жизни.
Оставшийся срок экономической жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход, зависит от группы капитальности здания и оценивается как 72,5% от нормативного срока жизни здания.
Общественные здания относятся к IV группе капитальности (приложение 2), т. к. их нормативный срок службы составляет 100 лет. Срок предполагаемого возврата капитала принимается с учетом хронологического возраста объектов и ожиданий инвестора и составляет 45 и 40 лет для объекта №1 и объекта №2 соответственно (таблица 1.4).
Табл. 1.4. Определение нормы возврата капитала
| Группа капитальности здания | Фактический срок эксплуатации | Оставшийся срок физической жизни | Оставшийся срок экономической жизни | Норма возврата капитала | |
| Объект №1 | IV | 2,50 | |||
| Объект №2 | IV | 2,27 |
Расчет общего коэффициента капитализации для 1 проекта представлен в таблице 1.5. и для второго проекта в таблице 1.6.
Табл. 1.5. Расчет коэффициент капитализации по 1 проекту
| Составляющие Rо | Значение, % |
| Безрисковая ставка | 8,97 |
| Риск низкой ликвидности | |
| Риск вложения в недвижимость | |
| Риск на инвестиционный менеджмент | |
| Норма возврата капитала | 2,50 |
| Итого Rо | 24,47 |
Табл. 1.6. Расчет коэффициент капитализации по 2 проекту
| Составляющие Rо | Значение, % |
| Безрисковая ставка | 8,97 |
| Риск низкой ликвидности | |
| Риск вложения в недвижимость | |
| Риск на инвестиционный менеджмент | |
| Норма возврата капитала | 2,27 |
| Итого Rо | 24,24 |
Коэффициент капитализации для первого проекта составляет 24,47% и для второго проекта – 24,24%. Оценку экономической эффективности по проектам я находила, сравневая основные экономические показатели: чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутреннюю норму доходности и срок окупаемости.
Расчет показателей эффективности инвестиций необходимо выполнить методом дисконтирования денежных потоков.
Дисконтирование служит для приведения разновременных экономических показателей, к какому-либо одному моменту времени, обычно к начальному периоду к моменту затрат.
Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность по сравнению с другими альтернативными инвестициями.
При оценке эффективности инвестиций в объект недвижимости с учетом временного фактора используют следующую систему показателей:
1. Срок окупаемости
2. Чистая текущая стоимость доходов
3. Коэффициент рентабельности (доходности)
4. Внутренняя ставка доходности инвестиционного проекта.
При оценке инвестиционной привлекательности инвестиционного проекта необходимо использование всех показателей, так как только совокупность расчётов позволяет принять правильное управленческое решение.
В курсовом проекте для расчета показателей эффективности ставку дисконтирования необходимо принять равной коэффициенту капитализации.
Чистая текущая стоимость доходов позволяет классифицировать инвестиционные проекты и принимать решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенным к текущей стоимости по формуле:
ЧТСД = ПД – ПР, (1.1)
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПР – приведенные затраты по проекту.
Дисконтированный денежный поток (ПДt) определяется по формуле:
ПДt = ДПt* 
, (1.2)
где ДПt – приток денежных средств в период t;
Е – коэффициент дисконтирования;
t – прогнозный период.
Суммарный дисконтированный денежный поток определяется по формуле:
ПД = 
. (1.3)
Коэффициент рентабельности позволяет сравнить инвестиционные проекты, которые различаются по величине затрат и потоку доходов. Выбор оптимального проекта основан на оценке эффективности единицы затрат.
Коэффициент рентабельности отражает положительные и отрицательные потоки по проекту и определяется по формуле:
КР = ПД/ПР. (1.4)
ВСДП – ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). Полученная ставка ВСДП сравнивается с требуемой инвестором норме дохода на капитал. Значение ВСДП не должно быть меньше, чем безрисковая ставка вложения инвестиций по проекту. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, т.к. способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением риска.
ВСДП проекта определяется по формуле:
ВСДП = 
= 
, (1.5)
– максимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 1;
- максимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 2;
− затраты по проекту.
Для расчета ВСДП принимаем ставку дисконта 2 в размере 50%.
Срок окупаемости — период времени, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции.
Срок окупаемости проекта определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат и рассчитыется по формуле:
Tok = Tn + 
, (1.6)
где Tn – число лет, предшествующих году окупаемости;
Vi – невозмещенные инвестиции на начало года окупаемости. руб;
Vn– приток денежных средств в течении года окупаемости, руб.
Показатели экономической эффективности инвестиций в первый и второй объект недвижимости представлены в таблицах 1.7 и 1.8 соответственно.
Ставка дисконтирования 1 для расчета основных показателей экономической эффективности принимается 24,47% для первого проекта и для второго проекта соответственно – 24,24%. Ставка дисконтирования 2 равна 40% во всех случаях.
Таблица 1.7. Показатели эффективности инвестиций в первый объект недвижимости
| Денежный поток | Объем инвестиций | Прогнозируемая величина чистого операционного дохода | |||||
| Номинальный денежный поток, руб. | -370 000 | 155 180 | 155 180 | 155 180 | 155 180 | 155 180 | |
| Дисконтированный денежный поток при расчетной ставке дисконта 1, руб. | -370 000 | 124 672,61 | 100 162,78 | 80 471,42 | 64 651,26 | 51 941,24 | |
| Накопленный дисконтированный ДП, руб. | -370 000 | -245 327,39 | -145 164,61 | -64 693,49 | -42,23 | 51 899,01 | |
| Сумма дисконтированного ЧОДа, руб. | -370 000 | 421 899,31 | |||||
| Чистая текущая стоимость дохода | 51 899,01 | ||||||
| Дисконтированный ДП при ставке дисконта 2, руб. | -370 000 | 110 842,86 | 79 173,47 | 56 552,48 | 40 394,63 | 28 853,31 | |
| Сумма приведенного ЧОДа при ставке дисконта 2, руб. | 315 816,75 | ||||||
| Чистая текущая стоимость дохода при ставке дисконта 2, руб. | -54 183,25 |
Таблица 1.8. Показатели эффективности инвестиций во второй объект недвижимости
| Денежный поток | Объем инвестиций | Прогнозируемая величина чистого операционного дохода | |||||
| Номинальный денежный поток,руб. | -360 000 | 143 340 | 143 340 | 143 340 | 143 340 | 143 340 | |
| Дисконтированный денежный поток при расчетной ставке дисконта 1, руб. | -360 000 | 115 373,47 | 92 863,39 | 74 745,16 | 60 161,91 | 48 423,95 | |
| Накопленный дисконтированный ДП,руб. | -360 000 | -244 626,53 | -151 763,14 | -77 017,98 | -16 856,07 | 31 567,88 | |
| Сумма дисконтированного ЧОДа,руб. | -360 000 | 391 567,88 | |||||
| Чистая текущая стоимость дохода,руб. | 31 567,88 | ||||||
| Дисконтированный ДП при ставке дисконта 2,руб. | -360 000 | 102 385,71 | 73 132,65 | 52 237,61 | 37 312,58 | 26 651,84 | |
| Сумма приведенного ЧОДа при ставке дисконта 2,руб. | 291 720,39 | ||||||
| Чистая текущая стоимость дохода при ставке дисконта 2,руб. | -68 279,61 |
Выбор наиболее привлекательного варианта вложения инвестиционных затрат осуществляется по основным показателям экономической эффективности, сведенным в таблицу 1.9.
Таблица 1.9.Сравнение инвестиционных проектов
| Показатель эффективности инвестиций | Объект недвижимости №1 | Объект недвижимости №2 |
| Срок окупаемости Ток, лет | 3 года | 3 года 4 месяца |
| Чистая текущая стоимость доходов, руб. | 51 899,01 | 31 567,88 |
| Коэффициент рентабельности, % | 1,14 | 1,09 |
| Внутренняя ставка доходности проекта, % | 48,92 | 31,62 |
Вывод по разделу 1:
При сравнении показателей экономической эффективности двух проектов мною было выявлено, что вложение инвестиций в первый проект более выгодно по всем основным показателям.
Срок окупаемости объекта №1 составил ровно 3 года, опережая срок окупаемости второго объекта на 4 месяца.
Коэффициент рентабельности первого проекта составил 1,14% и превысил аналогичный показатель по второму проекту на 0,05%.
Чистая текущая стоимость доходов первого проекта составила 51 899,01 рублей, что превышает аналогичный показатель по второму проекту на 20 331,13 рубль.
Внутренняя норма доходности первогоо проекта составляет 48,92% и превышает внутреннюю норму доходности второго проект на 17,30%.