Обоснование величин собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте дает возможность ответить на вопросы:
- выгодно ли брать кредит под данные проценты и на данный срок;
- какова максимальная доля заёмного капитала в проекте.
Такая процедура проводится на основании ипотечно-инвестиционного анализа, который основан на положении, что если в проекте участвуют собственные и заёмные средства, то доход, получаемый от объекта недвижимости должен распределиться между всеми участниками пропорционально их вкладу в стоимость.
, (3.1)
Где, 
– стоимость объекта недвижимости;
– собственная доля в объекте;
– величина заёмного капитала в объекте.
, (3.2)
Где, 
– чистый операционный доход в объекте недвижимости;
– чистый операционный доход, приходящийся на собственную долю в объекте;
– чистый операционный доход, приходящийся на заёмный капитал в объекте.
Коэффициент капитализации для заемных средств рассчитывается по формуле:
Rm = i / (1 – (1 + i) –n), (3.3)
гдеRm – коэффициент капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная);
i – ставка по кредиту;
n– срок кредитования, лет.
Коэффициент капитализации для заемных средств равен:
Rm = 0,12/(1 – 
) = 0,18
Доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
= PV2/ 
, (3.4)
Где PV2 -максимальная допустимая сумма ипотечного кредита (412 206,78 руб.);
- рыночная стоимость объекта недвижимости, (634 164,28 руб.);
- доля заёмного капитала в объекте, руб.
Доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости равна:
= 412 206,78 / 634 164,28 = 0,65
При разделении на финансовые составляющие общий коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенный для собственного и заёмного капитала:
|
|
, (3.3)
Где, 
– общий коэффициент капитализации доли;
– коэффициент капитализации собственных средств доли;
– коэффициент капитализации для заёмных средств доли;
– доля заёмных средств в стоимости объекта недвижимости.
Средневзвешенный коэффициент капитализации для собственного и заёмного капитала равен:
, (3.4)
R0 =155 180 / 634 164,28 = 0,24
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Re = 
, (3.4)
Где, – общий коэффициент капитализации доли;
– коэффициент капитализации собственных средств в доле;
– коэффициент капитализации для заемных средств в доле;
– доля заёмных средств в стоимости объекта недвижимости.
Коэффициент капитализации для собственного капитала инвестора равен:
Rе = (0,24 – 0,65 * 0,18) / (1 – 0,65) = 0,35
Величина собственной прибыли в инвестиционном проекте рассчитывается по формуле:
,(3.5)
Где, 
– чистый операционный доход, приходящийся на собственную долю в объекте недвижимости, т.е. величина собственной прибыли в инвестиционном проекте;
– рыночная стоимость объекта недвижимости;
– коэффициент капитализации собственных средств доли;
– доля заёмных средств в стоимости объекта недвижимости.
Величина собственной прибыли в инвестиционном проекте равна:
Ye = 634 164,28 * (1 – 0,65) * 0,35 = 77 685,12 руб.
Использование заёмных средств может увеличивать или уменьшать доход на собственный капитал инвесторов.
Данный эффект называется эффектом финансового рычага. В зависимости от влияния заёмного финансирования на коэффициент капитализации собственного капитала выделяют положительный и отрицательный финансовый рычаг.
|
|
Положительный финансовый рычаг имеет место, когда общий коэффициент капитализации больше коэффициента капитализации для заёмного капитала.
Отрицательный финансовый рычаг имеет место, когда общий коэффициент капитализации меньше коэффициента капитализации для заёмного капитала.
Так как общая ставка капитализации больше ставки капитализации для заемного капитала 
(положительный финансовый рычаг), то использование заемных средств увеличит доход собственного капитала инвестора, следовательно, кредит выгоден. Доля заемных средств в инвестиционном проекте равна 0,65, а величина собственной прибыли составила 77 685,12 руб.
Вывод по разделу 3:
На основе анализа обоснования величины собственной прибыли инвестора в инвестиционном проекте можно сказать:
1. Доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости составила 0,65;
2. Коэффициент капитализации для собственного капиталла инвестора составил 0,35;
3. Величина собственной прибыли составила 77 685,12 руб.
Заключение
В рамках курсового проекта мною был произведен анализ двух проектов покупки общественных зданий с последующей сдачей их в аренду, обоснована эффективность инвестиций в объекты недвижимости, а также произведен выбор наилучшего из рассматриваемых вариантов вложения инвестиций.
В первом разделе я произвела расчет основных экономических показателей проектов:
• чистая текущая стоимость доходов,
• коэффициент рентабельности,
• внутренняя ставка доходности проекта,
• срок окупаемости.
|
|
При сравнении показателей экономической эффективности двух проектов мною было выявлено, что вложение инвестиций в первый проект рационально и наиболее выгодно. Срок окупаемости объекта №1 на 4 месяцf короче срока окупаемости объекта №2. При этом коэффициенты рентабельности этих проектов равны 1,14 и 1,09 соответственно, а чистая текущая стоимость доходов по первому проекту превышает аналогичный показатель по второму проекту на 20 331,13 руб. и составляет 51 899,01 руб.
Во втором разделе мною была определена максимально допустимая сумма ипотечного кредита, которая составила 412 206,78 руб. Произведенные расчеты показали, что для заемщика наиболее целесообразно погашение кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита.
В третьем разделе мною была рассчитана доля заемных средств в инвестиционном проекте, которая составила 0,65, а величина собственной прибыли 77 685,12 руб.
Таким образом, можно сделать вывод, что экономически эффективным является инвестирование в покупку общественного здания №1.