Вот, наконец, сарай, гараж, летняя кухня или баня построены и даже внесены в техпаспорт. Вы завершили этот трудоемкий процесс и можете спокойно складывать садовый инвентарь в соответствующее помещение, ставить машину в гараж, наслаждаться удобством летней кухни и париться в собственной бане с ароматным дубовым веником. Эти нехитрые мероприятия на юридическом языке называются использованием строений и земельного участка по их целевому назначению. Как вы могли догадаться, за неиспользование хозпостроек по целевому назначению вас вряд ли будут наказывать, а вот за использование не по целевому назначению могут оштрафовать не раз. А ни для кого не секрет, что, к примеру, некоторые гаражи, сараи часто используются в качестве складов для товаров индивидуальных предпринимателей и небольших коммерческих фирм, в других сараях (хозблоках) и гаражах устроены ремонтные мастерские, бывает даже, что отдельные дома забиты товарами до самой крыши и жить там категорически невозможно.
Что же делать, если вы захотели использовать часть дома и сарай под склад? Частично этот вопрос был разрешен в пользу свободного определения целевого назначения жилых домов Указом Президента Республики Беларусь от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые». Впоследствии нормы из этого документа перешли и в Перечень административных процедур. Итак, если вы решили использовать свой дом (вместе с хозпостройками) не для того, чтобы там жить, а в своей предпринимательской деятельности, необходимо дом (полностью или частично) перевести в нежилое здание. Заявление подается в местный исполком (районного или городского уровня). Решение о переводе в нежилое здание принимается бесплатно и, как правило, в 15-дневный срок со дня представления необходимых документов. Для данной процедуры необходимы следующие документы:
- заявление;
- технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
- домовая книга (при ее наличии) — в случае перевода в нежилое здание одноквартирного, блокированного жилого дома;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения, находящегося в общей собственности;
- письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении, — если при переводе жилого помещения в нежилое в одноквартирном жилом доме или квартире сохраняются иные жилые помещения;
- письменное согласие третьих лиц — в случае, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами третьих лиц.
Но вопрос перевода конкретно хозпостроек не настолько хорошо урегулирован, как нам хотелось бы. Дело в том, что хозпостройки сами по себе — нежилые строения, однако использовать их, к примеру, под автомастерскую — это нарушение целевого назначения земельного участка. Поэтому для узаконивания использования хозпостроек в предпринимательской деятельности можно руководствоваться таким алгоритмом:
- перевод дома (части дома) совместно с хозпостройками в нежилое здание;
- перевод земельного участка (части земельного участка) с хозпостройками под «нежилое» назначение;
- регистрация смены назначения дома и участка в установленном порядке.
Приведенный алгоритм — самый общий, он не включает в себя множества действий, которые вы должны будете проделать. Тем не менее такое нарушение, как использование строения (земельного участка) не по целевому назначению, является длящимся, то есть штрафовать и выдавать предписания проверяющие органы могут неоднократно, до тех пор, пока документы и постройки не будут приведены в порядок.
В том случае, если дом был переведен в нежилое здание полностью и участок был переоформлен, вы имеете полное право использовать все строения, входившие в состав домовладения (указанные в техпаспорте на дом), в предпринимательской деятельности. Это не означает, что ограничений по использованию нет — запреты общего рода существуют, но все-таки можно расположить в доме офис, в хозпостройках складировать товары, те или иные помещения сдавать в аренду. Главное, чтобы при этом не было нарушения санитарных и противопожарных норм. Ну и следует также учитывать, что перевод дома с хозпостройками в нежилое здание не отменяет добрососедских отношений.
Что касается технических правил использования хозпостроек, то они достаточно просты. При эксплуатации объектов жилой застройки и хозяйственных объектов на территории районов усадебной жилой застройки вы должны обеспечивать их сохранность, поддерживать необходимый уровень инженерно-технического и эстетического состояния, соблюдать санитарно-гигиенические требования и права смежных домовладельцев (совладельцев).