Общими принципами проектирования являются: последовательность, вариантность, комплексность проектирования, а также применение единых норм проектирования.
1) Последовательность проектирования. Этот принцип предопределяет порядок проектирования по этапам и стадиям с учетом задач, решаемых на каждом этапе и стадии, а также состав проектных материалов, разрабатываемых на отдельных этапах и стадиях проектирования. 2) Baриантность проектирования. В целях повышения экономической эффективности капитальных вложений проектирование ведется методом разработки нескольких вариантов, затем из них отбирается оптимальный вариант, позволяющий получить максимальный эффект при минимуме затрат общественного труда. 3) Комплексность проектирования. Этот принцип проектирования предполагает разработку во взаимосвязи всех частей проекта — технологической, архитектурно-строительной, санитарно-технической, сметной и др. 4) Применение единых норм проектирования. Госстроем России была утверждена Система нормативных документов в строительстве, а также Система строительных норм и правил (СНиП 10-01-94), в которых предусмотрено постепенное уточнение и обновление нормативных документов. Единая модульная система (ЕМС). В строительстве могут применяться региональные строительные нормы (РСН), Строительно-технологические нормы (СТН). Стандарты предприятий (СТП). Техническое регулирование — это правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, а также в области установления и применения на добровольной основе требований к продукции, процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг и правовое регулирование отношений в области оценки соответствия. Стандартизация — деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышение конкурентоспособности продукции, работ или услуг.
| 2в ЗАКОНОДАТ-АЯ БАЗА ЭКСП-ЫХ ОРГАНОВ.Закон-ая база эк-зы вкл законы РФ, указы Президента РФ, постан-ия Пр-ва РФ. Сюда могут быть отнес междунар-ые согл-ия, ратиф-ные закон-ой властью страны. Характер подзаконных док-тов носит отраслевые нормативы. Закон-ная база эксп-зы инв-ых программ, обос-ий, градостр-ой док-ции и пр-ов стр-ва, правовые, экономические и орган-ные функции предопределяются рядом основных актов. «ГрК РФ» с изм-ями от 4.12.07. им предусм-но, что гос регулир-е градостр-ой деят-ти, провед-е градостр-ой политики осущ-ся органами гос власти и упр-я РФ, S-в РФ путем провед-я эк-зы градостр-ой док-ии, ее согласов-я в порядке установл Пр-вом РФ. ФЗ «О технич-ом регулир-ии»дает понятие и принц-ах техич регул-я, целях, порядке созд-я, создания и принятия технич-их регл-тов (технич регламент в стр-ве – док-т регулир-ий технологич-й цикл стр-ого произ-ва, орг-ю стр-ва, эксплуат-ю, пр-во стр-ых матер-ов, требов-ий к стр-ву, проект-ию), вопросы стандартизации в сферах обращения и произв-ва прод-ии, подтвержд соотв-я, порядке сертиф-ии итд. С введением в действие ФЗ от 8.08.2001 г. №128-ФЗ "О лиц-нии отдельных видов деятельности" значительно сузился круг лицен-ых видов стр-ой деят-сти.В соответствии с ФЗ лиц-нию подлежат проект-ние, стр-во, и инжен-ые изыскания з и с I и II уровней ответственности. ФЗ «Об инвест-ой деят-ти в РФ»сформулир-ал требов-я о гос эксп-зе инв-ых пр-ов, как форме гос регулир-я инв-ой деят-ти, провед-я политики, направл-ой на соц-эконом развитие гос-ва. ФЗ «Об охране Окр среды» и «Об экологич эк-зе»направл на предупр-е негативн-го возд-я хоз деят-ти на природу. ФЗ «О защите насел-я и тер-ий от ЧС природного и техног-го хар-ра»,и Постан-ие Пр-ва РФ эксп-ые фун-ии в обл-ти защиты насел от ЧС осущ-ся Мин-вом РФ по делам гражд-ой обороны, ЧС и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России). ФЗ «Об архит-ной деят-сти в РФ» регулирует отн-ия, возник-ие в процессе професс-ной деят-ти архит-ра по созд-ю арх-ных об-ов в целях обес-ния безопасной, экол-ки чистой, социально и духовно полноценной, благопр-ой среды жизнед-сти человека и общества. Постан-ием Пр-ва РФ от 20 июня 1993 г. № 585 устан-ено, что градост-ая док-ия и пр-ы стр-тва в РФ независимо от источников фин-ия, форм соб-ти до их утв-ия подлежат гос эк-зе в Главном управлении гос вневед-ной эк-зы при Госстрое России. Относит эк-зы пр-ой док-ии Постан-ие Пр-ва РФ от 5 марта 2007 №145 «О порядке орг-ии и провед-я гос эк-зы пр-й док-ии и рез-ов ИИ» определ-ет порядок орг-ии и провед-я гос эк-зы, опред-я размеры и порядок платы за нее, опред-ет круг объ-ов пр-ая док-я которых подлежит гос эк-зе. И тд. |
| 3В. Взаимоотношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности. Застройщики. Основным субъектом инвестиционно-строительной деятельности следует считать застройщика. Именно он, являясь собственником или арендатором земельного участка, принимает решение о строительстве.. Подрядчики. Количество субъектов строительной деятельности увеличивается в случае, если застройщик, самостоятельно организующий строительство, строит подрядным способом. Добавляется генподрядчик, а также субподрядные организации, привлеченные генподрядчиком. На практике генподрядная строительная организация характеризуется тем, что принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта, являющегося конечной целью всего строительства. Генподрядчик принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные нетитульные здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями. Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов и комплексов работ, необходимых для строительства объекта, и несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Заказчики. В соответствии с Градостроительным кодексом застройщик осуществляет организацию строительства самостоятельно или уполномочивает для этого другое лицо — заказчика.. Обязательно заказчику передаются технический контроль и надзор за ходом строительства, заказчик действует в интересах и за счет застройщика. Инвесторы. Это категория больше экономическая, нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. 4В Назначение и роль экспертиз в инвестиционно-строительном процессе.Экспертиза инвестиционного проекта проводится для того, чтобы рассчитать эффективность инвестиционных проектов и их рискованность. Такая экспертиза проводится с использованием различных математических моделей, при которых анализируются сумма инвестирования, доходность инвестиций, индекс доходности и срок окупаемости инвестиционных проектов. Этапы экспертизы инвестиционных проектов. Анализ инвестиций происходит в несколько этапов: составление перечня альтернативных инвестиций; прогноз денежных потоков для каждого варианта; прогноз данных для расчетов барьерных ставок и уровня реинвестирования и проведение необходимых расчетов; расчет параметров инвестиционного проекта; анализ чувствительности инвестиционных проектов; окончательное сравнение альтернативных инвестиций; при необходимости - анализ изменения платежеспособности предприятия; послеинвестиционный анализ. На каждом этапе экспертизы инвестиционных проектов могут использоваться различные подходы в зависимости от выбранной математической модели, микро- и макроэкономической ситуации. Качественно проведенная экспертиза позволяет на основании проведенных расчетов выбрать из нескольких вариантов наиболее безопасный инвестиционный проект для реализации Проведение послеинвестиционного анализа важно для проведения экспертизы инвестиционных проектов в будущем, поскольку позволяет учесть ошибки и недочеты, допущенные при проведении экспертизы |
5В. Сущность, содержание и основные виды экспертиз объектов недвижимости.
В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются: экономическая экспертиза; техническая экспертиза; правовая экспертиза; экспертиза местоположения; управленческая экспертиза; эксплуатационная экспертиза. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, анализ рынка объектов-аналогов, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков. Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. Целевым назначением управленческой экспертизы является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.
7. Структура государственных экспертных органов. Информационное обеспечение и компьютеризация экспертной деятельности. Требования к государственным экспертам. Государственная экспертиза – действенное средство гос-го регулирования социально-экономической, научно-технической, инвестиц-ой, природоохранной и другой деятельности в целях снижения риска и предотвращения возможного ущерба государственным интересам при принятии и реализации федеральных, региональных, отраслевых и межгосударственных программ и проектов. Она проводится государственными экспертными органами, функции которых определены законами РФ, постановлениями Правительства и другими законодат-ми актами. Государственная экспертиза организуется на принципах обязательности ее проведения в установленном порядке, независимости, научной обоснованности и объективности выводов, учета общественного мнения, ответственности за обоснованность экспертного заключения и рекомендаций и осуществляется путем анализа и комплексной оценки проектов и программ. Ее функции возложены на следующие органы : Экспертный совет при Правительстве РФ; государственную экспертизу в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций МЧС России; гос. экспертизу условий труда; экспертизу Госгортехнадзора; отраслевые экспертные подразделения министерств и ведомств; другие специально уполномоченные на то государственные органы.