Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые про­изводится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

1. Комментируемая глава появилась в ГК в условиях действия устарев­шего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой об­разовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собствен­ности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыгра­ли свою положительную роль в становлении нового для российского пра­вопорядка субинститута собственности на жилые помещения.

В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», надобность в существовании гл. 18 ГК фак­тически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.

2. В коммент. ст., как и во всей гл. 18 ГК, под жилыми помещениями по­нимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригод­ные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке. В силу этого действие гл. 18 Г К не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие по­мещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназ­наченные для иного целевого использования.

3. Пункт 1 коммент. ст. подчеркивает, что собственник владеет, поль­зуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.

Назначение жилого помещения раскрывается в п. 2 ст. 288: жилое по­мещение предназначено для проживания граждан. При этом неважно, бу­дет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.

Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъ­ектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут ис­пользовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жи­лое помещение может какое-то время вообще не использоваться доя проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т. п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.

Закрепление принципа о строго целевом характере использования жи­лых помещений представляет собой ограничение права собственности на жилое помещение, которое установлено в целях охраны прав и законных интересов других граждан (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК).

4. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промы­шленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 17 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.

Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым до­мом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или при­чиняет беспокойство поживающим в жилом доме.

Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть призна­но непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.

5. Из п. 3 коммент. ст. следует, что размещение в жилых домах пред­приятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то, что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме. В данном случае интересы отдельных частных лиц — собственников от дельных жилых помещений и других проживающих — ущемляются в пуб­личных или общественных целях.

Баланс частных и публичных интересов учитывается либо изначально при утверждении проектов строительства, либо в последующем при пере­воде жилых помещений в нежилые, что является необходимой предпо­сылкой использования помещений в иных, помимо проживания, целях. Пункт 3 ст. 288 указывает, что такой перевод осуществляется в порядке, определяемым жилищным законодательством.

Согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требо­ваний ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. В част­ности, невозможен перевод жилого помещения в нежилое, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техниче­ская возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения и т. д.

6. Норму п. 3 ст. 288 не следует, однако, толковать слишком букваль­но, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жи­лого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие ра­ботники и ученые) работают на дому и даже закрепляет за ними право на дополнительную площадь; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении — обычное явление для сельской местности; трудо­вое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т. п. В настоящее время об этом прямо сказано в п. 2 ст. 17 ЖК.