Согласно ст. 7–9 Закона достоверность государственной регистрации как акта укрепления прав на недвижимость может быть оспорена только в судебном порядке. В качестве общего основания для признания регистрации недействительной на основании ст. 11 и 12 ГК может служить несоответствие ее Закону или иному правовому акту, приведшее к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц. В судебном порядке могут быть оспорены, в том числе признаны недействительными, те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации, например, завещание, договор, акт государственного органа и т.п. В этом случае лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 11 ГК, в форме, например, признания права, признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки и т.п. и одновременно оспорить саму государственную регистрацию.
Представляется, что данная категория споров возникает не только из административно-правовых, но и из гражданско-правовых отношений. Порой, по сути, оспариваются права на недвижимое имущество.
Пример 1
Хозяйственный суд рассмотрел дело по заявлению УП «Г» к РУП «Агентство» о признании государственной регистрации права собственности на квартиру за ОАО «С» недействительной. ОАО «С» выступало как третье лицо. В обоснование своей позиции заявитель ссылался на необоснованность отказа ему в государственной регистрации права на эту же квартиру.
Из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих деле, суд установил, что между заявителем и третьим лицом имеется спор о праве на квартиру. Данный спор вытекает из условий договора купли-продажи квартиры. Указанный спор в порядке, установленном законодательством, не разрешен.
В соответствии со ст. 11 ГК защита гражданских прав осуществляется путем признания права. С иском о признании права на спорную квартиру УП «Г» не обращалось. Согласно ч. 1 ст. 36 Закона одним из оснований отказа в государственной регистрации является случай, когда при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц.
Поскольку отсутствуют доказательства законности права заявителя и незаконности права заинтересованного лица, требования заявителя о признании недействительной государственной регистрации права собственности на квартиру за ОАО «С» удовлетворению не подлежат.
Таким образом, не вдаваясь в процессуально-правовую специфику вопроса, необходимо отметить, что возникающие споры зачастую представляют собой споры о гражданском праве. Они подлежат рассмотрению по подведомственности судом общей юрисдикции или хозяйственным судом, и к участию в деле должны привлекаться не только регистрирующие органы, но и лица, зарегистрированные в качестве обладателей оспариваемых прав.
На практике защита нарушенных прав также может воплощаться и путем одновременной подачи 2 связанных между собой требований -иска об оспаривании права (сделки) и заявления (жалобы) к органу, осуществляющему государственную регистрацию, о признании последней недействительной.
Поскольку сведения, вносимые в единый государственный регистр, обладают правовым характером и имеют важное юридическое значение для участников гражданско-правовых отношений, регистрационные органы обязаны проверять наличие законных оснований для проведения государственной регистрации.
Пунктом 4 ст. 31 Закона предусмотрено право регистратора назначать проверку характеристик недвижимого имущества, экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления.
Согласно ст. 68 Закона при удостоверении регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, в случае, если проект договора представлен сторонами сделки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству, указаны ли в договоре все существенные условия.
При удостоверении регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, им проверяется личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, участвующих в сделке. В случае подписания договора, заявления, иного документа их представителем проверяются его полномочия. Полномочия представителей граждан и индивидуальных предпринимателей должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.
Пример 2
Заявителем было подано заявление в хозяйственный суд о признании действия регистратора РУП «Агентство» неправомерным (отказ в приеме документов).
Заинтересованное лицо заявление не признало и в возражениях указало, что регистратор недвижимости отказала заявителю в приеме документов на основании п. 5.5 ст. 34 Закона, так как представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.
Хозяйственный суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу о правомерности действий регистратора, посчитав, что непредставление личного паспорта представителя (документа, подтверждающего личность), подписавшего заявление о государственной регистрации, является основанием к возврату документов.
В удовлетворении заявления судом было отказано.
По результатам проверки документов, представленных для регистрации, устанавливающих материально-правовые основания для государственной регистрации права, может быть принято одно из трех решений: о регистрации, о приостановлении регистрации или об отказе в регистрации. Если представлены все необходимые документы, то должностным лицом принимается решение о регистрации.
Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и внесения платы за совершение регистрационного действия. В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, такое действие совершается в течение 14 рабочих дней.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 39 Закона в случае совершения регистрационного действия моментом государственной регистрации являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений. С момента регистрации согласно п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 403 ГК право на недвижимость считается возникшим, а договор по поводу недвижимости, подлежащий государственной регистрации, заключенным.