Содержание
1. Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения
2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия
Список использованной литературы
Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения
Основные источники информации, используемые оценщиком:
— статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия;
— баланс предприятия;
— отчет о прибылях и убытках;
— отчет о движении денежных средств;
— сведения об имущественном комплексе предприятия.
Информация, используемая в процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям:
— полноты и достоверности финансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации, характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также в будущем периоде;
— точного соответствия целям оценки;
— комплексного учета внешних условий функционирования оцениваемого предприятия.
В зависимости от источников получения информации и ее документального или иного подтверждения информация, используемая при оценке стоимости предприятия (бизнеса) подразделяется на:
- исходную информацию, полученную непосредственно оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета, как правило, заверенную подписью руководства оцениваемого предприятия и печатью;
- информацию, полученную от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенную их подписью и печатью;
- информацию, полученную от специализированных организаций (например, отраслевые, аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), а также опубликованную в средствах массовой информации и сети Интернет;
- информацию, не подтвержденную на каких-либо носителях.
Требования к информации, необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процесса оценки. Указываются ограничительные условия и состав информационного обеспечения, который должен быть представлен заказчиком эксперту-оценщику к определенному согласованному обеими сторонами сроку.
Оценщик должен посетить сооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверить все соответствующие данные, в том числе титульные документы и всякий раз, когда это возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента. Оценщик должен указать документы, являющиеся источниками информации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые он полагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.
От заказчика оценщик должен получить все возможные документы и другую информацию, необходимую для оценки:
1) информацию о предприятии общего характера:
- данные о правах и сроках владения имуществом - документы с регистрации земли и недвижимости, принадлежащей оцениваемому предприятию, кадастровые выписки и т.п.;
- устав юридического лица, устав акционерного общества, реестр акционеров, книги протоколов и т.п.;
- балансовый отчет и отчеты о прибылях и убытках за предыдущие годы (прошедшие аудит, там, где они доступны);
- счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов;
- расшифровку постоянных и переменных затрат;
- состав и поэлементную характеристику основных средств;
- расшифровку долгосрочных финансовых активов;
- контракты с покупателями и поставщиками;
- состав обязательств и порядок бухгалтерского учета процентов.
2) информация о бизнесе и специфике деятельности предприятия:
- характеристики бизнеса, интерес в собственности на бизнес или ценная бумага, подлежащие оценке, в том числе права, привилегии и обязательства, факторы, влияющие на контроль и любые соглашения, ограничивающие продажу или передачу;
- характер, история и перспективы бизнеса;
- финансовая информация за прошлые периоды;
- предыдущие сделки, касающиеся бизнеса, выгодных интересов в бизнесе, преференция, конвертируемые или другие ценные бумаги;
- информация о менеджерах высшего уровня и персонале (контракты персонала, в частности, пакеты переменных вознаграждений и опционы на акции);
- производственные системы;
- коммерческие протоколы;
- патенты, изобретения, ноу-хау, товарные знаки, наименования или фирменные наименования, авторские права, базы данных и т.п.;
- сведения о конкурентах.
3) Определение эффективности на уровне отрасли:
- Характеристика и динамика отраслей, которые оказывают или могут оказывать воздействие на бизнес.
- Экономические факторы, влияющие на бизнес.
- Информация с рынков капитала, например, достижимая ставка отдачи по альтернативным инвестициям, сделки на фондовом рынке, слияния и поглощения.
- Прогнозы фонда заработной платы.
- Рыночный спрос на продукцию.
- Основные соотношения (пропорции, коэффициенты) у лидеров отрасли.
- Будущий конкурент (будущие конкуренты).
- Мощность клиентов и поставщиков.
- Влияние потенциальных изменений в государственном законодательстве или в международных конвенциях.
- Другая информация.
Информация, необходимая для анализа предприятия в целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Внутренняя дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.
Необходимость анализа внешней информации определяется тем, что нормальное функционирование бизнеса (объем продаж, прибыль) во многом определяется внешними условиями функционирования предприятия. К информации этого рода мы может отнести макроэкономические и отраслевые показатели.
Макроэкономические данные — информация о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, она характеризует инвестиционный климат в стране. К макроэкономической относится следующая информация: стадия экономического цикла; экономическая и политическая стабильность; социальные факторы: занятость и уровень жизни населения; процентные ставки и их динамика; налоговое законодательство и тенденции его изменения; риски.
Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов. Например, в периоды спада деловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства, снижается стоимость бизнеса. Основные источники макроэкономической информации: программы правительства и прогнозы; периодическая экономическая печать; аналитические обзоры информационных агентств; данные Федеральной службы государственной статистики; законодательство Российской Федерации.
К отраслевым данным относится информация об отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие: рынки сбыта, наличие и характеристика конкурентов.
Рынки сбыта анализируются с точки зрения соотношения спроса и предложения, взаимоотношений с поставщиками, стратегии сбыта товаров. Основные направления стратегии сбыта товаров: проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты; развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка; разработка принципиально новых товаров или модернизация существующих; диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.
В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Цель сбора этой информации — определение потенциала рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние два — пять лет по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах у конкурентов, прогнозы по расширению рынков сбыта.
При анализе условий конкуренции учитывается тип рынка, наличие ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов, данными о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.
Основные источники отраслевой информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия; данные Федеральной службы государственной статистики; отраслевые информационные издания; периодическая экономическая печать; бизнес-план; личные контакты; фирмы-дилеры (распространители); таможенное управление. Указанные источники предоставляют информацию, имеющую различную степень достоверности. Поэтому, если на один и тот же вопрос мы получили разные ответы, проводится средневзвешенная оценка с учетом достоверности информации.
Внутренняя информация включает:
1) ретроспективные данные об истории компании;
2) описание и анализ маркетинговой стратегии предприятия, в том числе: жизненный цикл товаров, объемы продаж за прошлый и текущий периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности с учетом будущих капиталовложений (прогноз объемов реализуемой продукции корректируется на производственные мощности);
3) характеристики поставщиков;
4) производственные мощности;
5) рабочий и управленческий персонал и заработная плата: управляющий предприятием (управляющий предприятием может быть ключевой фигурой, обеспечивать эффективное управление бизнесом и его развитием, в случае же продажи предприятия планы управляющего в отношении будущей деятельности могут измениться); уровень заработной платы на предприятии в сравнении со среднеотраслевыми данными (может корректироваться при нормализации отчетности);
6) внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и движении денежных средств за три — пять лет);
7) прочую информацию.
Цели работы оценщика по сбору внутренней информации: анализ истории компании с целью выявления будущих тенденций; сбор информации для прогнозирования объемов продаж, денежных потоков, прибыли; учет факторов несистематического риска, характерных для оцениваемого бизнеса; корректировка и анализ финансовой документации.
Эффективным источником информации является анкетирование владельцев, администрации, аудиторов, кредиторов, конкурентов оцениваемого предприятия, представителей отраслевых ассоциаций и местных администраций. В процессе анкетирования уделяется внимание следующим вопросам:
1) ретроспективные данные об истории предприятия: состав имущественного комплекса, ассортимент продукции и услуг, квалификация рабочего и управленческого персонала; основные заказчики, поставщики и кредиторы;
2) характеристика филиалов и дочерних фирм: формы и размеры участия оцениваемого предприятия в филиалах и дочерних фирмах, ассортимент продукции (услуг) и т.п.;
3) характеристика оцениваемого предприятия: наличие и результаты проверок, проводимых аудиторами и налоговыми органами, наличие излишних, неоперационных и непроизводственных активов, связанные с ними доходы и расходы, сведения об инвентаризации запасов и основных фондов, дивидендная политика, обязательства или доходы и расходы, не отраженные в финансовых документах (данные об арендных договорах, незавершенных судебных делах, не отраженных в бухгалтерских документах активах и т.д.);
4) перспективы развития оцениваемого предприятия на ближайшие три — пять лет: расширение ассортимента продукции (услуг), рост объемов производства и сбыта, выручка от других операций, себестоимость и прибыль, капитальные вложения, риски.
Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе. В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:
– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;
– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
– быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;
– предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;
– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.