1. Границы города и разрешения на строительство
2. Зонирование вредных воздействий
3. Финансовое зонирование
4. Проектное зонирование
1. Границы города и разрешения на строительство
Органы местной власти используют механизмы управления землепользования для ограничения роста численности населения. Это позволяет контролировать нежелательные последствия роста года: загрязнение окружающей среды, скученность, преступность, исчезновение атмосферы небольшого города.
Одним из способов регулирования роста численности населения является ограничение территории города. Для этого власти могут законодательно запретить строительство за пределами границы города. В другом случае город отказывается расширять своё коммунальное хозяйство (водоснабжение, канализация, дороги, школы, парки) за пределы границы городской системы коммунально-бытового обслуживания. Жилищное строительство за пределами города станет возможным, только если люди сами построят все эти объекты. И в случае административного запрета, и в случае отказа от расширения сферы предоставления коммунальных услуг рост ограничивается территорией города. Рассмотрим на Рис. 6–1 (294, 296) последствия установления границ городской системы коммунально-бытового обслуживания. В исходный момент Граница города пролегала в 10 км от центра, а радиус ЦДР составил 3 км. Предположим, что город отказывается расширять систему коммунально-бытового обслуживания за пределы 8-километровой зоны. Это значит, что функция жилищной земельной ренты приобретает излом в точке 8 км. Здесь она сразу падает до уровня сельскохозяйственной ренты, поскольку данная земля считается непригодной для жилья. Наличие 8-километровой границы уменьшает размер жилого района, снижая предложение труда в городе и повышая заработную плату. Рост заработной платы повышает относительную привлекательность города, вызывая приток людей в него. Цена на землю и жильё растёт. В то же время производственные издержки предприятий возрастают, спрос на землю в ЦДР падает, что приводит к снижению здесь цен на жильё и ренты.
На графике функция жилищной ренты приобретает более крутой наклон и пересекает функцию производственной ренты в 2 км от центра города. Жильё начинает вытеснять производство. В результате установления границы проиграли люди, владеющие землёй за пределами 8-километровой зоны (рента упала до сельскохозяйственного уровня) и землевладельцы в ЦДР (их рента снизилась). Землевладельцы в зоне жилой застройки выиграли за счёт роста ренты.
Одним из способов регулирования роста численности жителей является ограничение количества выдаваемых разрешений на строительство. Последствия такого регулирования представлены на Рис. 6–2 (297). До введения ограничений город бесплатно выдавал 100 разрешений на строительство. В результате строилось 100 домов в год, при равновесной цене в 50 денежных единиц. Затем город снизил количество выдаваемых разрешений до 60. Кривая предложения становится вертикальной и пересекает кривую спроса при цене, равной 70. Равновесная цена жилья выросла на 20 единиц. Одновременно издержки на возведение жилья снижаются до 40 единиц за счёт того, что падает спрос на землю со стороны застройщиков и, соответственно, снижается её цена.
Однако перед городом возникает новая проблема – необходимо распределить 60 разрешений между застройщиками, поскольку спрос на разрешения превышает их предложение. Один вариант – проведение аукциона, на котором победит застройщик, предложивший наиболее высокую цену (она будет равна 30 единицам – разнице между ценой жилья и издержками по его возведению). Иногда разрешение может быть выдано тем застройщикам, чьи планы строительства отвечают планам застройки города (если город заинтересован в жилье высокой плотности, то разрешение будут выданы соответствующим фирмам). В других случаях для оценки альтернативных предложений по застройке используются сложные балльные системы (баллы начисляются за проектировочные характеристики, плотность, близость к существующей городской инфраструктуре и проч.).
2. Зонирование вредных воздействий
Зонированием называется система мер, накладывающих определённые ограничения на территориальное ограничение различных видов деятельности. Теоретически цель зонирования – способствовать улучшению здоровья, повышению безопасности и благосостояния населения. Главным средством достижения этих целей является разделение несовместимых направлений использования земли. Существует три вида зонирования, каждый из которых преследует по крайней мере одну цель. Зонирование вредных воздействий имеет целью отделение друг от друга несовместимых видов землепользования. С помощью финансового зонирования исключаются домохозяйства, которые не вносят свою лепту на содержание местной власти. Проектное зонирование является макроархитектурой: различные виды деятельности размещаются так, чтобы эффективнее использовать инфраструктуру города.
Зонирование вредных воздействий практикуется для разделения видов землепользования, считающихся несовместимыми.
А. ВРЕДНЫЕ ВОЗДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ. Промышленные предприятия создают все типы внешних эффектов, включая шум, яркий свет, пыль, запахи, вибрацию и дым. В качестве экологической политики зонирование представляется привлекательным из-за своей простоты – источники загрязнения отделяются от их потенциальных жертв. Проблема заключается в том, что зонирование не уменьшает общий объём загрязнения, а просто перемещает его. Если в одном городе промышленная зона находится далеко от его жителей, но близко к жителям соседнего города, то промышленное зонирование может даже увеличить общее воздействие загрязнения. Альтернативой промышленному зонированию выступают штрафы за сброс неочищенных стоков. Штраф выступает налогом за загрязнение окружающей среды. С точки зрения эффективности налог должен быть равен предельным внешним издержкам от загрязнения. Штраф нейтрализует внешние эффекты загрязнения, заставляя предприятия платить за стоки также как за землю, труд или капитал. Если размер штрафов за неочищенные сбросы зависит от места, то предприятие будет вынуждено платить больше, если оно расположено в наиболее чувствительных местах (например, жилой район). Рассмотрим процедуру выбора места предприятием, сбрасывающим нечищеные стоки (Рис.6–3, 301). На рисунке показана U-образная кривая совокупных издержек фирмы, которая складывается из заработной платы (кривая с положительным наклоном) и платы за загрязнение (кривая с отрицательным наклоном). Совокупные издержки становятся минимальными в 5 километрах от жилого района. Таким образом, политика штрафов эффективнее политики зонирования по двум причинам. Во-первых, предприятие выбирает место, где производственные издержки минимальны. Во-вторых, необходимость платы за загрязнение снижает загрязнение до оптимального уровня.
Тем не менее, в борьбе с загрязнением города чаще используют зонирование, а не штраф. Это объясняется двумя основными причинами. Во-первых, промышленное зонирование проще осуществить, поскольку в этом случае нет надобности оценивать предельные размеры ущерба от загрязнения и контролировать фирмы – источники загрязнения. Во-вторых, переход к системе штрафов может повысить уровень загрязнения в некоторых местах города. То, что загрязнение находится на оптимальном уровне, является слабым утешением для тех, кому приходится дышать загрязнённым воздухом.
Альтернативой традиционному зонированию выступает производственно-техническое зонирование. В основе традиционного зонирования лежат карта зонирования и перечень застройки. В карте зонирования представлена зональная классификация, то есть отнесение каждого участка городской земли к той или иной зоне, а в перечне – классификация допустимой застройки для каждой зоны. Например, если хозяйственная деятельность классифицирована как тяжёлая промышленность, то каждое предприятие, осуществляющее такую деятельность, должно находиться в соответствующей зоне, безотносительно того, сколько на самом деле от этого предприятия исходит вредных внешних эффектов. При производственно-техническом зонировании для каждой зоны устанавливаются производственно-технические нормы, как правило – верхние пределы значений по шуму, вибрации и т.д. Производственно-техническое зонирование – это компромисс между традиционным зонированием и штрафами. Несмотря на то, что оно не обязывает предприятия платить за загрязнение, оно всё-таки способствует снижению уровня загрязнения, поскольку даёт экологически чистым предприятиям более широкий выбор мест размещения.
В. ВРЕДНОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ ПРЕДПРИЯТИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ. С розничными магазинами связаны такие внешние эффекты как заторы на дорогах, шум и сложности с парковкой. Для уменьшения нежелательных последствий в карте зонирования могут быть установлены зоны розничной торговли. При производственно-техническом зонировании предприятия розничной торговли размещаются в определённом месте при условии, что они обеспечивают выполнение норм по парковке, интенсивности движения и шуму. В таком случае производственно-техническое зонирование позволяет осуществлять смешанную коммерческую и жилую застройку.
С. НЕУДОБСТВА, СОЗДАВАЕМЫЕ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКОЙ. Отрицательные внешние эффекты жилой застройки исходят в основном от жилья высокой плотности. Многоквартирный дом приводит к повышению интенсивности движения, вызывая затор и шум, увеличивает спрос на места парковки, загораживает жителям соседних домов пейзаж и солнечный свет. Традиционное зонирование защищает жителей одноэтажных домов от внешних эффектов путём исключения жилья высокой плотности. В основе производственно-технического зонирования лежит оценка многоквартирного дома по тем реальным последствиям, которые он создаёт в жилом районе при своём появлении. Если дом высокой плотности не создаёт отрицательных внешних эффектов, то его разрешат построить в конкретном районе. Для этого, как правило, застройщик должен выполнить следующие условия: обеспечить место парковки за пределами улицы; обеспечить улучшение состояния улицы; спроектировать здание так, чтобы не заслонять пейзаж и солнечный свет; использовать озеленение в качестве буфера между многоквартирными и односемейными домами.
3. Финансовое зонирование
В условиях применения финансового зонирования город исключает появление домохозяйств, которые лягут финансовым бременем на бюджет города. Финансовое бремя означает, что домашнее хозяйство платит налогов меньше, чем потребляет коммунально-бытовых услуг. Финансовое бремя, как правило, создаётся домохозяйствами, живущими в домах высокой плотности.
Важнейшим источником доходов местного бюджета является налог на имущество. С увеличением размеров жилья налоговые обязательства домохозяйства возрастают. Домохозяйство, занимающее небольшой дом, платит меньшую сумму налогов. Поэтому оно с большей вероятностью может оказаться финансовым бременем для местных властей. Органы местной власти исключают домохозяйства путём установления зон для жилья низкой плотности (высокой стоимости). При зонировании устанавливается минимально допустимая площадь земельного участка под жилую застройку. Существует уровень безубыточности для дома, когда сумма налогов, уплачиваемых за дом, равна издержкам на обеспечение дома коммунально-бытовыми услугами. Так как цена дома и земли, на которой он стоит, являются дополняющими товарами, то можно определить какова должна быть площадь земельного участка, на котором должен быть возведён безубыточный дом. Значение зонирования рассмотрено на Рис.6–4 (304). Предположим, что в незонированном городе имеется 120 га земли, которая используется для строительства односемейных и многоквартирных домов. Равновесие достигается, когда земля делится между двумя типами застройки пополам. Цена земли равна 20 денежным единицам. Но в этом случае город испытывает финансовое бремя. Поэтому он ограничивает площадь под строительство многоквартирных домов 40 гектарами. Тогда цена земли, отведенной под многоквартирные дома, возрастёт до 40 единиц за 1 га, а земля под односемейные дома подешевеет до 15 единиц за 1 га. Рынок коммунальных услуг придёт в равновесие. От зонирования выиграют владельцы участков под многоквартирные дома и обитатели односемейных домов. От зонирования проиграют владельцы участков под односемейные дома и обитатели многоквартирных домов.
Зонирование путём установления минимальной площади участка называется исключающим. Исключение носит как прямой характер (под многоквартирные дома отводится меньше земли), так и косвенный (квартиры дорожают и поэтому становятся менее доступными). Для решения проблемы исключения используется включающее зонирование. Органы местной власти обязывают застройщиков возводить жильё для домохозяйств с низкими доходами. Жильё для таких домохозяйств продаётся по цене, которая ниже себестоимости. Покупатели такого жилья фактически получают субсидию от города. Кажется, что застройщик должен потерять сумму субсидии, которая для него представляется налогом. Но фактически эту субсидию платят потребители жилья (растёт цена домов) и землевладельцы (снижается рента). Этот феномен проиллюстрирован на Рис.6–5 (Придумать). Равновесная цена дома равна 50, но появление такого дома создаёт для города финансовое бремя в размере 10 единиц. Предположим, что город взыскивает эти 10 единиц с застройщика. Тогда застройщик сократит предложение домов и их цена вырастет. Спрос на землю со стороны застройщиков сократится, и рента станет меньше. Но если застройщики обязаны продать определённое количество домов бедным домохозяйствам по низкой фиксированной цене? Тогда они сократят общее предложение многоквартирных домов, так что остальные домохозяйства заплатят более высокую цену за жильё. Спрос на землю, так или иначе, сократится.
Финансовое бремя может также создаваться жильём, возводимым на окраинных землях. Издержки на предоставление коммунально-бытовых услуг таким домам будут выше, поскольку для этого придётся удлинять коммуникации, линии водоснабжения и канализации, запускать дополнительные маршруты пригородного транспорта и проч. В таком случае органы власти могут просто установить очень большие нормы по размеру минимального земельного участка под жилую застройку. Тогда земля не будет застраиваться и отойдёт под сельскохозяйственное использование.
Альтернативой выделения зон для жилья низкой плотности является дополнительный налог на новое строительство. Если, например, новый дом создаёт финансовое бремя в размере 100 единиц, то городские власти могут просто взыскивать с такого домохозяйства дополнительные 100 единиц ежегодно. Либо они могут установить разовый сбор с застройщика в размере 1000 единиц, что при r = 0,1 даст ежегодный доход в 100 единиц, которые власти направляют на покрытие финансового бремени.
4. Проектное зонирование
Точно так же как архитектор проектирует отдельный дом, градостроитель планирует город, размещая виды деятельности так, чтобы эффективнее использовать городскую инфраструктуру (улицы, канализацию, водоснабжение). Для этого используют такой метод как (1) направленное развитие. Для этого в одном районе города (на левом берегу) запрещают строительство многоквартирных домов, а на правом берегу позволяют строить 10 домов на 1 гектаре. Земля на левом берегу подешевеет, поскольку останется меньше вариантов её использования. На правом берегу земля подорожает, поскольку спрос на неё возрастёт. Такой вариант несправедлив по отношению к левобережным землевладельцам. Альтернативным вариантом выступает (2) система передачи прав на застройку (ППЗ). При системе ППЗ левый берег становится резервной зоной, где строительство многоквартирных домов по-прежнему запрещено. Взамен этого владельцы земли получают застроечные купоны. На правом берегу теперь разрешено строить только 5 домов на 1 гектаре. Чтобы обойти это ограничение застройщики должны приобрести купоны, которые есть только у землевладельцев на левом берегу. В результате последние получают хотя бы какую-то компенсацию за потерю возможности использовать землю по своему усмотрению.
Некоторые участки земли в городах отводятся под «открытое пространство», «зелёные пояса» и проч. При данном типе зрнирования землевладельцам запрещается использовать землю только по собственному усмотрению. В этом случае город может использовать в качестве открытого пространства слишком большое количество земли, что приведёт к снижению эффективности её использования. Гораздо эффективнее, если город выкупает у владельцев землю, которую он собирается использовать как открытое пространство. Рост альтернативной стоимости такой земли заставит город вывести её из открытого пространства (Рис.6–6, 310).
На семинаре: задача по налогам на застройщиков; задача по определению цены застроечных купонов (С.308).
Тема 7. Рынок жилья
1. Разнородность и неподвижность
2. Долговечность жилья
3. Фильтрационная модель рынка жилья
4. Высокая цена жилья
1. Разнородность и неподвижность
Существует несколько характеристик жилья, делающих его непохожим на другие товары. Во-первых, жилой фонд неоднороден: дома различаются по размеру, местоположению, сроку службы, интерьеру, коммунально-бытовым удобствам. Во-вторых, жильё неподвижно. В-третьих, Жильё является товаром длительного пользования. В-четвёртых, жильё дорого. В-пятых, переезд связан с большими издержками: кроме значительных издержек в денежном выражении, возникают также издержки, связанные с расставанием со старым местом жительства.
Жилой фонд неоднороден в том смысле, что каждый дом обладает разным набором характеристик. Имеются два типа характеристик жилья: характеристики самого жилья и места, в котором оно находится. К характеристикам самого жилья относят его площадь, планировку, качество и производительность кухонных и коммунально-бытовых систем, оформление интерьера и прочность конструкции. К наборам характеристик участка относят его доступность по отношению к месту работы, торговли и отдыха; наличие местных коммунальных услуг, качество окружающей среды, внешний вид микрорайона. Рыночная цена жилья представляет собой сумму цен его отдельных элементов.
Выбирая жильё, домохозяйство останавливается на варианте, который приносит максимальную полезность при наличии бюджетных ограничений. Предположим, что дома различаются в двух отношениях – по размеру и по качеству. Рассмотрим, каким будет выбор трёх различных домохозяйств (Рис.7–1,360). Домохозяйства со средним доходом ограничены бюджетной линией ММ1. Выбор жилья будет различным, поскольку у домохозяйств различаются предпочтения. Бюджетная линия семьи с высокими доходами представлена линией НН1. Богатое домохозяйство может позволить себе приобрести более качественное жильё большей площади.
Разнородность жилого фонда означает, что рынок городского жилья состоит из ряда более мелких рынков (субрынков), на которых жильё отличается по размеру местонахождению и качеству. Дома с различных субрынков не являются абсолютно незаменимыми, поэтому в ответ на изменения в относительных ценах домохозяйства переходят с одного субрынка на другой.
2. Долговечность жилья
Жильё имеет больший срок службы, чем многие другие товары. Большой срок службы дома имеет три последствия для рынка жилья. Во-первых, инвестируя в ремонт и содержание дома, владелец может регулировать темпы его износа. Во-вторых, ежегодно на рынок поступает значительное число старых домов. В-третьих, предложение жилья неэластично – даже значительный рост цен не вызовет заметного изменения в объёмах предложения жилья.
У домовладельца имеется стимул для содержания и ремонта жилья, так как за жильё с лучшими характеристиками домохозяйства готовы платить больше. Воспользуемся рисунком (Рис.7–2,363) для определения оптимального объёма инвестиций в жильё. По оси абсцисс откладывается число параметров удобств и качества дома (Q). Кривая совокупных издержек (ТС) отражает сумму постоянных (расходы на управление и налоги) и переменных (ремонт и содержание) издержек. Кривая совокупного дохода (TR) показывает, что за более качественное жильё взимается более высокая квартирная плата. Оптимальным будет такой объём инвестиций, при котором разница между TR и ТС будет максимальной. Необходимо отметить, что объём оптимальных инвестиций зависит от нескольких факторов. Во-первых, по мере старения дома потребуется больший объём инвестиций для поддержания его в том же функциональном состоянии, что и прежде. Кривая издержек смещается вверх, что приведёт к сокращению объёма инвестиций. Во-вторых, если спрос на жильё в данном районе вырастет, то кривая совокупного дохода повернётся против часовой стрелки, что приведёт к увеличению инвестиций в жильё со стороны собственника. В-третьих, органы власти могут увеличить ставку налогообложения, что при приведёт к повороту кривой TR по часовой стрелке.
Может случиться так, что кривая ТС пройдёт выше, кривой TR на всём её протяжении. Это означает, что жильё приносит только убытки. Тогда в распоряжении собственника остаётся три варианта действий. 1. Перепланировка жилья выгодна, если доход от нового использования собственности достаточен для компенсации издержек на перепланировку. 2. Консервация. Жилой дом можно закрыть и не время снять с рынка, если удовлетворяются два условия. Во-первых, есть основания ожидать, что в ближайшем будущем квартирная плата вырастет. Во-вторых, если издержки по содержанию здания относительно невелики. 3. Отказ от собственности.
Долговечность жилья имеет большое значение эластичности его предложения на рынке. Предположим, что по каким-то причинам спрос на жильё вырос. В краткосрочном периоде предложение жилья возрасти не может, и поэтому растёт только равновесная цена. В длительном периоде предложение жилья возрастёт, но как быстро это произойдёт и насколько значительным будет увеличение? Предложение жилья может увеличиться по трём причинам: 1. Строительство нового жилья. Большинство новых домов возводится на пустых землях в пригородах. 2. Замедление разрушения домов. 3. Реконструкция освободившихся домов. Эластичность предложения была бы велика, если бы увеличение происходило бы быстро по причинам 2 и 3. Но старение происходит очень медленно, а реконструкция – слишком дорогая процедура. Поэтому эластичность предложения за счёт старого жилья невелика. Что касается нового жилья, то за десять лет интенсивного строительства его предложение в крупном городе возрастает не более, чем на 20-30%.
3. Фильтрационная модель рынка жилья
Процесс фильтрации имеет два признака. 1. Со временем число параметров качества и удобств, характерных для любого дома уменьшается из-за обветшания, технического устаревания и изменения представления людей о хорошем доме. 2. По мере уменьшения Q жильё занимают домохозяйства с более низкими доходами, так как они удовлетворяются меньшим качеством и удобствами. Фильтрационная модель помогает ответить на два вопроса: 1. Почему бедные занимают старое жильё? 2. Приносит ли пользу бедным государственная политика субсидирования, стимулирующая строительство нового жилья для богатых?
Богатые домохозяйства живут в новых домах, поскольку возросший спрос на удобства и качество жилья дешевле удовлетворить постройкой нового дома, чем модернизацией старых. Если новое жильё строится для богатых, то освобождается большое количество жилья, которые могут занять домохозяйства со средними доходами. Это становится возможным, потому что предложение этого жилья увеличивается и его рыночная цена падает. В дома, оставленные этими домохозяйствами, теперь могут вселиться домохозяйства, имеющие низкий доход. Этот процесс и получил название фильтрации.
Предположим, что правительство субсидирует строительство нового жилья для домохозяйств со средним уровнем дохода. Рассмотрим последствия такой политики для домохозяйств с низким уровнем дохода с помощью графических средств (Рис.7–3,371). Кривая предложения на этом субрынке (слева) сдвигается вправо, что приводит к снижению цены жилья среднего качества и увеличивает объём спроса на такое жильё. Одновременно изменяется положение на рынке жилья низкого качества (справа). Предложение увеличивается за счёт перевода в эту категорию жилья среднего качества – кривая предложения сдвигается вправо. В то же время спрос сокращается, так как часть домохозяйств переходит на рынок жилья среднего качества, где цена снизилась. Кривая спроса смещается влево. В результате цена жилья на этом рынке падает при одновременном сокращении количества занятых домов. Таким образом, выгоды от жилищных субсидий получают все домохозяйства, независимо от уровня дохода.
4. Высокая цена жилья
Высокая цена имеет два последствия для рынка жилья. Во-первых, значительная часть домохозяйств арендует, а не покапает жильё. Во-вторых, многие домохозяйства со средним доходом покупают дома в собственность, что является одним из способов хранения богатства. Рассмотрим альтернативные варианты аренды жилья и его покупки. Издержки аренды – это арендная плата, уплачиваемая домовладельцу. На конкурентном рынке арендная плата равна издержкам домовладельца. Эти издержки включают в себя три элемента: 1. Стоимость капитала – приобретая дом, домовладелец теряет возможность получать проценты (r) на сумму, равную стоимости дома (V). 2. Из-за физического и морального износа рыночная стоимость дома ежегодно снижается на d процентов. 3. Ежегодные издержки на текущее обслуживание дома (эксплуатационные расходы) составляют m процентов от его стоимости. Общая величина расходов по аренде дома может быть определена по формуле
CR = V×(r + d + m) (7–1)
Если со временем рыночная цена жилья возрастает, то арендная плата снизится. Если человек приобретает жильё в собственность, то он вынужден будет нести все издержки, которые до этого времени нёс домовладелец. То есть формула (7–1) может быть использована и для определения издержек собственника жилья (CO).
Если CR = CO, то домохозяйству будет безразлично,владеть домом или снимать его. В действительности стоимость аренды выше по нескольким причинам. Во-первых, из-за внешних эффектов нанимателя. Наниматель не заинтересован в повседневном содержании жилья, так как у него нет заинтересованности в сохранении дома на длительную перспективу. Поэтому в арендуемом жилье более высокая стоимость текущего обслуживания и выше норма амортизации. Во-вторых, арендуемое имущество представляет собой более рискованное капиталовложение (больший риск неплатежей), поэтому арендодатели компенсируют риск более высокой ставкой аренды. В-третьих, Для некоторых собственников работа по дому (ремонт, работа во дворе) – это хобби, поэтому у них более низкие издержки по техническому обслуживанию.
К аренде дома домохозяйство могут склонить три фактора. Во-первых, низкий доход. Для получения ипотечного кредита домохозяйство должно иметь достаточный доход. Во-вторых, склонность к частой смене места жительства. В-третьих, Отсутствие тяги к работе по дому и во дворе.
На семинаре: задача по определению арендной платы (С.373); данные об эластичности спроса на жильё по цене и доходу (С.381).