В настоящей работе, учитывая характер оцениваемого объекта недвижимости, качество и полноту имеющейся информации, определение наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки производится в соответствии с его наилучшим и наиболее эффективным использованием всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным, затратным и доходным.
Учитывая качество и полноту имеющейся информации, год постройки объекта, в настоящей работе в рамках затратного подхода выполнена оценка полной стоимости замещения объекта оценки методом сравнительной единицы по «Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений» (в ценах 1969 года), разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР, с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 по 2005 год. Стоимость замещения объекта определена с учетом физического, функционального и экономического износов. Стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен, учитывая качество и полноту имеющейся общедоступной для использования информации, определена сравнительным подходом (методом сравнения продаж). Обоснование применяемых подходов и методов определения рыночной стоимости земельного участка оцениваемого объекта недвижимости приведено в п.6.1.3 настоящего Отчета.
В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, в достаточной степени аналогичных оцениваемому, что позволяет произвести оценку рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.
Исходя из допущения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая вероятность возникновения погрешностей в расчетах, связанных с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемого объекта, для расчета его рыночной стоимости доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.
Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов определения рыночной стоимости оцениваемого имущества и основные этапы расчета приведены в соответствующих разделах настоящего Отчета.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Определение стоимости земельного участка
Общие положения.
Собственник оцениваемого объекта недвижимости на дату проведения настоящей оценки обладает на праве собственности единым целым земельным участком, часть которого занята объектом оценки и необходима для его использования.
Оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования. Площадь части (доли) единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования, определена в размере 450,70 кв.м. пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений (см. п.2.3 настоящего Отчета).
Таким образом, в настоящей работе оценивается право собственности на часть единого целого земельного участка, занятую оцениваемым объектом недвижимости и необходимую для его использования (далее по тексту – земельный участок), определенную в размере 450,70 кв.м.
Описание единого целого земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, приведено в п.2.5 настоящего Отчета. Обзор рынка земельных участков приведен в п.4.2 настоящего Отчета.
Оценка рыночной стоимости земельного участка (части единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования) как незастроенного производится на основании методик, изложенных в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р [9] (далее по тексту – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), с учетом положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 г. № 1102-р [10] (далее по тексту – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков или Методические рекомендации при совместном использовании).
Вышеназванные Методические рекомендации разработаны Министерством имущественных отношений Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» и могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объекта оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.