Ипотека и ипотечное кредитование

Сущность, основные понятия и функции ипотеки

Ипотека представляет собой:

а) залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора должнику;

б) кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека может быть установлена на:

а) на земельные участки;

б) на предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

в) на жилые дома и квартиры;

г) на дачи, садовые дома, гаражи и др. строения;

д) на другое недвижимое имущество.

Ипотека в РФ выполняет следующие функции:

1. является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу строительства;

2. обеспечивает возврат заемных средств;

3. стимулирует оборот недвижимого имущества.

Виды ипотеки

1. ипотека «пружинная» это кредит, предусматривающий осуществление одинаковых периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается;

2. ипотека «ролл-оверная» (rollover) – это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки 3 или 6 месяцев и для каждого из них устанавливается своя процентная ставка с учетом ситуации на рынке, т.е. это кредит с плавающей процентной ставкой;

3. шаровая ипотека предусматривает периодические выплаты только процентов в течение нескольких первых месяцев, а затем наступает срок оплаты всего остатка;

4. ипотека с пересматриваемой ставкой. В этом случае ставка процентов корректируется с учетом процентных ставок, преобладающих на рынке через фиксированные интервалы времени и др.виды.

Анализ ипотечного кредитования

В процессе ипотечного кредитования анализируют состояние и эффективность использования кредита. Анализ проводится с использованием финансовых коэффициен­тов, которые включают расчет коэффициента ипотечной задолженно­сти и ипотечной постоянной.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотеч­ного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости:

где К3 — коэффициент ипотечной задолженности, %;

И — сумма ипотечного кредита, руб.; К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С позиции кредитора бо­лее высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Ипотечная постоянная — это процентное соотношение ежегодных платежей по обслуживанию долга и основной суммы ипотечного кре­дита.

где П_] — ипотечная постоянная, %;

И — сумма ипотечного кредита, руб.;

Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотеч­ная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом. Когда же ипотеч­ная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплачен­ная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга, и его остаток будет расти.