III. ФОРМИРОВАНИЕ ПРАВОВОЙ СРЕДЫ ДЛЯ СТИМУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

ПРОГРАММА

Ипотечного жилищного кредитования «7-20-25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи»

I. ВВЕДЕНИЕ

Программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи» (далее – Программа) разработана в целях реализации первой инициативы «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи», озвученной в Обращении Президента Республики Казахстан к народу «Пять социальных инициатив Президента».

В Программе используются следующие понятия:

1) первичное жилье – объект жилой недвижимости, на которое право собственности регистрируется впервые при его приобретении от застройщика (заказчика) либо иных юридических лиц, реализующих жилье от застройщика (заказчика);

2) ипотечный жилищный заем – ипотечный заем, предоставляемый в целях покупки жилища и обеспечиваемый залогом приобретаемого жилья;

3) кредитное досье – документы, предоставленные заемщиком для получения ипотечного жилищного займа, а так же оформленные в ходе предоставления и сопровождения ипотечного жилищного займа;

4) заемщик – физическое лицо–гражданин Республики Казахстан, которому банком предоставлен ипотечный жилищный заем согласно условиям Программы и договора ипотечного жилищного займа;

5) созаемщик – физическое лицо, выступающее по договору ипотечного жилищного займа в качестве солидарного ответственного за выполнение обязательств по возврату полученных денег;

6) Оператор – АО «Ипотечная организация «Баспана»;

7) договор уступки права требования – договор, в соответствии с которым банк передает требования по договору ипотечного жилищного займа третьему лицу;

8) приобретение прав требования – возмездная уступка прав требования по ипотечным жилищным займам от банка Оператору.

II. ЭТАПЫРЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ

Реализация Программы включает следующие этапы:

1) формирование правовой среды для стимулирования ипотечного жилищного кредитования;

2) создание оператора по рефинансированию участников рынка ипотечного кредитования;

3) привлечение финансирования для выкупа прав требования по ипотечным займам;

4) выдача банками ипотечных жилищных займов;

5) выкуп Оператором прав требования по ипотечным жилищным займам;

6) доверительное управление банками выкупленных Оператором прав требования по ипотечным жилищным займам.

Реализация Программы будет осуществляться поэтапно в течение 2018-2022 годов в соответствии со следующими целевыми индикаторами.

Целевые индикаторы на 2018-2022 годы *

млрд тенге

* Объемы выдачи банками ипотечных жилищных займов и другие целевые индикаторы являются прогнозными (предварительными).

III. ФОРМИРОВАНИЕ ПРАВОВОЙ СРЕДЫДЛЯ СТИМУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В настоящее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается стагнация. За последние 10 лет доля ипотечного портфеля банковского сектора в ВВП снизилась с 5,3% до 2,2%. Если за 2007 год объем выдачи ипотечных жилищных займов составил 418 млрд тенге, то в 2017 году – 357 млрд тенге. В объеме выданных за последние 3 года ипотечных жилищных займов порядка 77% составили займы по схеме жилищных строительных сбережений.

Одной из основных причин, приведших к стагнации на рынке ипотечного кредитования, стало снижение интереса банков к предоставлению ипотечных займов. К этому привел формат действующих норм Гражданского кодекса Республики Казахстан, Законов Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», «О жилищных отношениях» и других, в особенности тех, которые за последние годы приобрели ограничительный, а в отдельных случаях запретительный характер по отношению к банкам.

В этой связи для решения системных проблем на рынке ипотечного кредитования и создания условий для реализации Программы в первую очередь необходимо обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, устранить дестимулирующие факторы, а также придать рыночный характер взаимоотношениям между банками и заемщиками. Эти взаимоотношения должны быть выстроены строго на справедливых экономических принципах, которые де-юре и де-факто обеспечивают соблюдение интересов сторон, в особенности в вопросах залогового обеспечения по ипотечным займам.

Таким образом, на законодательном уровне необходимо следующее.

Обеспечение баланса интересов кредитора и заемщика в вопросах исполнения обязательств в рамках договора ипотечного займа.

Ипотека – это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. При этом залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Законодательство не предусматривает прямых указаний на реализацию единственного жилья в случае неисполнения должником обязательств по ипотечному займу. С учетом того, что Программа ориентирована на граждан, не имеющих собственного жилья, очевидно, что ипотечные займы по Программе будут обеспечены единственным жильем заемщиков. Учитывая длительные сроки ипотечных займов, они будут представлять риск возникновения убытков для банков и их депозиторов.

Таким образом, базовым условием реализации Программы является недопустимость введения каких-либо ограничений на реализацию единственного жилья и восстановление полноценного института залога в виде ипотеки, предоставляющего залогодержателю возможность получения соответствующего удовлетворения своих требований из залога, как в судебном, так и во внесудебном порядке. Это позволит снизить стоимость ипотечного кредитования, расширит доступ к ней для большей части граждан, особенно социально-уязвимых слоев населения.

Предоставление заемщику возможности реструктуризации займа на раннем этапе возникновения просроченной задолженности.

Для исключения роста долгового бремени заемщика, необходимо предусмотреть инструмент взаимодействия между банком и заемщиком, который создаст условия для урегулирования проблемной задолженности на ранней стадии. При наличии просрочки по договору ипотечного займа банк будет уведомлять заемщика способом и в сроки, предусмотренные договором ипотечного займа, о возникновении просрочки и необходимости внесения платежей по договору ипотечного займа с указанием размера просроченной задолженности и возможности урегулирования задолженности путем изменения условий договора ипотечного займа при наличии объективных причин.

Расширение инструментов досудебного урегулирования проблемной задолженности по ипотечным займам.

Досудебное урегулирование проблемной задолженности, в отличие от судебной процедуры, предоставляет заемщику более широкий выбор вариантов разрешения ситуаций, когда своевременное исполнение взятых на себя кредитных обязательств становится непосильным. В этой связи необходимо использовать все возможности досудебного урегулирования, включая возможность привлечения третьих сторон, специализирующихся в вопросах урегулирования задолженности.

Принятый в 2017 году Закон Республики Казахстан «О коллекторской деятельности» создал необходимые условия для досудебного урегулирования задолженности. Коллекторская деятельность возможна только с согласия должника и допускает досудебное урегулирование и взыскание задолженности по банковскому займу только коллекторскими агентствами, находящимися в поле регулирования Национального Банка. Детальная регламентация деятельности коллекторского агентства на законодательном уровне обеспечивает прозрачность взаимоотношений всех заинтересованных сторон – кредитора, коллекторского агентства и заемщика. При этом неправомерные действия коллекторов ограничены, поскольку законодательство предусматривает административную, а также уголовную ответственность коллекторов, вплоть до лишения свободы.

Использование института досудебного урегулирования проблемной задолженности позволит выстроить конструктивный диалог с кредитором, найти сторонам взаимоприемлемый вариант урегулирования задолженности, а также исключить дополнительную нагрузку на добросовестных заемщиков в виде расходов на судебные разбирательства.

Наряду с этим, для граждан, получивших ипотечные займы, но испытывающих временные трудности с надлежащим и полным исполнением финансовых обязательств, необходимо создать условия для безболезненной реструктуризации, направленной на прощение части основного долга по кредиту, списание начисленных штрафов, пени, просроченного вознаграждения.

В этой связи требуется не признавать в качестве налогооблагаемого дохода заемщика размер его обязательств, списанных (прощенных) по ипотечному займу. В настоящее время соответствующая льгота уже имеется в налоговом законодательстве, но она имеет временный характер, до 2021 года. Учитывая долгосрочный характер Программы, необходимо продлить существующую льготу по индивидуальному подоходному налогу в связи с прощением долга.