Товарами – заменителями квартир в жилых домах, строительством которых занимается «ЭнСиСи Недвижимость» можно считать частные дома и коттеджи дачного типа. Их в Санкт-Петербурге строят компании «ПрофБрусДом», «Балтрос», «Петростройсервис» и многие другие.
«ПрофБрусДом»:
«ПрофБрусДом» образован в 1999 году путем слияния нескольких крупных профильных компаний в областях лесозаготовки, обработки древесины и строительства домов из бруса.
Компания выполняет полный комплекс работ и услуг, начиная от заготовки леса и заканчивая изготовлением домов под ключ из профилированного бруса собственного производства.
Основная производственная площадка предприятия расположена в Вологодской области, и компания работает не только во многих городах России, но и в Испании и в Финляндии.
Свои успехи компания связывает не только с наличием большого опыта, квалифицированного персонала и современного станочного парка, но и с тем, что для предприятия “ориентированность на интересы клиента - наиважнейший приоритет”[20].
«Балтрос»:
“Группа компаний «Балтрос» - лидер российского рынка массового малоэтажного строительства”[21].
«Балтрос» был создан в 1994 году. В то время компания занималась регистрацией прав на недвижимость и созданием системы земельного кадастра. В 2003 году «Балтрос» провел диверсификацию, и компания стала проводить девелопмент территорий. С 2007 года в сферу деятельности компании вошли строительство и промышленное производство.
Сегодня «Балтрос» - это объединение различных специализированных компаний, которые обеспечивают комплексное освоение территорий и массовое жилищное строительство. В Санкт-Петербурге компания реализует ряд инвестиционных проектов, к их числу относятся «Новая Ижора» и «Славянка».
«Петростройсервис»:
Компании «Петростройсервис» уже 15 лет занимаетсястроительствоми реконструкцией коттеджей «под ключ»в Санкт-Петербургеи Ленинградской области. Еще одним видом деятельности является продажа земельных участков под строительство загородных домов.
Основной принцип компании - высокое качество работ, всегда выполняемых в установленные сроки. «Петростройсервис» практикует “гибкий подход к запросам заказчика, исходя из его реальных финансовых возможностей”[22]. Это позволяет ему занимать высокие позиции на рынке.
Потребители
“По данным департамента аналитики «НДВ СПб», около 98% покупателей строящейся недвижимости в Петербурге — это граждане России”[23]. Петербуржцы формируют 80% спроса на квартиры, а 20% - москвичи и жители северных регионов (Норильск, Томск, Сургут, Тюмень), которые приобретают квартиру для постоянного или временного (чаще связанного с работой) проживания или для вложения свободных средств.
В среднем, возраст покупателей квартир в Санкт-Петербурге варьируется от 25 до 50 лет. При этом 60% покупателей – мужчины, недавно создавшие семью.
Потребители «ЭнСиСи Недвижимость»
В основном квартиры NCC приобретаются с целью проживания семьей или для сдачи в аренду. Другие причины для покупки представлены на Рис. 1.1.
Рис. 1.1. Цель приобретения квартиры в ЖК "Шведская Крона"[24]
Исходя из описания объектов, приведенных выше, можно сделать вывод, что жилые комплексы компании рассчитаны на покупателей с доходом выше среднего.
II глава
В этой главе мы проведем SWOT-анализ, который состоит из двух частей: первичного и поэлементного SWOT-анализа. В первичном мы выделим сильные стороны, слабые стороны, возможности и угрозы компании «ЭнСиСи Недвижимость».
Под сильной стороной мы будем понимать такие внутренние факторы компании, которые обеспечивают ей преимущество по отношению к конкурентам; под слабой стороной — факторы, в которых конкуренты имеют преимущество над компанией.
Под возможностями/угрозами мы будем понимать внешние факторы и действия, которые повышают/понижают доходы компании и снижают/повышают издержки (или наоборот у конкурентов).
Для анализа положения «ЭнСиСи Недвижимость» относительно конкурентов надо исследовать внешнюю среду компании. Для этого мы решили провести PEST-анализ, который представляет собой анализ политических, экономических, социальных и технологических факторов, которые оказывают воздействие на предприятие, формируя общие условия его деятельности, и мы будем использовать его для выделения возможностей и угроз компании.
Для написания SWOT-анализа необходимо также проанализировать внутренние факторы для выявления сильных и слабых сторон компании относительно сильных и слабых сторон её конкурентов.
Внутренняя среда организации — это система, которая включает в себя маркетинг, менеджмент, финансовую политику, технологии, персонал и корпоративную культуру. Поэтому для выделения сильных и слабых сторон «ЭнСиСи Недвижимость» необходимо изучить внутреннюю среду компании.
Затем мы сведем полученные результаты и составим матрицу первичного SWOT-анализа.
Следующим этапом нашей работы будет поэлементный SWOT-анализ, основанный на базе первичной матрицы SWOT и заключающийся в создании расширенной матрицы SWOT. Для этого мы построим три группы различных стратегий, которые будут основаны на выделенных при первичном SWOT-анализе факторов сильных и слабых сторон организации, возможностей и угроз в её внешней среде. Каждая группа стратегий использует определенную парную комбинацию внешних и внутренних обстоятельств:
1. сильные стороны – возможности
2. сильные стороны – угрозы
3. слабые стороны – возможности
В результате анализа каждой пары ключевых элементов матрицы SWOT мы сформируем набор стратегий для компании «ЭнСиСи Недвижимость»
Таблица 1.1 PEST-анализ компании «ЭнСиСи Недвижимость».
| Группа факторов | Фактор | Описание | Влияние фактора | ||
| Политические/правовые | Политическая стабильность | В силу того, что в течение последних нескольких лет у власти находится одна партия, нет оснований полагать, что условия регулирования отрасли изменятся. | Нейтральный На сегодняшний день этот фактор не оказывает особого влияния на компанию. | ||
| Налоговая политика | В соответствии с главами 21 и 25 Налогового кодекса РФ, компания NCC,как иностранная фирма, облагается такими же налогами, как и любая другая российская строительная компания. | Нейтральный Этот фактор позволяет российским и иностранным компаниям существовать на равных условиях, но не даёт дополнительных возможностей. | |||
| Строительное законодательство | По словам представителей компании, несовершенство Российского законодательства не позволяет им применять некоторые современные технологии строительства, которые могли бы улучшить качество и снизить издержки производства. При этом 14 декабря 2010 года на заседании комиссии при Президенте РФ по модернизации и технологическому развитию экономики России обсуждался вопрос о внедрении международных и европейских стандартов для строительной отрасли[25]. | Возможность В случае внедрения международных стандартов в строительную отрасль, компания получит конкурентное преимущество в использовании новейших технологий, которые минимизируют вредное воздействие на окружающую среду. Компания может участвовать в различных ассоциациях и событийных мероприятиях, чтобы лоббировать внедрение этих стандартов. | |||
| Экономические | Доходы населения |
| Возможность Тенденция к росту доходов населения является хорошей возможностью для развития компании NCC, потому что вероятность покупки квартир увеличится. | ||
| Процентные ставки | Процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях варьируется от 9 до 16 процентов. В конце 2011 года наблюдалось увеличение реальной ставки по кредитам на покупку недвижимости на 1,5-2%[27]. В 2012 году тенденция сохраняется. | Угроза При увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам существует угроза снижения спроса на квартиры, так как у потенциальных покупателей будет меньше возможностей брать кредиты. | |||
| Инфляция | В настоящее время наблюдается общая тенденция к снижению уровня инфляции[28]. Ожидаемый уровень на 2012 год составит 5-6 процентов[29]. Снижение инфляции увеличивает покупательную способность населения. | Возможность Снижение инфляции – это благоприятный фактор для компании «ЭнСиСи Недвижимость». Из-за медленного снижения инфляции реально воспользоваться данным фактором можно будет в долгосрочной перспективе, если данная тенденция сохранится. В настоящее время этот фактор не оказывает особого положительного влияния на деятельность компании. В условиях повышения дохода населения снижение инфляции увеличивает покупательную способность населения. | |||
| Валютный курс | По итогам торгов на ММВБ, российский рубль сумел прибавить в весе. Так, по отношению к курсу доллара, рубль прибавил 21 копейку, по отношению к евро — 82 копейки[30]. Тенденция к укреплению рубля существует и по сей день, и, по прогнозам экспертов, не исчезнет и в будущем. Это обусловлено ростом цен на нефть, а также притоком спекулятивного капитала на благоприятной конъюнктуре для рубля[31]. | Угроза Компания финансируется из-за рубежа, поэтому существует опасность потери части средств при обмене валюты. | |||
| Социокультурные | Демографические изменения | В последние годы в Санкт-Петербурге наблюдается устойчивая тенденция роста рождаемости (с 39,5 тыс. человек в 2005 году до 55,6 тыс. человек в 2010 году)[32]. | Возможность Рост рождаемости в Санкт-Петербурге позитивно скажется на росте продаж квартир в будущем. В настоящее время данный фактор особо не влияет на компанию. | ||
| Изменение потребительских вкусов и предпочтений | В настоящее время в Санкт-Петербурге существует мода на проживание в экологически чистых районах, что приводит к повышению спроса на загородные дома и коттеджи. | Угроза Рост продаж загородной недвижимости представляет угрозу для строительных компаний, в том числе и NCC, потому что загородная недвижимость является товаром — заменителем. | |||
| Россияне оказывают большее доверие зарубежным компаниям, в связи с более высоким качеством строительства. Эти предпочтения россиян создают благоприятные условия для продвижения зарубежных компаний на российском рынке. | Возможность В связи с тем, что компания NCC- иностранная, доверие, оказанное ей со стороны потребителей, будет больше. Это может являться возможностью для привлечения новых клиентов, но так как «ЭнСиСи Недвижимость» - не единственная иностранная компания на строительном рынке, это не самая важная возможность. | ||||
| Социальная мобильность населения | Санкт-Петербург – город, где социальная мобильность выражена наиболее ярко. В нём существуют различные возможности продвижения по карьерной лестнице и повышения уровня жизни. Как следствие, большее количество людей могут позволить себе покупку квартиры. По прогнозам специалистов мигранты в “Санкт-Петербурге к 2020 году займут 4 из 10 рабочих мест”[33]. В основном мигранты - это выходцы из стран СНГ и регионов России. | Возможность Эти тенденции положительно сказываются на развитии строительного бизнеса. Социальная мобильность дает предпосылки к повышению уровня жизни, и, как следствие, покупательной способности населения. Миграция ведет к увеличению роста продаж жилья. Все это создает прекрасную возможность для компании «ЭнСиСи Недвижимость» – неохваченную группу потенциальных покупателей квартир. | |||
| Технологические | Появление новых технологий | В строительной сфере разработка новых технологий – длительный и сложный процесс, требующий больших вложений вероятность появления кардинально новых технологий не очень велика. | Нейтральный В настоящее время этот фактор не оказывает большого влияния на компанию. | ||
| Технологический и информационный прогресс | Компаниям нужна информация о других производителях, о возможных потребителях, о поставщиках сырья, комплектующих и технологии, о ценах, об общей экономической и политической конъюнктуре о перспективах развития науки и техники и т.д. С ускорением информационного прогресса получить информацию стало проще. Информационный прогресс способствует технологическому прогрессу, так как скорость распространения новых технологий увеличилась. | Нейтральный Данный фактор стал привычным и используется всеми компаниями. | |||
| Наличие патентов | В строительной сфере существует огромное количество разнообразных патентов. Строительство затруднено без использования запатентованных технологий. Как следствие, наличие патентов у компании даёт ей дополнительное преимущество. | Нейтральный Концерн NCC не имеет патентов в строительстве, в то время как некоторые конкуренты используют собственные запатентованные изобретения. Этот факт не будет являться угрозой, потому что он не препятствует реализации стратегии. |
Отраслевой анализ
Анализ конкурентов
Ценовая политика
Рис. 2.1. Средняя цена квадратного метра (тыс. руб.)
Исходя из данного графика(Рис. 2.1.), можно сказать, что у рассматриваемых нами компаний цены различаются: самая низкая цена – 50 тысяч рублей у «Главстрой-СПб», самая высокая цена –86 тысяч рублей у Lemminkäinen и NCC. У остальных строительных компаний средний уровень цен сильно не отличается.
Задержка сроков сдачи объектов
Строительные компании не всегда успевают сдать свои объекты в срок. Примерно половина компаний завершают строительные работы без задержек, из рассматриваемых нами компаний к таким относятся SetlCity, «ЮИТ ДОМ» и «ЭнСиСи Недвижимость». Остальные компании опаздывают со сроками сдачи на несколько месяцев или даже лет. К примеру, у строительной компании «ИВИ-93» этот срок составляет 67 месяцев – это самая длительная задержка из всех компаний, действующих на рынке Санкт-Петербурга. У «ЛенСпецСМУ» максимальная задержка составила 3 месяца; у ЗАО «Лемминкяйнен Рус» — 12 месяцев, у ЗАО «Норманн» — 15 месяцев, а у ОАО «ГлавСтройКомплекс» — 21 месяц[34].
Доля рынка [35]
По данным рейтинга, составленного «НДВ СПб» по совокупной площади жилья, находящегося в продаже лидирующие позиции занимает компания «ЛЭК»(10,3%). Второе место занимает «Городская Домостроительная Компания» (10,2%). На третьем месте в рейтинге находится «Главстрой СПб»(6,6%). За ними в порядке убывания следуют следующие компании Setl City (6,2%), «ЛенСпецСМУ» (4,9%), «ЦДС» (4,5%), «Лидер Групп» (3,7%), «ЛенСпецСтрой» (3,2%), «Строительный трест» (3%), NCC (2,9%).
В рейтинге отмечается, что доля строительных компаний, которые не вошли в десятку, составляет около 44,6% строящегося в Петербурге жилья.
В соответствии с рейтингом, в сегменте эконом-класса сегодня в Петербурге по объемам возводимого жилья лидирует компания «ГДСК» - ее доля составляет 16,2%. Далее следует «Главстрой СПб» с долей 12,8%. На третьем месте «ЦДС» - доля 8,1%.
В строительстве жилья комфорт-класса на первом месте расположилась компания Setl City, занимающая 11,9% от общего объема. На втором месте строительная компания «ЛЭК», которая возводит около 10,5% жилья комфорт-класса. На третьем — "ЮИТ Лентек" с долей в 7%.
Объекты
В настоящее время в Санкт-Петербурге холдингом «ЛенСпецСму» построено 26 многоквартирных домов (в Выборгском, Калининском, Невском, Красносельском, Приморском и других районах города). Это, например, такие известные проекты как «Золотая Гавань», «Живой ручей» и «Новое созвездие» В продаже находятся 15 объектов, 7 из которых все еще строятся.
Компания YIT завершила строительство 8 объектов. В Выборгском районе – жилые комплексы «Тореза», «Северная жемчужина » и «Северная жемчужина 2», а также комплексы «Атмосфера», «Новая Европа», «Казанская, 58», «Пять звезд» и «Ветеранов, 130» в других районах города. В продаже также находятся 8 объектов, например жилые комплексы «Комендантский квартал» и «Vita Nova».
У компании SETL CITY в Санкт-Петербурге всего 12 объектов. Три из них («Столица Residence», «Lakehouse» и «Токио») уже завершены, остальные находятся в процессе строительства.
У компании Lemminkäinen на данный момент есть только один завершенный проект: «Витебский, 85». Еще два жилых комплекса — «Илмаринен» и «Александрия» находятся в процессе строительства. Все три объекта, тем не менее, выставлены на продажу.
«Главстрой-СПб» в настоящий момент занимается строительством двух объектов: «Юнтолово» в Приморском районе и «Северная Долина» в Выборгском районе.
Инвестиционно-Строительная Группа «Норманн» в настоящее время ведет строительство 6 объектов в Санкт-Петербурге и 1 в Ленинградской области. Готовых объектов у компании пока нет.
Рис. 2.2. Рейтинг застройщиков по объемам строящегося жилья[36]