Статья 5. Порядок применения градостроительных регламентов
1. К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в пределах зон с особыми условиями использования территорий, указанных в статье 25 настоящих Правил, градостроительные регламенты, определенные применительно к соответствующим территориальным зонам, указанным в статье 24 настоящих Правил, применяются с учетом ограничений, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
2. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах города, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
1) градостроительным регламентам, установленным в главе 8 настоящих Правил;
2) техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования;
3) ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия, экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории;
4) иным ограничениям на использование объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).
3. Собственники, землепользователи, землевладельцы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный как основной и вспомогательный к ним для соответствующих территориальных зон, при условии обязательного соблюдения требований технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
4. Для использования земельных участков, объектов капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования, определенным как условно разрешенный для данной территориальной зоны, а также с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, необходимо предоставление разрешения путем проведения публичных слушаний.
Статья 6. Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам
1. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
2. Все изменения объектов, указанных в части 1 настоящей статьи, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, их параметров, могут производиться только в целях приведения их в соответствие с настоящими Правилами.
3. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной территориальной зоны, либо те, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (глава 8 настоящих Правил), но расположены в зонах с особыми условиями использования территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов.
4. На объектах, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной зоны, не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с требованиями безопасности - экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иными требованиями безопасности, устанавливаемыми техническими регламентами.
5. Объекты недвижимости, не соответствующие настоящим Правилам по предельным параметрам, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д., могут поддерживаться и использоваться при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов настоящим Правилам. Действия по отношению к указанным объектам, выполняемые на основе разрешений на строительство, должны быть направлены на устранение несоответствия таких объектов настоящим Правилам.
6. Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для земельных участков и (или) объектов капитального строительства, в качестве разрешенных, которые подтверждаются судебными актами, вступившими в законную силу; правовыми актами органов местного самоуправления, которые являются действующими на момент вступления в силу настоящих Правил; иными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, выданными уполномоченными органами власти, не соответствующие градостроительным регламентам и (или) отнесенные действующими градостроительными регламентами к условно разрешенным видам использования, являются действительными. В этом случае, для целей реализации законных прав собственника издание правового акта органа местного самоуправленияне требуется, в том числе и путём проведения публичных слушаний.
Статья 7. Контроль за использованием объектов капитального строительства и земельных участков
1. Контроль за использованием объектов капитального строительства и земельных участков осуществляют должностные лица надзорных и контролирующих органов, которым в соответствии с законодательством предоставлены такие полномочия.
2. Правообладатели объектов капитального строительства и земельных участков обязаны оказывать должностным лицам надзорных и контрольных органов, действующих в соответствии с законодательством, содействие в выполнении ими своих обязанностей.
Глава 3. ПОЛОЖЕНИЕ О ПОДГОТОВКЕ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИЙ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
Статья 8. Общие положения о планировке территории
1. Планировка территории осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:
1) проектов планировки территории без проекта межевания в составе проекта планировки;
2) проектов планировки территории с проектом межевания в составе проекта планировки;
3) проектов межевания как отдельного документа – в отношении элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), границы которых установлены красными линиями.
2. На основе Генерального плана производится деление территории города на расчетные градостроительные районы.
3. В составе проектов планировки проводится выделение элементов планировочной структуры, установление параметров планируемого их развития, устанавливаются:
1) красные линии планировочных элементов (кварталов, микрорайонов);
2) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
3) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и бытового назначения, иных объектов капитального строительства местного значения;
4) иные элементы, определенные законодательством Российской Федерации и Ростовской области для включения в состав проектов планировки.
4. Элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон) - часть территории города, ограниченная красными линиями, которые проводятся по улицам либо естественным границам в виде природных элементов (рек, ручьев, оврагов, балок, лесополос), полосам отвода автомагистралей и т.п. Элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон) выделяется в составе проекта планировки территории путем установки красных линий.
5. Корректировка проектов планировки допускается в следующих случаях:
1) если возникает необходимость изменения красных линий одного из планировочных элементов (квартала, микрорайона), установленных в составе проекта планировки, либо выделения новых планировочных элементов вследствие подготовки заинтересованным лицом документации по планировке территории с целью предоставления земельного участка для строительства, если такое изменение не противоречит Генеральному плану города;
2) если возникает необходимость изменения параметров объектов социально-культурного и бытового назначения, сетей инженерно-технического обеспечения, установленных в составе проекта планировки, выявившаяся в ходе градостроительного развития территории;
3) если в Генеральный план города были внесены изменения, которые влекут за собой соответствующие изменения в проекте планировки;
4) если в Правила землепользования и застройки города были внесены изменения, которые влекут за собой соответствующие изменения в проекте планировки.
6. На основе проектов планировки применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), выделенным в их составе, подготавливаются проекты межевания, в которых происходит выделение отдельных земельных участков, предназначенных для проведения дальнейших действий по их формированию, путем установления их границ с учетом красных линий планировочных элементов, участков для размещения объектов местного значения, ограничений, накладываемых в составе проекта планировки в соответствии с действующим законодательством.
7. На основе проекта межевания подготавливаются градостроительные планы отдельных земельных участков, выделенных в проекте межевания.
8. Подготовка документации по планировке территории не требуется, когда правообладатели земельных участков по своей инициативе:
1) разделяют один земельный участок на несколько земельных участков;
2) объединяют несколько земельных участков в один;
3) изменяют общую границу нескольких земельных участков.
9. В вышеупомянутых случаях производится подготовка необходимой документации в соответствии с земельным законодательством при соблюдении требований, указанных в статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Статья 9. Подготовка проектов планировки территории
1. Решение о подготовке проекта планировки, проекта планировки и межевания принимается в форме постановления Администрации города Ростова-на-Дону.
Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно:
1) лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;
2) одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории для комплексного развития, в том числе лицами, которым земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии
с земельным законодательством. При этом участие правообладателя,
не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения договора
о комплексном развитии территории не менее чем пять лет;
3) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории
в целях их реконструкции;
4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального
значения, объектов местного значения.
2. Проекты планировки без проектов межевания в их составе подготавливаются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:
1) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов);
2) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков;
3) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории.
3. Проекты планировки с проектами межевания в их составе подготавливаются в случаях, когда необходимо определить, изменить:
1) элементы планировки территории, указанные в пунктах 1-3 части 2 настоящей статьи;
2) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования;
3) границы зон действия публичных сервитутов;
4) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд;
5) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков.
4. Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
5. На основании проектов планировки территории, утвержденных главой Администрации города, городская Дума вправе вносить изменения в Правила землепользования и застройки в части изменения установленных градостроительным регламентом и установления новых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Статья 10. Подготовка проектов межевания как самостоятельных документов с включением в их состав градостроительных планов
1. Решение о подготовке проекта межевания принимается в форме постановления Администрации города Ростова-на-Дону.
2. Проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков подготавливаются в пределах красных линий планировочных элементов территории, ранее установленных проектами планировки, в следующих случаях, когда необходимо:
1) определить, изменить границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования, в том числе застроенных земельных участков в случаях, оговоренных в настоящих Правилах;
2) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков.
3. Проекты межевания как самостоятельные документы могут подготавливаться применительно к территории:
1) в границах которой расположены земельные участки, в отношении которых проведен кадастровый учет;
2) разделение на земельные участки которой еще не завершено;
3) для которой требуется изменение ранее установленных границ земельных участков.
4. Проекты межевания территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
Статья 11. Подготовка градостроительных планов земельных участков
Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:
1) в составе проектов межевания - в случаях, когда подготавливаются основания для формирования из состава государственных, муниципальных земель земельных участков в целях предоставления физическим, юридическим лицам для строительства, а также в случаях планирования реконструкции в границах нескольких земельных участков;
2) в качестве самостоятельного документа - в случаях планирования реконструкции зданий, строений, сооружений в границах ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков либо ранее утвержденные градостроительные планы земельных участков не соответствуют настоящим Правилам. В указанных случаях градостроительные планы земельных участков предоставляются в порядке и в сроки, определенные градостроительным законодательством.