Реконструкция зданий и сооружений часто проводится в стесненных условиях, что не позволяет использовать оптимальные комплекты строительных механизмов и машин, рационально организовывать места складирования для создания нормативных запасов материалов и изделий.
Реконструкция связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий и сооружений, что требует индивидуального подхода к конструктивным решениям. При реконструкции необходимо применение специальных методов усиления и монтажа конструкций, с тем чтобы свести к минимуму остановку работы предприятий. Для того чтобы осуществить реконструкцию зданий и сооружений необходимо оценить их техническое состояние.
Важнейшей частью оценки технического состояния зданий и сооружений является обследование. В результате обследования должна быть определена несущая способность и эксплуатационная пригодность строительных конструкций и оснований с целью дальнейшего их использования при разработке проекта реконструкции.
После выполнения основных этапов обследования производится оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений. Составляется техническое заключение на обследуемые здания и сооружения, в котором дается оценка эксплуатационной пригодности здания.
Методы архитектурно-планировочной реконструкции назначают на основе анализа факторов, характеризующих особенности здания, физический и моральный износ.
Архитектурно-планировочная реконструкция зависит от первоначального назначения здания, периода постройки. В зависимости от первоначального назначения и периода постройки градостроительное перспективное жилье классифицируют на десять видов.
|
|
Методы реконструкции привязывают к классификации по видам.
Например, дома малоэтажной индивидуальной дореволюционной застройки трансформируют в престижное обособленное жилье, в учреждения различного назначения, а здания первого поколения полносборного домостроения, прослужившие около 40 лет, также подвергают реконструкции.
Наметились два метода решения проблемы.
| Первый метод | основан на сохранении большинства конструкций. Перепланировку изменяют незначительными усовершенствованиями, например увеличением площади прихожей, устройством кухни-ниши и т.д. |
| Второй метод | предполагает модернизацию с кардинальной перепланировкой. Увеличивают площадь кухонь, используют части жилых комнат для размещения подсобных служб квартиры, при этом не нарушают несущие конструкции, что сохраняет первоначальную прочность здания. |
Использование таких методов позволяет расширить квартирный состав жилищного фонда городов.
Объем зданий изменяют, надстраивая их или возводя рядом пристройки или встройки. Надстройка старых жилых и общественных зданий высотой 2 – 5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для обеспечения более высокой плотности застройки.
| Надстройка | – это повышение этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции является эффективным, так как можно увеличить площадь дома без расширения плотности застройки, что позволяет использовать городские земли более экономично за счет повышения плотности жилищного фонда |
|
|
.
Решение о повышении высоты здания принимают учитывая градостроительные ограничения, наложенные планом-регламентом концепции развития территории города.
Наружное обследование фундаментов и стен многих старых зданий позволяет определить резерв их несущей способности, что создает возможность увеличения их высоты без ущерба для эксплуатационной надежности. Перед принятием решения по надстройке необходимо провести детальное обследование оснований, фундаментов, перекрытий, прочностных характеристик кладки стен и так далее на предмет определения фактической несущей способности. Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления. Учитывая жесткие ограничения по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к максимальному снижению массы несущих и ограждающих конструкций надстраиваемых этажей.
Надстройка здания.
Существует три типа использования высоты здания.
| Первый тип | – устройство мансард, т.е. расположение жилья в подкрышном пространстве на месте перестроенного чердака. |
| Второй тип | – надстройка здания. |
| Третий тип | – размещение на крыше рекреационного открытого пространства, позволяющего создавать места для отдыха и досуга на свежем воздухе. |
Мансарды устраивают, применяя различные методы.
| Первый метод | Размещают в зданиях, верхний этаж которого является техническим. Его высоту используют как часть высоты жилья. |
| Второй метод | Заключается в переустройстве последнего этажа дома в нижний ярус двухэтажной квартиры. |
| Третий метод | Предполагает целиком располагать одно- или двухъярусные квартиры под крышей с ломаными скатами, и, возможно, если наклонными наружными стенами. |
| Четвертый метод | Совмещают мансарду и надстройку. |
|
|
Выбор решения зависит от социального заказа пользователей жилья, от возможности установки лифта. Окна в помещениях мансарды можно располагать наклонно по склону ската кровли или устанавливать вертикально. В помещениях с наклонными наружными стенами в месте их примыкания к полам появляются «мертвые зоны», недоступные для подхода людей. В этом случае нижнюю часть стены делают вертикальной. Несущие конструкции мансард чаще всего выполняют из дерева или с включением металлических конструктивных элементов, либо металлическими.
Надстройка здания.
Надстройки являются кардинальным реконструктивным мероприятием.
Различают два типа архитектурно-конструктивных схем их устройства.
| Первый тип | Реконструкция с передачей нагрузки от надстраиваемых этажей на старое здание |
| Второй тип | Изменение объема дома с восприятием дополнительной массы возводимых верхних этажей самостоятельными фундаментами, закладываемыми независимо от существующих конструкций. |
Разновидностью первого типа является надстройка без изменения конструктивно-планировочной схемы здания и существенного усиления его несущих элементов. Используют запасы прочности в стенах и фундаментах. Перепланировку решают с учетом сохранения конструктивных элементов. По другой схеме предусмотрена передача части нагрузки от надстройки на существующие конструкции. Планировку этажей привязывают к вновь возводимым несущим элементам.
Надстройка промышленных зданий старой постройки производится в связи с несоответствием их габаритных размеров новым условиям эксплуатации (невозможности установки нового технологического оборудования, отсутствием подъемно-транспортных механизмов, плохой освещенностью и т.д.). Надстройка старых производственных зданий осуществляется, как правило, в пределах городской черты в том случае, когда перенос производства на новую площадку невозможен из-за плотности городской застройки и по социально-экономическим причинам. При надстройке производственных зданий, как правило, необходимо усиление оснований фундаментов, колонн и других несущих элементов, поэтому необходимо применять облегченные несущие и ограждающие конструкции со сниженной материалоемкостью. При надстройке зданий с плоскими крышами возможны варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, кафе, открытые места на крыше при квартирах верхнего этажа, где разбиваются газоны и т.д. Поэтому возникает необходимость усиления перекрытия над верхним этажом и создания необходимых эксплуатационных условий крыши.
Надстройка промышленного здания.
| Пристройки | к существующим зданиям выполняют в случае необходимости расширения помещений, устройства зданий-вставок при реконструкции городской застройки. |
Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку, иногда увеличивают ширину корпуса за счет пристройки. Пристройка может осуществляться с новой параллельной стеной или без нее. В первом случае пристраиваемое здание выше существующего, во втором – они имеют одинаковую высоту. При пристройке нового здания возникает сложный комплекс вопросов по обеспечению деформационного шва между ним и существующим зданиям с целью исключения дополнительных деформаций.
Планировка большинства зданий со временем не удовлетворяет новым нормативным требованиям повышенного комфорта проживания, в частности, отсутствием или минимальными площадями санитарно-технических помещений, недостаточностью освещенности помещений и плохой инсоляцией, наличием проходных жилых комнат и кухонь и другими недостатками.
Различают три вида переустройства:
| Первый вид | - полная перепланировка, предусматривающая устройство новых квартир с набором жилых комнат, размерами и степенью благоустройства, удовлетворяющими требованиями действующих СНиП; |
| Второй вид | - частичная перепланировка, предусматривающая упорядочение существующей планировки с устройством новых туалетов, отсутствующих ванных комнат, кухонь; |
| Третий вид | - повышение степени благоустройства квартир в зданиях, которые по техническому состоянию не подлежат сносу в ближайшие 5 лет. |
Наиболее распространенным видом обновления зданий является оборудование их всеми видами благоустройства – водопроводом, канализацией, газом, централизованным отоплением и т.д.
Переоборудовать помещения или устраивать новые виды благоустройства разрешается по утвержденным проектам. Техническую документацию на реконструкцию зданий разрабатывают и утверждают также, как и на новое строительство.
| Модернизация | -это улучшение качества и количества услуг, повышающих комфортность, экономичность эксплуатируемого здания, а именно изменение планировочной структуры зданий, квартир (перепланировка) в соответствии с современными требованиями комфортности и технологией эксплуатации объекта; оснащение недостающими инженерными системами, оснащение приборами новых поколений, отвечающими прогрессивным технологиям эксплуатации и требованиям комфортности. |
Выбор методов модернизации зависит от архитектурно-планировочных особенностей здания, от принятой стратегии капитального ремонта, реконструкции здания. Планировочное решение зависит и от наличия внутренних опор, мешающих свободе перемещения перегородок. Модернизируя лестнично-лифтовые узлы, стараются сохранить существующие лестничные клетки для последующего использования. Лифтовые шахты заключают в несгораемые конструкции. В случае когда лифт невозможно разместить в габаритах здания, его выносят за основной объем – делают приставным.
Модернизируя квартиры, оценивают фактор ориентации здания. Здания часто оказываются неблагоприятно ориентированными относительно стран света, окружающей застройки, рядом расположенных магистралей. Поэтому планировочные решения изменяют для обеспечения инсоляции помещений, для уменьшения вредного влияния магистралей.
Объектами перепланировки являются, в основном, недостатки квартир:
| - проходные комнаты; |
| - отсутствие кладовых; |
| - совмещенные санузлы; |
| - размеры кухонь и ванн; |
| - соотношение жилой и общей площади (мало подсобных помещений); |
| - высота помещений (2,5 м); |
| - отсутствие балкона; |
| - пропорции комнат (слишком вытянутые). |
11. Основные приемы перепланировки квартир.
Приемы перепланировки в габаритах квартиры:
| - разделение на автономные жилища; |
| -трансформация взаимосвязей между помещениями (перенос проемов, устранение проходных комнат); |
| - изменение количества комнат квартиры; |
| - устройство жилых антресолей. |
Приемы перепланировки при присоединении смежных помещений:
| -присоединение вспомогательных, технических помещений (часть лестничной клетки, чердаки, парадные); |
| - присоединение смежных квартир или помещений смежных квартир. |
Приемы перепланировки при пристройке дома:
| - пристройка фрагментов помещений; |
| - пристройка комнат и групп комнат (внутренних двориков); |
| - надстройка мансарды. |
Технические приемы перепланировки:
| - возведение и снос перегородок; |
| - пробивка проемов в несущих стенах. |
Так как конструктивно-планировочные параметры в зданиях различных временных периодов постройки индивидуальны, невозможно применять стандартные решения модернизации квартир. Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от планировочных особенностей зданий. Техническую документацию на повышение благоустройства здания согласовывают с организациями, снабжающими здания теплом, водой, газом, электроэнергией, с органами пожарного и санитарного надзора и утверждает проектная организация.
Для оформления и выдачи разрешения на переустройство здания необходима следующая документация:
| заявление; | |
| поэтажные планы; | |
| выкопировка из генерального плана; | |
| проект переустройства помещений; | |
| заключение эксплуатирующей организации о возможности выполнения проектируемых работ; | |
| справка о согласии всех заинтересованных жильцов квартиры или дома на проведение проектируемых работ и другие необходимые документы; | |
| заключение о техническом обследовании. |
После переустройства зданий работы принимает комиссия в установленном порядке, исполнительную документацию оформляет бюро технической инвентаризации. Эта документация является основанием для изменения учетных данных по жилой и нежилой площади, вызванных переустройством зданий.
Критерием оценки вариантов решения по реконструкции зданий и сооружений является технологичность практической реализации этих решений.
| Технологичность проектных решений | –совокупность технических свойств объемно-конструктивных решений, характеризующих их соответствие требованиям производства. |
Строительная технологичность подразделяется на проектную и построечную.
| Проектная технологичность | часть трудозатрат, которая непосредственно определяется техническими решениями, принимаемыми в процессе проектирования |
| Построечная технологичность | определяется уровнем организации труда и производства в подрядных ремонтно-строительных организациях. |
Повышение построечной технологичности достигается за счет:
| - повышения уровня комплексной механизации; |
| - совершенствования организационно-технологической подготовки; |
| - совершенствования управления производства; |
| - внедрения достижений научно-технического процесса. |
Повышение проектной технологичности достигается за счет внедрения вариантного проектирования. Оценка технологичности проектных решений при вариантном проектировании позволяет в процессе работы над проектно-сметной документацией для реконструкции осуществлять выбор наиболее рациональных вариантов. Основной технологической документацией при проведении реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), разрабатываемый с учетом СНиП 3.01.01-85 «Организация строительного производства» и ВСН 41-85 (Р) «Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий».
К основным работам по реконструкции здания разрешается приступать после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ, предусмотренных проектом организации реконструкции.
Разрабатываются проекты производства работ на основе вариантного проектирования организационно-технологических решений с оценкой сравнительной эффективности вариантов. Проект производства работ при реконструкции разрабатывается генподрядчиком. Разработчики ППР должны иметь соответствующие лицензии. Проект производства работ согласовывают с руководителями эксплуатирующих организаций, его утверждает главный инженер генподрядной организации.
Вопросы для самоконтроля
1. Назовите состав работ при модернизации, реконструкции и реставрации зданий?
2. Что понимается под выражением «срок службы конструктивного элемента или здания»?
3. От чего зависит срок службы здания?
7. Что понимают под реконструкцией здания.
9. Основные требования, допускающие изменение планировки помещений, надстройку или переустройство зданий.
10. Необходимая техническая документация на переустройство.
Тест для самоконтроля
1. К какому из определений относится изменение основных ТЭП:
1) реконструкции,
2) капитального ремонта,
3) текущего ремонта.
2. Аббревиатура ТЭП в понятии реконструкции:
1) технико-экономические показатели здания,
2) технико-эксплуатационные показатели.
3.Техническое обслуживание здания:
1) комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств,
2) ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.
4.Капитальный ремонт здания:
1) комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств,
2) ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования,
3) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных ТЭП здания.
5.Текущий ремонт здания:
1) ремонт с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей,
2) ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования,
3) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных ТЭП здания..
6. Понятие «реконструкция здания»:
1) комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств,
2) ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования,
3) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных ТЭП здания.