А. Старовойтов
Кооперативное жилищное строительство и жилищные некоммерческие застройщики давно уже составляют предмет моих занятий.
Девять лет назад я поместил в журнале «Коммунальный комплекс России» статью «Перспективы жилищной кооперации в России», годом позже об этом же писал в статье «Проблемы социальной жилищной политики и социального жилья в России» в журнале «Недвижимость: экономика, управление». Неоднократно по теме выступал на различных совещаниях и конференциях.
Следовательно, я возвращаюсь теперь к предмету своей старой любви. Внешним поводом к этому послужила подготовка материалов к заседанию президиума Государственного совета Российской Федерации на тему «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в Российской Федерации», который запланирован на май текущего года.
Дело в том, что материалы Госсовета, поскольку я имею возможность с ними знакомиться, вызывают совсем невесёлые мысли: Госсовет по вопросам строительства проходит один раз в десять лет, ситуация на строительном рынке сейчас чрезвычайно тревожная, а на обсуждение Президента и губернаторов выносятся второстепенные «затасканные» вопросы, никоим образом не способные переломить в будущем кризисную тенденцию затяжного падения строительства вообще и жилищного строительства в частности!
Сейчас мы переживаем судьбоносный момент для жилищного строительства. Я не люблю высокопарных слов, но здесь они к месту: если не принять системных решений, входя в кризисный штопор, – не выйдем из него очень долго.
Кто строит жилье в России?
Реформирование жилищной сферы Российской Федерации в прошедшие 25 лет концентрировалось в основном на задачах становления рыночных отношений в вопросах строительства и приобретения жилья, и до настоящего времени не уделялось должного системного внимания вопросам обеспечения жильём социально незащищённых категорий граждан и граждан, нуждающихся в частичной государственной жилищной поддержке.
В итоге на рынке индустриального жилищного строительства в современной России представлено только два типа застройщиков: государство (5% от всего ввода) и коммерческие застройщики (45% от ввода) – практически монопольный сектор, диктующий баснословные цены на первичном рынке, недоступные подавляющему большинству населения страны. Строительство индивидуального жилья гражданами составляет примерно 44% от всего ввода. Микроскопический ввод жилья кооперативами (0,5%) и прочими застройщиками (примерно 4%) не превышает статистической погрешности.
Кроме этого, последние 10 лет в жилищной сфере России развиваются застойные процессы, которые имеют тенденцию к углублению в условиях нарастающего кризиса покупательской способности на рынке жилья:
– действуют практически без изменений институты и инструменты, созданные 15-20 лет назад (государственные жилищные сертификаты, субсидирование процентных ставок и т.п.);
– действуют федеральные программы, запущенные 20 лет назад (ФЦП «Жилище»);
– формы обеспечения граждан жильём системно не развивались более 20 лет;
– существуют только два финансовых института в жилищной сфере – бюджеты разных уровней и ипотечное жилищное кредитование;
– в соответствии с проектом Стратегии развития Единого института развития в жилищной сфере – акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на период 2015 – 2020 годов АИЖК прекращает деятельность в качестве системного финансового оператора жилищного рынка и переходит к режиму ручного управления потоками бюджетных инвестиций в жилищном строительстве.
Важно отметить, что в 2008 году Правительство сформулировало совершенно правильный подход к решению жилищной проблемы в стране:
«Государственная жилищная политика на предстоящий период (до 2020 года) по отношению к различным группам населения состоит в следующем:
– для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты;
– для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесёнными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счёт средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС)) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильём в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;
– для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платёжеспособный спрос на жилье».
Первая и третья категории граждан – малоимущие и богатые – имеют практические варианты улучшения жилищный условий: бюджеты разных уровней или чистый рынок.
А для второй категории граждан – с так называемыми «умеренными доходами» – правильные слова на бумаге практического продолжения не имеют. А это большинство населения страны: по различным оценкам от 40 до 60% населения не имеет возможности самостоятельно в обозримом будущем улучшить свои жилищные условия ни рыночными методами (даже с помощью субсидируемой ипотеки), ни через инструменты Фонда «РЖС».
Но есть в словах Правительства одна ключевая фраза – сказано про РАЗВИТИЕ КООПЕРАЦИИ! И это самое важное, что сегодня надо сделать.
Именно сейчас, когда коммерческий рынок жилищного строительства стремительно останавливается, что мы увидим по вводам 2017-18 годов, необходимо дать возможность самим гражданам использовать свой огромный творческий и скромный финансовый капитал для решения своей жилищной проблемы.
Для этого надо сделать две простые и давно в мире известные системные вещи: создать на рынке жилищного строительства третью силу – некоммерческих застройщиков, а на рынке жилищного финансирования – создать институт специализированных строительно-сберегательных банков.
В этой статье речь пойдёт о некоммерческих жилищных застройщиках, а в одной из следующих – о строительно-сберегательных банках.