3) Отвечая на возражение по поводу «неуправляемости» жилищных объединений граждан, прежде всего напоминаю о только что описанных садовых товариществах, которые успешно справились с этой проблемой.
Но есть и более свежие примеры – жилищно-строительные кооперативы, созданные в последние пять лет при поддержке Фонда «РЖС».
Большинство таких ЖСК создавались ведомствами для строительства одного многоквартирного дома для своих сотрудников, и в этих случаях с организационными вопросами было все достаточно просто.
Но несколько созданных ЖСК – примеры строительства фактически новых населённых пунктов на большой территории. Самые знаковые – это ЖСК «Сигма», созданный молодыми учёными и специалистами новосибирского Академгородка, и ЖСК «Остров», созданный на острове Русский (Владивосток) преподавателями Дальневосточного федерального университета. В обоих случаях для людей вступление в ЖСК было вынужденной необходимостью, так как кроме этой возможности у них никаких перспектив для получения жилья не было. Я был на общих собраниях обоих кооперативов - это были «горячие» мероприятия, но люди всегда в итоге принимали консолидированные решения.
Решающим аргументом для создания обоих ЖСК и для принятия решений совсем небогатых людей о вкладывании в него своих кредитных средств было то обстоятельство, что федеральные земельные участки были предоставлены Фондом «РЖС» бесплатно.
Кроме этого, для ЖСК «Сигма» за счёт средств Фонда «РЖС» был разработан и утверждён проект планировки (рис. 2), обоим кооперативам бесплатно была передана проектная документация типовых малоэтажных жилых домов, была оказанная существенная организационная поддержка при работе с местными органами власти и банковскими структурами.
Но во всем остальном эти два ЖСК – реальные некоммерческие застройщики, первые в современной России.
Рис.2. Схема архитектурно-планировочной организации территории ЖСК «Сигма», пос. Каинская Заимка, Академгородок, г. Новосибирск (1450 семей)
Создан ЖСК «Сигма» был в 2013 году, земельный участок размером 153 гектара – не самый простой для застройки (фактически лес), но тем не менее уже сооружаются инженерные сети, и началось строительство домов (фото январь 2016).
Массовая организация некоммерческих застройщиков - операторов доступного и социального жилья вызовет к жизни специализированные подрядные организации, оказывающие жилищным кооперативам и жилищным ассоциациям профессиональные юридические, консультационные и агентские услуги, услуги по организации предпроектных и проектных работ, по организации и управлению строительством, по управлению жилыми домами и иными объектами недвижимости, по привлечению кредитных ресурсов.
Управляемый спрос на земельные участки (особенно в регионах приоритетного развития), предоставляемые бесплатно, возрастёт многократно.
В России появление и развитие добровольного жилищного сектора – массового некоммерческого жилищного строительства – будет иметь следующие важнейшие последствия:
– обеспечение жильём значительной части активного населения за счёт средств самого населения (что приведёт в итоге к кратному развитию ипотеки и активизации всей строительной отрасли);
– демонополизация строительного производства и массовое развитие малого строительного бизнеса. Массовое некоммерческое жилищное строительство вызовет к жизни массовый малый бизнес в строительстве (пример США: 80% строительных организаций – мелкие строительные компании в провинции);
– кратное увеличение предложения жилья на условиях некоммерческого найма;
– некоммерческий характер массового жилищного строительства резко снизит цены на рынке жилья и будет их поддерживать в пределах разумной нормы прибыли подрядной строительной организации.
Андрей Старовойтов,
заместитель директора Института комплексной
безопасности в строительстве НИУ МГСУ