Общая информация
Необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Она носит описательный характер.
Пример: Гостиничный рынок поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными еще в советское время. Количество комфортных гостиниц ограничено, Высококлассные гостиницы построены в течение последних 6 лет, уровень их отдлки высокий.
Специальная информация
Представляется в виде цифр. Пример
Спрос на гостиницы определяется в количестве проданных номеров. Цены снизились примерно на 150 долл. и составляют 130-140долл. Рост предложения составляет 5% в год.
Формирование внешней информации
Начинается со сбора макроэкономических показателей национальной экономики.: Отмечают данные, влияющие на выбранный сегмент рынка.
-общеэкономическая ситуация, темпы экономического роста -уровень инфляции -индекс потребительских цен --- -индекс деловой активности ------------ -инвестиционный климат в стране ------ -изменение ставок процентов и курса валют - ---уровень доходов и занятость населения- -стабильность и прогнозируемость политической ситуации -доверие к правительству, приближение выборов и др. ---- -притоки и оттоки капитала -платежный и торговый баланс страны
Анализ конъюнктуры рынка недвижимости
Определяется сегмент рынка (на региональном уровне).
-экономическое развитие региона природные условия в регионе, ------------------------------- -устойчивость политики администрации региона -экологическое положение, наличие развитой инфраструктуры -притоки и оттоки капитала в регионе, отношение к иностранному капиталу -общее состояние и динамика цен на рынке -динамика коэффициента емкости рынка -нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности и сделки купли-продажи недвижимости, ограничения на региональном рынке -размер арендной платы на землю - --- -состояние и перспективы развития сегмента рынка -цены и условия сделки аренды или купли –продажи недвижимости -уровень эксплуатационных затрат (газ, вода, эл.энергия и т.д) -налоговое окружение (для собственника, на доходы от аренды, налог на имущество -укрупненные показатели нового строительства, индексы цен в строительстве
3. Провести описание объекта оцениваемого имущества
Пример
Описание объекта оценки
| Характеристика объекта | |
| Сегмент рынка. | Жилых помещений. |
| Текущее использование. | Квартира в многоквартирном доме. |
| Вид данных. | Сделка. |
| Юридическое описание. | Калининградская область, г. Балтийск, ул. А. Серебровская, д. 14, кв.1. |
| Право собственности на здание. | Полное право. |
| Право собственности на земельный участок. | Полное право собственности. |
| Обременение. | Отсутствует. |
| Участок. | |
| Неблагоприятные условия окружающей среды. | Иное: Близлежащая ж/д. |
| Транспортная доступность участка. | Главная автодорога, наличие ж/д транспорта. |
| Качество дорог. | С твердым покрытием. |
| Состояние дороги. | Хорошее. |
| Доступные инженерные коммуникации. | Электрические сети, водопровод, канализация, телефонная сеть. |
| Здание.Год постройки здания. | 1952. |
| Первоначальная балансовая стоимость. | 400 $ |
| Год последнего капитального ремонта. | Не было. |
| Количество этажей. | 2 этажа. |
| Общая площадь. | 46,6 м2 |
| Полезная площадь. | 38,8 м2 |
| Площадь застройки. | 576 м2 |
| Техническое состояние. | Удовлетворительное. |
| Фундамент. | Кирпичный. |
| Стены. | Кирпичные. |
| Колоны и столбы. | Отсутствуют. |
| Перекрытие. | Деревянное. |
| Кровля. | Черепица. |
| Степень огнестойкости. | Средняя. |
| Коммунальные услуги. | Электроснабжение, вода, канализация, телефон. |
| Дополнительные постройки. | Сарай. |
| Дополнительные удобства. | Отсутствуют. |
| Помещение.Размещение в здании. | Чердак. |
| Отделка. | Требуется ремонт. |
| Вход. | Со двора на лестничную площадку. |
| Вид из окон. | Во двор, на улицу. |
| Описание местоположения объекта. Местонахождение объекта. | Город. |
| Время до центра, блажащий город. | 10 - 20 минут. |
| Расстояние до остановки общественного транспорта. | 20-30 м. |
| Расстояние до автомагистрали. | 100 м. |
| Расстояние до ж/д станции. | 300 м. |
| Социальная инфраструктура. | Учебных заведений - школа, предприятие торговли. |
| Объекты повышенной опасности. | Отсутствуют. |
| Благоустройство территории. | Зеленые насаждения, освещение, тротуар. |
| Тип недвижимости | Желая |
| Документ | Договор |
| Цель и задачи оценщика | Определить рыночную стоимость объекта |
| Курс доллара | 30 руб. |
| Собственник | Саяпина Наталья Владимировна |
| Балансодержатель | Саяпина Наталья Владимировна |
| Оценщик | ООО «Искра» |
| Степень ликвидности объекта | Средняя |
Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух комнат, коридора, кладовой, туалета, кухни, высота потолка 3,7 м2.
Распределение площадей: коридор – 7,8 м2, кладовая – 0,7 м2, туалет – 1,6 м2, кухня – 7,3 м2, первая жилая комната – 17,8 м2, вторая жилая комната – 11,4 м2.
Электроосвещение, канализация, отопление, водоснабжение.
Коридор– квадратный. Полы – ПХВ; стены – масленая окраска, потолок – побелка. Из коридора имеется вход в спальню, зал, кухню.
Жилая комната – зал. Полы – дощатые; стены – обои; потолок – побелка; окна – деревянные, двойные створные, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия – советские.
Жилая комната – спальня. Полы – дощатые; стены – обои; потолок – побелка; окна - окна – деревянные, двойные створные, окрашены масляной краской; электроустановочные изделия – советские.
Кухня. Полы – линолеум; стены – кафельная плитка, масленая краска; потолок – побелка; электроустановочные изделия – советские.
Туалет. Пол – ПХВ; стены – масленая окраска; потолок – побелка; сантехника: унитаз – компакт – имп.; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная