Этимология слова "фасилити" восходит к латинскому facilitas - удобный, благоприятный.
FM охватывает два основных направления:
Пространство и инфраструктура (например: планирование, проектирование, согласование, строительство, аренда, размещение, ремонт, мебель и уборка);
Люди и организации (например: общественное питание, информационные технологии, HR, бухгалтерия, маркетинг, гостеприимство).
Задачи, которые в состоянии решить фасилити-компания:
1) Повышение прибыльности бизнеса клиента (аутсорсинг снижает издержки обслуживания бизнес-процесса);
2) укрепление потенциала роста (при появлении у клиента большего количества помещений у фасилити компании не вызовет затруднений предоставить аналогичное обслуживание для дополнительных объектов);
3) снижение юридических рисков связанных с персоналом;
4) внедрение инновационных технологий (специализированная компания раньше любой отраслевой фирмы знакомится с новыми технологиями);
5) повышение качества и надежности обслуживания (фасилити-компания дает гарантии и несет финансовую ответственность за качество выполняемых работ);
6) улучшение управляемости (фасилити-компания использует современные принципы и формы управления и предоставляет эту возможность менеджерам заказчика);
7) дополнительная экономия средств за счет большого объема закупаемых специализированной компанией средств и материалов;
8) освобождение времени руководящего звена для концентрации на основном бизнесе.
Практическая работа.
| Локация | Инженерные сети | |||
| Управление зданием | Служба сетей | Общественное питание | Управление безопасностью | |
| Прилегающая территория | 1. Видеонаблюдение; 2. Авто стоянка; 3. Шлагбаум; 4. Автошкола. | 1.Доступ беспроводному интернету; 2. Система оповещения; . | 1. Кафе; 2. Магазины. | 1.Фасад не в хорошем состоянии; 2. Освещение;; 3. Сигнализация; 4. Пожарные лестницы. 5. Видеонаблюдение.. |
| 1 этаж | 1. Гардероб; 2. Отопление; 3. Памятник; 4. Люстра; 5. Камеры; 6. Охрана; 7. Турникеты; 8. Отопление; 9. Лифт; 10. Вентиляция; 11. Розетки. | 1. Доступ беспроводному интернету; 2. Система оповещения. | 1. Кафе; 2. Кофейные автоматы; 3. Автоматы с едой 4. Столовая. | 1. План эвакуации; 2. Система оповещения; 3. Пожарная сигнализация; 4. Пожарные лестницы 5. Пропуск учащихся и преподавателей |
| 2-6 этажи | 1. Актовый зал; 2. Лифт; 3. Туалет; 4. Освещение; | 1. Доступ беспроводному интернету; 2. Система оповещения. | 1. Кофейный автомат; 2. Автомат с едой. | 1. План эвакуации; 2. Система оповещения; 3. Пожарная сигнализация; 4. Пожарные лестницы.. |
| Кабинет | 1. Водопровод; 2. Освещение; 3. Отопление; 4. Розетки. | 1. Доступ беспроводному интернету; 2. Система оповещения. | — | 1. План эвакуации; 2. Пожарная сигнализация; 3. Система оповещения |
Таблица Анализ используемых инженерных сетей объекта недвижимости.
Рисунок 1. Вид колледжа спереди
Практическая работа №5.
Выбора способа управления домом анализ процессов
| Критерии дифференциации | Непосредственное управление | ТСЖ, ЖК, ЖСК | Управляющие организации |
| Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ | 1. договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников 2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. | 1.Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления 2. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК) | Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме |
| Заключение договора управления многоквартирным домом | В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме | указанные юридические лица (ТСЖ, ЖК, ЖСК) вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом | Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ. |
| Обучение персонала | нет | Есть (управляющего, бухгалтера) | нет |
| Затраты на обучение персонала | нет | Есть (управляющего, бухгалтера) | нет |
| Затраты на управление домом, содержание штата управления | нет | Есть (управляющего, бухгалтера) | нет |
| Количество собственников в доме | выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален | Не имеет значения. Как правило, в таких домах низкий процент малообеспеченных граждан | Не имеет значения |
| Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Предоставляется одному из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме | Осуществляет управляющий | Осуществляет управляющая компания |
| Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | нет | возможность собирать весомые денежные взносы с каждого жильца, облегчает процедуру расчета и получения от государства субсидий и льгот. | УК обязана предоставлять в установленном порядке льготы и субсидии жильцам многоквартирного дома |
Плюсы и минусы управления жилыми домами разными способами
| Способ управления | Плюсы | Минусы |
| Силами жильцов | отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома | Плюс данного способа управления является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. |
| Управляющая организация | Простота схемы. Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и вовремя оплачивать счета. | Управляющая организация может Использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги не по целевому назначению |
| ТСЖ | Образование ТСЖ, содержание аппарата ТСЖ (управляющего, бухгалтера) силами собственников оказалось выгодным только в новых домах, в которых подавляющее большинство квартир принадлежит самим жильцам | Не подходит для домов, где проживает большее количество малообеспеченных граждан. |
Практическая работа №6.
| Характеристика законодательных актов | |
| Нормативно-правовой акт | Характеристика |
| Конституция РФ | Глава 1 Основы конституционного строя Глава 2 Права и свободы человека и гражданина Глава 3 Федеративное устройство Глава 4 Президент РФ Глава 5 Федеральное собрание Глава 6 Правительство РФ Глава 7 Судебная власть Глава 8 Местное самоуправление Глава 9 Конституционные поправки и пересмотр Конституции второй («Заключительные и переходные положения») предусматривает ряд норм, которые носят временный характер. |
| Земельный кодекс | определяет порядок -предоставления и изъятия земельных участков - использования земель гражданами и организациями для строительства - ведения фермерского хозяйства - личного подсобного хозяйства - использования земель, предоставленных в качестве служебных земельных наделов - содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения |
| Градостроительный кодекс | Градостроительные отношения — территориального планирования, — градостроительного зонирования, — планировки территории, — архитектурно-строительного проектирования, в т.ч.инженерных изысканий, — строительства объектов капитального строительства, — реконструкции объектов капитального строительства, — капитального ремонта, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства, — эксплуатации зданий, сооружений (такой вид включен в понятие градостроительной деятельности с 01.01.2013); Отношения, связанные с: — принятием мер по обеспечению безопасности строительства, — предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, — ликвидации их последствий - при осуществлении градостроительной деятельности, если такие отношения не урегулированы специальными законами; Прямо указанные в ГрК РФ отношения, связанные с: — приобретением статуса СРО, — прекращением статуса СРО, — определением правового положения СРО, — осуществлением деятельности СРО, — установлением порядка осуществления СРО контроля за деятельностью своих членов, — применением СРО мер дисциплинарного воздействия к своим членам, — порядка осуществления государственного контроля (надзора) за деятельностьюСРО; Отношения, связанные с созданием искусственных земельных участков. Отношения, связанные со сбором и обработкой информации, необходимой для определения сметной стоимости строительства. |
| Лесной кодекс | 1. Использование лесов 2. Охрана и защита лесов 3. Воспроизводство лесов и лесоразведение 4. Лесоустройство 5. Предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 6. Договор купли-продажи лесных насаждений 7. Аукционы по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений 8. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов российской федерации, органов местного самоуправления в области лесных отношений 9. Управление в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов 10. Плата за использование лесов и оценка лесов 11. Государственный лесной контроль и надзор 12. Ответственность за нарушение лесного законодательства 13. Разрешение споров в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов 14. Защитные леса и особо защитные участки лесов 15. Эксплуатационные леса, резервные леса |
| ФЗ в области ЗИО подобрать самостоятельно, действующие | |
Практическая работа №7
Склады
Г. Челябинск, ул. Свердловский тракт, 5, «Челябинский лакокрасочный завод». 5/18 – производственный комплекс, прилегающие здания – склады.
| № | Характеристика | Оценка параметра |
| Местоположение, транспортная доступность | В – 4районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом | |
| Парковка | В – 4 огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки | |
| Конструктивно-планировочные решения | В – 4 высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м | |
| Состояние | С - 3 устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии | |
| Инфраструктура | А – 5 современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников | |
| Итого | 4+4+4+3+5 = 20 балла КЛАСС А |
Офис
Офисное здание, бизнес центр Челябинск-Сити. Г. Челябинск, ул. Кирова, 159.
| № | Характеристика | Оценка параметра |
| Местоположение, транспортная доступность | А-5 центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом | |
| Парковка | А-5 подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание | |
| Конструктивно-планировочные решения | А-5 высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% | |
| Состояние | В-4 срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии | |
| Инфраструктура | А – 5 современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников | |
| Итого | 5+5+5+4+5 = 24 балла КЛАСС А |
ТЦ
ТЦ «Алмаз», г. Челябинск, Копейское шоссе, 64.
| № | Характеристика | Оценка параметра |
| Местоположение, транспортная доступность | А-5 центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом | |
| Парковка | А-5 подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание | |
| Конструктивно-планировочные решения | А-5 высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% | |
| Состояние | А-5 новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии | |
| Инфраструктура | А – 5 современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников | |
| Итого | 5+5+5+5+5 = 25 балла КЛАСС А |