Сегодня у нас продолжение темы Управление. Я немного вернусь к изъятию участков для государственных и муниципальных нужд. До 1 апреля 2015 года было правило для изъятия: информирование лица за 1 год до изъятия, т.е. решение об изъятии должно направляться за год до изъятия. Так вот, анализ норм, вступивших в силу после 1 апреля 2015 года позволяет заключит, что срок заметно снижен, и законодатель перешёл к ранее применявшейся упрощенной системе изъятия при изъятии для федеральных нужд. Что происходит по процедуре?
Подается ходатайство об изъятии для государственных и муниципальных нужд, для этого необходимо принятие либо схемы территориального планирования, либо генерального плана. Это ходатайство рассматривается в течение 30 дней. Если инициатор изъятия – ИОГВ, принявший документ территориального планирования, то просто публикуется информационное сообщение, но ходатайство об изъятии рассматривается в течение 30 дней. Нужно обратить внимание на срок! Из них 5 дней уделено на проверку документа по формальному признаку, и, если по формальному признаку документы не соответствуют требованиям законодательства, а требования к документам, прилагаемым к ходатайству, указаны в Главе 7.1 ЗК. Так вот, в течение 5 дней должно быть лицо, у которого планируют изъять, информировать.
Далее ИОГВ, планирующий изъятие, запрашивает Росреестр о наличии зарегистрированных прав на изымаемую территорию. Закон оставляет за кадром эти сроки, но в Главе 7.5 есть срок для ответа ОИГВ, ОМСУ юрлицам и гражданам, к которым поступает решение об изъятии, должны ответить в течение 5 дней. Если расшивать на даты – 5 дней на проверку, запрос (как правило это в рамках регламента о запросе, как правило от 5 до 10 рабочих дней, но этого в законе нет), но на ответ 5 дней, если из Росреестра поступает сведения об отсутствии сведений о зарегистрированных правах, то ИОГВ, к которому поступило ходатайство, публикует информационное сообщение в СМИ МО, и вот это информационное сообщение должно быть опубликовано в течение 10 дней после получения ответа из Росреестра об отсутствии зарегистрированных прав.
Если нет в Росреестре сведений, то публикуется информационное сообщение об изъятии, и с даты опубликования есть 60 дне, для того, чтобы заявление об учете прав было подано. Если в Росреестре права не зарегистрированы, то с даты опубликования информационного сообщения нужно подать заявление об учете прав с приложением копий документов. Здесь еще одна хитрость: вы подали заявление, о том, что у вас есть права, и о том, чтобы ваши права были учтены, 10 дней для формального признака – если в течение 10 дней Вам не поступило сообщение о том, что Ваши права не признаются надлежащими (например, подложный документ, ненадлежащее оформление документа, не соответствует требованиям), но 60 дней с момента информационного сообщения.
Если в Росреестре есть права зарегистрированные, то информационного сообщения нет, а лицо, заявившее ходатайство об изъятии, проводит работы по выявлению лиц, у которых имеется имущество на изымаемой территории, на это также дается 60 дней. В Росреестре как могут быть права, так и не быть их – могут быть ранее учтенные ЗУ, и вот на этапе выявлении лиц у лица, заявившего ходатайство об изъятии есть право требовать представление документов от всех правообладателей, у кого есть имущество, а у правообладателей (физлиц и юрлиц) есть встречная обязанность предоставить документы в течение 5 дней. Если такой ответ не будет дан, то могут наступить негативные последствия: всё, что будет выявлено на каком-то титуле, либо это право будет учтено и начинается процедура оценки и подготовки к дальнейшей процедуре изъятия, либо будет зарегистрировано право публичной собственности на такие объекты, но регистрация права собственности на такие объекты в сиу законы не лишает права лица, не заявившего о своих правах по каким-то основаниям, заявить в суде требование о возмещении вреда.
Предположим, вы уехали, а родственники потеряли информационное сообщение, вы можете попасть в число не выявленных правообладателей, а когда вернетесь и не увидите своего имущества, вы можете требовать на основании документов возмещения вреда, и факт регистрации публичной собственности не лишает вас возможности заявить требование о защите вашего права, это специальная норма в Главе 7.1 ЗК.
Дальше еще один срок: 90 дней на заключение соглашения после принятия решения об изъятии. После того когда выявленные лица определены, все правообладатели учтены, их права учтены, готовится решение об изъятии ЗУ. Это решение публикуется в течение 10 дней после его принятия, решение об изъятии направляется по адресу правообладателя, решение об изъятии отправляется в Росреестр, чтобы было зарегистрировано обременение. После того, когда принято решение в течение 90 дней составляется соглашение об изъятии либо подается в суд требование о принудительном изъятии для государственных и муниципальных нужд. Решение об изъятии действует в течение 3 лет.
Поэтому, учитывая эти сроки, наша задача рассмотреть Главу 7.1, понять процедуру субъектов, и попытаться определиться, с какого момента нужно отправить уведомление. Если соглашение после направления решения об изъятии – за 90 дней значит для изъятия. Но, изъятии происходит на основании документов территориального планирования, они выносятся на публичные слушания, а значит на этом этапе можно получить информацию о том, что будет проложена дорога, например. Но в привязке к нашему объекту права – ЗУ, еще нет, теоретически можно оценить, что он находится здесь. Второй этап, для определения объекта, входит ли объект в эти земли – появляются документы: проект планировки и проект межевания. Вот здесь появляется ваш ЗУ, в проекте межевания, даже если ЗУ в проекте межевания нет, после его принятия принимается решение об изъятии, о чем мы сейчас говорили. Решение о резервировании принимается на основании проекта планировки в соответствии с документами территориального планирования.
Если смоделировать ситуацию, мы планируем поехать в отпуск, а планируем мы после сессии, так как еще не известно, сдали ли мы (а сессия близко). Так вот, документы территориального планирования – аналогично, мы не знаем когда, мы знаем, что это будет. Радостное событие будет (пр. поездка на море, прокладка автомобильной дороги), но когда не знаем. Так вот, на этапе планировки территории мы будем знать, что изымают и когда, а покупка билетов как резервирование вашего ЗУ с последующим изъятием, т.к. он подпадает под зону изъятия и вы имеете право на компенсацию. В процедуре изъятия, если вы имеете участок, но не зарегистрированы права должным образом, то можете пропустить все эти радостные события, можете пропустить как по уважительным причинам, так и по неуважительным причинам. В этом случае можете приехать тогда, когда право собственности уже будет зарегистрировано на публичный субъект, то вы можете заявить требование в суде на основании Главы 7.1 ЗК. Если право должным образом зарегистрированы, но не приходите – процедура продолжается (а компенсацию сами рассчитывают, вы же не пришли).
30 и 60 дней – накрадывающиеся или не накладывающиеся? Самое главное, когда заявляю ходатайство, я знаю, что есть генеральный план, где указано место расположения школы, например. Это в соответствии с нуждой (генеральный план, например), нужно всегда предварительно в документах территориального планирования эту нужду указывать. Если строит юрлицо для государственной нужды, то оно подает ходатайство в ОИГВ, который поручает ему провести процедуры выявления лиц на этой территории, для этого ему дается 60 дней. А если не выявленные лица не отвечают на запросы, опубликования, эти дни пойдут для других участников. Вся процедура не может быть больше 3 лет. Т.е., получается где-то 90 дней. Это комментарий по поводу изъятия.
Зонирование мы рассматривали, здесь стоит указать на особенности СПБ. ВС 11 февраля 2015 года вынес Определение №78-АПГ14-39[2], оно касалось обжалования проекта межевания в районе улицы Замшина и т.д., там планировалось разместить что-то. Это определение может помочь: в данном определении указано непосредственно цитата Постановления Правительства «об утверждении проекта планировки и проекта межевания»[3], это было в феврале 2014 года, суть в том, если кратко, то обжалование было со стороны гражданина, который полагал, что нарушены его права на благоприятную окружающую среду, и это нарушение выразилось в том, что в данном проекте планировки отсутствуют сведения о строительстве станции метрополитена, тем самым нарушаются его права. Кроме того, в генеральном плане не предусмотрено развитие инфраструктуры такого рода, и вынесенный проект генерального плана не реализуется.
В данном проекте, документ составлен таким образом, что объекты капитального строительства транспортной инфраструктуры и инженерно-технического обеспечения – не соответствует генеральному плану, но принято в соответствии с Программой развития территории СПБ, в соответствии с Законом «О подготовке документации к планировке территории»[4]. И гражданин полагал, что отступления от Генерального плана были, и это нарушало его права. Программа развития территории СПБ сформирована на основе экономической целесообразности, и согласно программе, предусмотрено развитие метрополитена, и перенесено развитие метро на другие улицы. Важно в решение: как трактуется принцип экономической целесообразности, особенности планирования территории земель НП, он выражается в оптимизации транспортной инфраструктуры и снижению бюджетных расходов на создание инфраструктуры, а также расширение зоны обслуживания метрополитеном.
Также интересен системный анализ положений ГрК в части правового значения генерального плана. Как следует из данного акта, такой анализ позволяет заключить, что Генеральный план – основополагающий документ территориального планирования, содержит долгосрочную перспективу с учетом различных перспектив развития. И реализация Градостроительного плана осуществляется с помощью разработки программ развития. И суд признал, что такая программа принята в рамках законодательства, так как конкретизировались положения генерального плана. Генеральный план – закон, а программа развития может его уточнять (как подзаконный НПА), причём это уточнение в рамках, закрепленных ГрК принципов. Поэтому в данном случае решение суда было в пользу законодателя. Его лучше посмотреть.