Исх. № ___ от «____» ___________ 2018г.
Меру г. _____________________
Адрес:_______________________
______________________________
от ___________________________________________
паспорт ______________________________________
_____________________________________________
Уважаемый ____________________________
По поводу сложившейся в РФ и, в частности, в г._______________________ ситуации в сфере ЖКХ, можем сообщить следующее:
Краеугольным камнем всех проблем в ЖКХ, в том числе и «захват объектов общедомовой собственности », является сама «общедомовая собственность» в многоквартирном доме (МКД).
В соответствии с пп.3 п.7 ст.85 ФЗ-131 от 06.10.2003 (ред. от 21.12.2013) «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ », и Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 (в редакции 1998 г) № 3020-1, Государственный жилищный фонд передается в безвозмездное пользование муниципалитетам, для решения вопросов местного значения.
Так как муниципалитеты самостоятельно не могут управлять жилищным фондом, то свою жилищную собственность в МКД передают в ЖКСы, на праве хозяйственного ведения, которые далее (ст.235 ГК РФ) приватизируются в управляющие организации, в форме ОАО, ООО, ЗАО и т.д., как особый способ перевода права собственности муниципального образования на имущество.
Т.е., муниципальный собственник жилищного фонда перевел имущество из публичной собственности в частную собственность юридических лиц ─ ОАО, т.е. управляющих организаций (УО).
При этом в пп.1, 2, 3 ст.30 ФЗ-ФЗ (в редакции от 02.11.2013) «О приватизации государственного и муниципального имущества » устанавливается, что «Объекты … коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы …, за исключением используемых по назначению: жилищного фонда и объектов его инфраструктуры; …». И указанные «Объекты … коммунально-бытового назначения, …, подлежат передаче в муниципальную собственность, …».
Следует особо учесть, что общее имущество (ОИ) в МКД содержит аварийно-опасные коммуникации и, согласно ФЗ-384 от30.12.09, должны быть под контролем Ростехнадзора и, в соответствии с ФЗ-178, находиться в муниципальной собственности.
Следовательно, не может быть общественного технического управления МКД и, соответственно, не может заключаться собственниками квартир договоры управления с УО в МКД, содержащими аварийно-опасные объекты в МКД.
Таким образом, из соображения безопасности населения и сохранности оборудования, какого-либо технического управления в МКД не может быть со стороны собственников квартир, ТСЖ, НУ, ЖК или Совета дома.
Эксплуатация ОИ в МКД должна осуществляться только обученными лицами, имеющими лицензию на осуществление такого вида деятельности. Других вариантов не может быть, т.к. это функция собственника-муниципального образования.
Тем не менее, ст.36 ЖК РФ уведомляет, что собственникам квартир принадлежит доля в праве на общее имущество в МКД (долевая собственность).
Если это так, то объект этого права, т.е. общее имущество в МКД, включая общедомовую территорию и вновь установленные в МКД тепловые узлы с ОДПУ (общедомовые приборы учета), согласно ст.131 ГК РФ, должно быть закреплено единой государственной регистрацией прав (ЕГРП) за собственниками квартир, в соответствии с инструкцией о внесении сведений об общем имуществе из Приказа Минюста РФ от 14.02.2007г. № 29 и, согласно ст.16 Закона РФ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда …», передано в исправном состоянии собственникам МКД, так как «… за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда ».
К тому же, согласно п.2 ст.38 ЖК условия договора, которыми переход права собственности на помещение в МКД не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является НИЧТОЖНЫМ.
При всем при том, общее имущество МКД, включая установленные без согласования тепловые узлы с ОДПУ, юридически не закрепляются по ЕГРП за собственниками квартир и не передаются в исправном состоянии, ст.16 ФЗ РФ № 1541-1 от 04.07.1991.
Это косвенно подтверждается письмом Минрегиона № 14316-рм/07 от 20.12.2006 г., где сообщается, что «Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений …».
Но при этом, многоквартирные дома, согласно указанному письму, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального имущества и т.д.
В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, в том числе общедомовая территория и другие прибыльные объекты, находятся в муниципальной собственности, и могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или аренде), учета муниципального имущества и т.д.
Не закрепив по ЕГРП общедолевое имущество в МКД за собственниками квартир, государство (муниципалитеты) условно разделило общее имущество в МКД на две части:
- прибыльные объекты общего имущества, согласно ст.30 ФЗ‑178, остаются за муниципалитетами, включая неприватизированные квартиры, подвалы, первые этажи с магазинами, общедомовую территорию и др., т.е. все, что можно сдавать в аренду и т.д.;
- затратные объекты общего имущества, согласно ст.36 ЖК РФ и в нарушение ст.30 ФЗ‑178 и ФЗ-384 от 30.12.09, остаются за собственниками квартир, без ЕГРП, включая технические подвалы с коммуникациями, крыши, стены и т.д., которые требуют значительных затрат на текущие и капитальные ремонты, но которые не приносят прибыли.
А указанные затратные объекты муниципальной собственности ОИ в МКД, управляются ОАО, ЗАО, ООО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, Советами дома, как посредниками между муниципалитетами и собственниками квартир в МКД.
В указанном письме также устанавливается, что при выборе собственниками иного способа управления (ТСЖ, УО, НУ, Совет дома) или смене УО (ОАО, ООО, ЗАО и т.д.), передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой УО, ТСЖ не производится.
Там же сообщается, что «Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов ».
В этой ситуации все «затратные» объекты в МКД оказались юридически как бы неопределенными, бесхозными – муниципалитеты «отказались», а за собственниками квартир ОИ в МКД не закреплено по ЕГРП.