A. Методология исследования
Термины и методологии исследования, применяемые в мониторинге, заимствованы на сайте www. realtymarket.ru и в работах Стерника Г.М. и Стерника С.Г.: «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» М.: «Экономика», 2009, «Методология общего анализа и технология мониторинга рынка недвижимости», и материалов на www. realtymarket.ru.
B. Показатели социально-экономического развития гор. Рязани.
В настоящий отчет не включено описание групп факторов, составляющих специфические особенности города, региона, которые сложились в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка города Рязани. Об административном статусе, масштабе города, экономическом типе города, характере его промышленного и культурного развития, наличии экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств, характере и состоянии жилого и нежилого фонда и т.п. информацию можно получить на официальных сайтах администрации города Рязани и Рязанской области (https://ryazan.gks.ru).
C. Объекты, участвующие в мониторинге.
На дату написания настоящего отчета мониторинг ведётся по следующим строительным компаниям:
– ООО «Восток»; один строящийся объект,
- ООО «Злата», один строящийся объект;
- ООО «Заря», один строящийся объект;
- ООО «Звезда», один строящийся объект;
- ООО «Дубрава», один строящийся объект,
- ООО «Северная компания», один строящийся объект;
- ООО «Сатурн», один строящийся объект;
- ООО «Строительный союз Светлый, один строящийся объект.
В настоящем мониторинге участвуют все объекты, указанные застройщиками в проектных декларациях и имеющие разрешение на строительство.
D. Типизация (классификация) объектов по качеству.
Классификация объектов произведена по методике (стандарту) Российской Гильдии Риэлторов и Фонда содействия развитию жилищного строительства («Единая методика классифицирования строящихся многоквартирных жилых домов по потребительскому качеству (классу)», https://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Edinaya-metodika-klassifikacii-jilix-obektov-po-potrebitelskomu-ka-estvu-klassu-..html) и проведена на основе данных, указанных в проектных декларациях застройщиков, размещенных на сайтах:
застройщик 1 -
застройщик 2 -
застройщик 3 -
застройщик 4 - ДАННЫЕ УДАЛЕНЫПО ТРЕБОВАНИЮ ЗАКАЗЧИКА
застройщик 5 -
застройщик 6 -
застройщик 7 -
Выводы:
При дифференцировании на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности» все застройщики оказываются в группе «массовое жилье».
При дифференцировании «массового жилья» на «эконом» и «комфорт» - классы
Застройщик 6 – класс «комфорт», остальные в классе – «эконом».
e. Используемые термины:
Поглощение – покупка объекта продажи;
Цена поглощения - цена реализации, договорная цена, цена покупки;
Планируемая цена поглощения (планируемая стоимость) - цена объекта, выставленного на продажу, но еще не проданного;
Среднеарифметическая взвешенная величина выборки – это величина, рассчитанная как средняя величина выборки с учетом коэффициентов (весов) каждого из показателей в выборке (например – количество квартир одной площади и т.п.).
Медиана - это значение, которое делит ранжированную (упорядоченную) выборку пополам таким образом, что по обе стороны от нее (вниз или вверх) расположено одинаковое число единиц данной выборки или другими словами медиана - это значение, позволяющее определить в выборке по заданным параметрам преобладающее значение (например, цены поглощения при реализации квартир, либо размера поглощенной площади и т.п.).
И небольшой пример расчета и использование медианы при анализе тех или иных параметров:
Представьте себе следующую ситуацию: на предприятии вместе с директором работают 10 человек. Простые работники получают по 1000 руб., а их руководитель, который, к тому же, является собственником, - 10000 руб. Если вычислить среднее арифметическое, то получится, что в среднем зарплата на данном предприятии равна 1900 руб. Будет ли справедливым данное утверждение? Нет, и все это наталкивает на мысль, что одной средней часто бывает недостаточно, и именно поэтому в дополнение к ней используется медиана. Если посчитать ее для нашего примера, то получится 1000 руб.
И ещё, если медиана близка или равна среднеарифметической взвешенной, то это говорит об однородности исследуемого параметра.
Размер выборки квартир всех типов всех Застройщиков при мониторинге.
Примечание к рисунку: размер выборки квартир равен количеству квартир в предложении всех Застройщиков, участвующих в мониторинге.
6. Стадии строительства объектов застройщиков на дату последнего мониторинга:
Застройщик 1 - монтаж здания/менее 50%
Застройщик 2 - завершение монтажа здания, спецработы
Застройщик 3 - завершение монтажа здания, спецработы
Застройщик 4 - завершение монтажа здания, спецработы
Застройщик 5 - завершение монтажа здания, спецработы
Застройщик 6 - монтаж здания/менее 50%
Застройщик 7 - монтаж здания/менее 50%
- под «спецработами» подразумевается подводка коммуникаций, благоустройство, отделка и т.п.
– детализация стадий строительства не проводилась, т.к. для исключения субъективности оценки понадобились бы данные «графика производства работ» каждого из застройщиков.