События ноября – декабря 2014 наглядно продемонстрировали классическую реакцию рынка недвижимости на действие внешних факторов в экономику РФ. Проблемы РФ остались. Как отреагирует рынок недвижимости, к чему это приведет в части ценообразования предложения в 2018 году, будет ли рост/падение спроса в 2018 году?
Ответы на эти вопросы помогут получить законы маркетинга в ценообразовании и законы психологии Продавца и Покупателя на рынке продаж. Конечно законы маркетинга и поведение Продавца и Покупателя на рынке «розничных продаж» и на рынке недвижимости будут немного отличаться друг от друга из-за своей специфики, но вряд ли будут противоречить друг другу в итогах.
Экономическая теория говорит о том, что при повышении цен на товары, спрос снижается (т.н. закон спроса). Но в литературе, посвященной маркетингу, описываются ситуации, когда рост цены на товар увеличивает объемы продаж. И объясняется это тем, что в некоторых случаях покупатель воспринимает рост цен, как подтверждение высокого качества товара или как сигнал о том, что товар пользуется спросом, и покупает товар «пока цены не выросли». Поведение покупателей и продавцов обусловлено ожидаемой динамикой цен. Эта ожидаемая динамика становится «самосбывающимся» прогнозом. Продавцу, заинтересованному в росте продаж, по возможности, стоит придерживаться следующего правила: «Повышай цены медленно, понижай быстро,затем опять повышай медленно». Это аксиома и для «розничной торговли» и для рынка недвижимости, но на рынке недвижимости Покупатель перед покупкой не только изучает потребительские качества товара и отслеживает динамику цен, но и соизмеряет свои финансовые возможности и риски, которые если случатся, то принесут Покупателю серьёзные убытки и нервотрепку. Т.е. во главу угла у Покупателя недвижимости становится задача устоять перед «наглым и хитрым» маркетологом Продавца, сохранить свое устоявшееся мнение и в дальнейшем принять для себя оптимальное решение.
Немного о законах психологии людей на рынке.
Так нобелевскую премию по экономике в 2013 году присудили трем экономистам, одним из которых был Роберт Шиллер, профессор Йельского университета (два других: Юджин Фама и Ларс Питер Хансен). Премия присуждена за «эмпирический анализ цен на активы».
Вот как пишет об этом газета «Ведомости» https://www.vedomosti.ru/opinion/news/14411651/vechnye-puzyri?full#cut:
«Шиллера можно считать наиболее известным в широких экономических кругах из сегодняшних лауреатов. Он активно изучает зависимость цены активов от психологии людей, в соавторстве с нобелевским лауреатом Джорджем Акерлоффом он написал, в частности, книгу «Spiritus Аnimalis, или Как человеческая психология управляет экономикой», где рассказал об особенностях человеческого поведения, которые влияют на макроэкономические процессы. Шиллера можно считать автором определения «рыночного пузыря» — это «временный подъем цен на активы, объясняющийся в большей степени энтузиазмом инвесторов, чем истинной, фундаментальной оценкой их реальной стоимости».
«Появление пузырей невозможно предсказать. Я склонен считать их социальными эпидемиями: они передаются от человека к человеку примерно так же, как обычные инфекции. Пузырь начинает формироваться, когда вырастает уровень заразности идей, его формирующих. Но уровень заразности зависит от мыслительных моделей и психологических установок — предмета, о котором крайне сложно судить», — пишет он. А мы добавим, что это зависит еще и от плавности роста цен на «заразный актив».
В своей статье в другом номере газеты «Ведомости» Шиллер пишет: «Во втором издании моей книги «Иррациональная эйфория» я попытался дать лучшее определение пузыря. «Ценовой пузырь, — писал я тогда, — это положение, когда новости о росте цен стимулируют активность инвестора и этот энтузиазм распространяется посредством своего рода эпидемии, психоза, передающегося от одного человека к другому, параллельно умножая объяснения подобного роста цен… Это привлекает все большее и большее число инвесторов, несмотря на сомнения относительно реальной стоимости инвестиций, притягиваемых отчасти завистью к успехам других, а отчасти азартом игрока».
Слово «пузырь» неудачно тем, что создает мысленный образ расширяющегося мыльного пузыря, который обречен лопнуть. Но ценовые пузыри могут сдуваться при смене конъюнктуры, а затем вырастать снова.
Было бы, по-видимому, корректнее называть эти процессы ценовыми или спекулятивными эпидемиями. Мы знаем на примере гриппа, что новые эпидемии могут возникать неожиданно, одна за другой, если появляется новый тип вируса или же распространению инфекции способствует какой-то из факторов среды. Подобным образом «новый ценовой пузырь может возникнуть, как только сложится конъюнктура, способная спровоцировать волну психоза среди инвесторов».
Интересная теория, но применима ли она к ситуациям на рынке недвижимости. Для этого рассмотрим информацию, представленную ниже.
Источник: ЦБ РФ, официальный курс (рублей за доллар). Примечание: движение графика вверх означает ослабление рубля по отношению к доллару США.
Справочно: с 12 февраля по 21 марта 2018 года ключевая ставка установлена ЦБ России в 7,5 % годовых.
Комментарии к рисункам:
- ожидаемо снизилось количество проданных однокомнатных квартир. Возможные причины – сокращение рабочих дней в январе 2018 года (новогодние праздники).
- возможное уменьшение числа платежеспособных покупателей (падение максимального стоимостного значения при поглощении).
- сохраняется близость цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о сбалансированности рынка спроса и предложения. Небольшой рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен хорошими темпами и объемом реализации квартир (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).
- отсутствие доли поглощенных квартир в строящихся домах на стадии строительства «более 50%» обусловлено переходом застройщиков в следующие стадии строительства – «спецработы» и это привело,статистически, к увеличению доли поглощенных квартир в стадии «спецработы», в настоящем мониторинге.
- стоит отметить тот факт, что произошло уменьшение доли поглощения квартир на стадии «менее 50%». Возможные причины такого снижения будут проанализированы ниже.
Комментарии к рисункам:
- небольшое увеличение количества проданных двухкомнатных квартир при снижении максимальной цены поглощения.
- возможные причины: дооформление договоров, заключенных в декабре 2017 года (т.н. «бронь») и уменьшение числа платежеспособных покупателей (падение максимального стоимостного значения при поглощении).
- сохраняется близость цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о сбалансированности рынка спроса и предложения. Небольшой рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен хорошими темпами и объемом реализации квартир (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).
- отсутствие доли поглощенных квартир в строящихся домах на стадии строительства «более 50%» обусловлено переходом застройщиков в следующие стадии строительства – «спецработы» и это привело,статистически, к увеличению доли поглощенных квартир в стадии «спецработы», в настоящем мониторинге.
- стоит отметить тот факт, что произошло уменьшение доли поглощения квартир на стадии «менее 50%». Возможные причины такого снижения будут проанализированы ниже.
Комментарии к рисункам:
- ожидаемо снизилось количество проданных трехкомнатных квартир. Возможные причины – сокращение рабочих дней в январе 2018 года (новогодние праздники).
- возможное уменьшение числа платежеспособных покупателей.
- сохраняется близость цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о сбалансированности рынка спроса и предложения. Небольшой рост медианы поглощения возможно обусловлен сменой приоритетов покупателей.
- отсутствие доли поглощенных квартир в строящихся домах на стадии строительства «более 50%» обусловлено переходом застройщиков в следующие стадии строительства – «спецработы» и это привело,статистически, к увеличению доли поглощенных квартир в стадии «спецработы», в настоящем мониторинге.
- стоит отметить тот факт, что произошло уменьшение доли поглощения квартир на стадии «менее 50%». Возможные причины такого снижения будут проанализированы ниже.
Общие комментарии к рисункам и таблицам, представленным выше:
- при сравнении графиков, представленных выше, четко можно увидеть влияние на Покупателей (формирование спроса) действий ЦБ России. Начало перемен настроений Покупателей в части количества поглощений, выбором квартир в новостройках и Застройщиков, а значит и то состояние, в котором находится строительство выбранного объекта, четко привязаны к понижению учетной ставки ЦБ России и как следствие удешевление ипотеки для покупателей.
- отсутствие ажиотажного спроса, сбалансированный рынок строящегося жилья, несомненно говорит о более осмысленном принятии решений с учетом финансовых возможностей покупателей, наличие дешевой ипотеки, качественных характеристик квартир, минимизация затрат на последующие коммунальные услуги и т.п.
- медианы спроса (медианы поглощений) квартир однозначно дают уровень ликвидности квартир по цене поглощения (в течении одного месяца):
однокомнатные квартиры – 1 766 506 рублей (1 716 795 рублей в предыдущем периоде мониторинга),значение близко к медианному значению предложения.
двухкомнатные квартиры – 2 777 377 рублей (2 746 647 рублей в предыдущем периоде мониторинга),значение близко к медианному значению предложения.
трехкомнатные квартиры - 3 766 060 рублей (3 302 460 рублей в предыдущем периоде мониторинга), значение ниже на 234 000 рублей медианного значения предложения.
- медианы, минимальные и максимальные цены предложений 1 – 3 комнатных квартир формируемые Застройщиками имеют тенденции к повышению. В предложениях трёхкомнатных квартир в меньшей степени. Оправдано ли это с точки зрения роста спроса? Ответ на это, возможно, даст анализ «финансового планирования» Застройщиков результаты которых приведены ниже.
7.2. «Результаты финансового планирования» Застройщиков, участвующих в мониторинге
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- текущие расчетные сметные доходы – 290 315 716 рублей.
- планируемый и реализованный доход от продажи квартир Застройщика данного объекта, суммарно, составляет – 1 085 371 928 рублей (1 067 223 948 рублей в предыдущем периоде мониторинга). Превышение над общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 297 372 128 рублей (279 224 148 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
- доходы от поглощения превышают текущие расчетные сметные доходы на 124 086 082 рубля (112 981 311 рублей в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает на 6 месяцев (без изменений в сравнении с предыдущим мониторингом) сметное финансирование строящегося объекта.
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.
Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 895 560 рублей (7 337 830 рублей за предыдущий период). Запланированный доход от реализации на последующие периоды составляет 38 887 640 рублей (41 466 720 рублей в предыдущем периоде).
Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика - кредитовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, но величина его позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- текущие расчетные сметные доходы – 1 134 917 760 рублей.
- планируемый и реализованный доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 2 217 769 368 рублей (2 251 061 762 рубля в предыдущем периоде мониторинга).
Образовавшийся дефицит доходов от реализации квартир, на текущий период, в сравнении с общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 146 642 632 рубля (113 350 238 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
- доходы от поглощения превышают текущие расчетные сметные доходы на 136 030 298 рублей (50 478 366 рублей в предыдущем периоде мониторинга), что могло бы обеспечить сметное финансирование строящегося объекта за счет реализации квартир (планируемые сметные затраты на строительство в период мониторинга - 47 288 240 рублей).
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений актуально и направлено на получение Застройщиком прибыли для покрытия дефицита доходов по окончанию строительства и обеспечение окупаемости проекта.
Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 3 067 610 рублей (3 557 460 рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации на последующие периоды составляет
804 726 330 рублей (807 793 940 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – обеспечить финансирование строительства за счет увеличения продаж квартир и нежилых помещений.
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика – кредитовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, но величина его позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- текущие расчетные сметные доходы – 336 615 556 рублей.
- планируемый и реализованный доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 871 136 887 рублей (859 297 352 рубля в предыдущем периоде мониторинга). Превышение над заявленной общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 113 751 887 рублей (101 912 352 рубля в предыдущем периоде мониторинга).
- доходы от поглощения превышают текущие расчетные сметные доходы на 184 024 871 рубль (151 598 264 рубля в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает на 9 месяцев (7 месяцев в предыдущем периоде мониторинга) сметное финансирование строящегося объекта.
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.
Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 0 рублей (206 000 рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации на последующие периоды составляет
63 126 750 рублей (63 126 750 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – увеличения стоимости квартир.
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- текущие расчетные сметные доходы – 813 519 000 рублей.
- планируемый и реализованный доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 954 552 750 рублей (954 774 150 рублей в предыдущем периода мониторинга). Дефицит над заявленной общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 91 400 250 рублей (91 178 850 рублей в предыдущем периоде).
- доходы от поглощения меньше текущих расчетных сметных доходов на 18 845 650 рублей, что не обеспечивает сметное финансирование строящегося объекта (23 243 400 рубля планируемые сметные затраты на период мониторинга).
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений актуальна и направлена на получение дополнительной прибыли Застройщиком для финансирования строительства.
Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих нежилых объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 2 582 240 рублей (516 000 рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов на последующие периоды составляет 188 480 520 рублей (191 192 760 рублей в предыдущем периода мониторинга).
Финансовая политика Застройщика на данный момент, в целом, оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – удержание достигнутой стоимости квартир и повышение ликвидности за счёт снижения предложенной стоимости, что необходимо застройщику для более стабильного финансирования строительства.
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и предварительно позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- текущие расчетные сметные доходы – 420 565 514 рублей.
- планируемый и реализованный доход от продаж квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 558 786 048 рублей (560 151 583 рубля в предыдущем периоде мониторинга). Образовавшийся дефицит доходов, на текущий период, в сравнении с заявленной общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 39 787 952 рубля (38 422 417 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
- доходы от поглощения не превышают текущие расчетные сметные доходы. Дефицит составляет 106 317 591 рубль (95 795 305 рублей в предыдущем периоде мониторинга), что говорит о рисках, связанных с продолжением строительства объекта.
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений актуальна и направлена на покрытие дефицита при финансировании Застройщиком строительства объекта в течении всего срока строительства.
Справочно: на дату мониторинга данных о реализации коммерческих нежилых объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) нет. Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов, кроме кладовых помещений, на последующие периоды Застройщиком не афишируется (Общая площадь нежилых помещений составляет 4 557,92 кв.м.). Запланированный доход от реализации кладовых помещений на последующие периоды составляет 2 167 629 рублей.
Финансовая политика Застройщика на данный момент не оптимальна для финансирования строительства.
Ценовая политика Застройщика – повышение стоимости одно/двухкомнатных квартир и повышение ликвидности трёхкомнатных квартир за счёт снижения предложенной стоимости, что необходимо застройщику для более стабильного финансирования строительства.
Высокая вероятность, как минимум, затягивание сроков строительства на полгода от заявленного срока.
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика - дебетовое по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Возможно, что дебетовое сальдо Застройщика говорит о задолженности дольщиков по заключенным договорам долевого участия. Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- расчетные сметные доходы – 48 592 593 рубля.
- планируемый и реализованный доход от продажи квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 173 646 988 рублей (170 983 328 рублей в предыдущем периоде мониторинга). Превышение над общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет – 88 983 328 рублей (86 679 388 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
- доходы от поглощения квартир превышают текущие расчетные сметные доходы на
64 776 195 рублей (67 572 732 рубля в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает сметное финансирование строящегося объекта до конца строительства (3 037 037 рублей планируемые сметные затраты на период мониторинга).
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.
Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих нежилых объектов (кладовые, помещения для бизнеса, паркинг) составляет 310 000 рублей (14 156 218 рублей в предыдущем периоде мониторинга). Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов на последующие периоды составляет 32 449 915 рублей (3 000 015 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства.
Комментарии к рисунку:
- сальдо Застройщика – «нулевое» по всем видам работ на всех объектах Застройщика, и позволяет оценить Застройщика, условно, как «надёжного» в перспективе отношений с Дольщиками (требуется анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета). Смена информации о сальдо должна обновиться в мониторинге за февраль 2018.
- расчетные сметные доходы – 129 175 854 рубля.
- планируемый и реализованный доход от продажи квартир Застройщика по данному объекту, суммарно, составляет – 2 921 015 264 рубля (2 958 637 370 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
Превышение над общей расчетной сметной стоимостью строительства составляет –
1 233 770 464 рубля (1 271 392 570 рублей в предыдущем периоде мониторинга).
- доходы от поглощения квартир превышают текущие расчетные сметные доходы на
130 308 136 рублей (149 543 262 рубля в предыдущем периоде мониторинга), что обеспечивает на 4 месяца (5 месяцев в предыдущем мониторинге) сметное финансирование строящегося объекта
(31 834 808 рублей планируемые сметные расходы в период мониторинга).
- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.
Справочно: на дату мониторинга реализация коммерческих нежилых объектов (помещения для бизнеса) составляет 4 887 850 рублей (3 121 000 рублей в предыдущем периоде). Запланированный доход от реализации коммерческих нежилых объектов на последующие периоды составляет 108 898 650 рублей (113 786 500 рублей в предыдущем периоде).
Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства.
Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.
