Несомненно, любой Застройщик перед тем как начать новое строительство просчитает сметные затраты, оценит свои риски и спланирует свою прибыль. Ниже представлены данные, позволяющие понять принципы формирования Застройщиками своей прибыли.
Комментарий к рисункам:
- планируемые Застройщиком сметные затраты должны учитывать затраты на приобретение земельного участка в собственность или аренду, проектирование и т.п. Так это на самом деле или нет, Исполнитель не знает. График «среднего планируемого дохода от реализации проекта» составлен на основе сметных данных, взятых в декларациях Застройщиков, и являющихся индивидуальным для каждого из Застройщиков. Если предположить, что Застройщики не включили затраты на приобретение земельного участка в собственность или аренду, то это предположение только увеличит разницу между среднеариф. планируемыми договорными и сметными ценами 1 кв.м. строящегося жилья (следует отметить, что при использовании Застройщиками кредитов разница в ценах уменьшается и это требует отдельного исследования).
- следует отметить, при построении кривых использованы данные по объектам, разрешенных к строительству. При оценке новых (проектируемых) объектов строительства можно использовать, справочно, полученные данные, но только в случаях, когда разработан соответствующий градостроительный план объекта и известны его параметры.
- тренд роста стоимости предложения – положительный. Чем это обусловлено? Ответы будут даны в разделах ниже.
- следует учитывать, что расчетные кривые получены по всем Застройщикам без разделения их по стадиям строительства и срокам начала строительства, что может ввести в заблуждение читающего при попытке применить данные рисунка для оценки доходности нового проекта на этапе подготовки к техническому заданию на проектирование.
- Исполнитель, в данной ситуации, не видит проблем при корректировке полученных данных по желанию потенциального заказчика (девелопера, оценщика и др.) применительно к конкретному объекту.
Далее представлены данные о стоимости 1 кв.м. строящегося жилья. Исполнитель приводит их в надежде, что читающий эти строки прочитал, понял и будет учитывать замечания Исполнителя, приведённые на стр.4-5, ибо, по мнению Исполнителя оперирование данными цены 1 кв.м. строящегося жилья без учета замечаний, приведённых на стр.5, вносит смуту и недопонимание между всеми заинтересоваными лицами.
Комментарии к рисункам:
- Исполнитель в очередной раз просит читающего учесть рекомендации стр.4-5 при использовании приведенных данных для своих расчетов, планировании, анализа и т.д.
- на последнем рисунке, в нижней части, показаны медианные значения стоимости одного квадратного метра по всем одно/двух/трёхкомнатных квартир и медианное значение стоимости одного квадратного метра «условного» строящегося объекта. Можно заметить, что среднеарифмет.взвешенные значения завышают стоимость одного квадратного метра приблизительно на 9000 рублей. К чему это может привести? Очевидно к завышенной оценки доходности проекта на этапе проектирования и планирования. Чем обусловлена эта разница? Несомненно в «природе» самих характеристик. В выборке, которая использовалась в настоящем мониторинге, присутствуют стоимостные величины существенно выше (приблизительно в два раза) чем остальные. Эту лепту привнёс Застройщик 6. Расчёт медианы позволил «устранить» влияние Застройщика 6 на результаты настоящего мониторинга в той части, где это необходимо.