Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстано­вительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстано­вительная стоимость 1 м³ здания данного типа (материального склада) и удель­ный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют сле­дующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.3

Продолжение таблицы 2.2.3

Продолжение таблицы 2.2.3

Продолжение таблицы 2.2.3

Таблица 2.2.4

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. (для группы капитальности II)

Таблица 2.2.5

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к таблице 2.2.4)

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к це­нам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэф­фициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объ­ектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на при­обретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты со­ставляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По ре­зультатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каж­дого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам не­движимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести сле­дующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стои­мость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Продолжение таблицы 2.2.7

Продолжение таблицы 2.2.7

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Продолжение таблицы 2.2.8