Востребованность и экономическая эффективность любого гостиничного проекта закладывается еще на стадии создания концепции. Какие базовые данные необходимы инвестору, чтобы создать концепцию, отвечающую требованиям рынка и учитывающую специфику местоположения, и какие нюансы необходимо учесть при планировании и строительстве, рассмотрим в материале.
Изучаем рынок. Концепция гостиницы должна быть рыночной. Соответственно, первый шаг на пути к успешной концепции будущего отеля — изучить рынок региона, где планируется строительство объекта. Мы должны понимать, кто сегодня основной потребитель гостиничной услуги, предлагаемой отелями данного рынка, откуда и с какими целями приезжают потенциальные клиенты, какова их платежеспособность. Кроме того, будет полезным проанализировать, какие тенденции и изменения имели место на рынке в последние пять-десять лет, какие изменения могут произойти в среднесрочной и долгосрочной перспективе, какие локальные особенности спроса можно выделить.
Получив представление о существующем спросе, следует правильно оценить предложение: какие средства размещения представлены на рынке, какими характеристиками они обладают, в чем их преимущества и недостатки. Необходимо понимать, какими темпами развивается рынок в последние пять-десять лет и каковы прогнозы будущего строительства: какие проекты заявлены к открытию, в какие сроки, на какой стадии реализации находятся сегодня. Достаточно распространенная ситуация, когда большая часть заявленных к строительству объектов заморожена. Это тоже будет влиять на решение собственника о том, какую гостиницу строить. Изучив спрос и предложение, вы должны понимать, как они соотносятся, проявляется ли на выбранном рынке сезонный фактор и как формируются цены.
Исследуем местоположение.
Второй шаг к успешной концепции — это исследование местоположения, выбранного для строительства. Как можно охарактеризовать район расположения отеля, какие преимущества и недостатки имеет участок, на котором будет располагаться объект, есть ли поблизости очевидные генераторы спроса. Очень важный момент — насколько участок доступен для основных потребительских групп, хорошо ли он виден с ближайших транспортных магистралей и улиц. Если расположение участка неоптимальное, часть недостатков можно нивелировать разумными корректирующими решениями. Скажем, если он находится далеко от станции метро, можно запланировать бесплатную услугу трансфера для гостей. Если отель находится на второй линии и не виден с автомагистрали, важно предусмотреть наружную рекламу и удобную навигацию в районе автодороги, чтобы потенциальные клиенты могли узнать о наличии в этом районе отеля.
В качестве основных генераторов спроса по соседству с отелем особенно желательны аэропорты, вокзалы, государственные и коммерческие предприятия, офисные центры, учебные заведения, стадионы и спортивные центры, исторические, природные и рекреационные зоны. Хороший синергетический эффект дают многофункциональные комплексы (МФК): офисная и торговая часть хорошо сочетаются с гостиницами и апарт-отелями, помогая друг другу делать бизнес. И, наконец, обязательно проведите конкурентную разведку, выясните, кто ваши конкуренты в зоне размещения будущего отеля и как пул конкурентов может измениться в будущем.
Таким образом, основными принципами расположения отеля на участке являются:
- обеспечение наилучшей видимости отеля с основных транспортных и пешеходных маршрутов;
- обеспечение наилучшей пешеходной и транспортной доступности главного гостевого входа в отель;
- обеспечение «автономности» гостиничного здания;
- гостиница в составе МФК должна иметь свой вход. Доступ людей из офисной части в отель необходимо исключить;
- по возможности при размещении здания отеля обеспечить хорошие видовые характеристики большинству будущих гостиничных номеров.
Прорабатываем концепцию
Точно определите базовые характеристики гостиничного продукта. Исключительное значение имеет объем номерного фонда. Здесь очень важно попасть в рынок. Если мы немного переберем с количеством номеров, то необоснованно увеличим свои инвестиции. Если не доберем — рискуем недополучить в прибыли. Помимо номерного фонда, стоит уделить внимание наличию и количеству ресторанов и баров, их специализации, времени работы. Бизнес-туристы знают, что во многих российских городах непросто найти ресторан с качественной едой и адекватным обслуживанием. Поэтому гостиничный ресторан не стоит рассматривать как некое обременение. Он может и должен успешно работать и конкурировать с независимыми предприятиями, особенно на региональных рынках.
Практически обязательный элемент концепции — это конференц-залы. Рекомендую обратить внимание, что сегодня мы говорим о многофункциональных площадках, которые могут сдаваться в аренду под самые разные мероприятия — от конференций до свадебных банкетов. Отсюда — максимальная гибкость в трансформации площадки, отказ от стационарной мебели. Правильно оцените необходимость конференц-центра: в каких-то проектах от него стоит отказаться или предусмотреть в сокращенном варианте. Оздоровительная составляющая — спа-центр, бассейн, тренажерный зал — будет особенно востребована в курортных отелях. В концепции бизнес-отеля я бы рекомендовала предусмотреть тренажерный зал и, возможно, бассейн. Это услуги, которые помогут бизнес-путешественнику снять усталость после напряженного
рабочего дня.
Принципы функционального зонирования
- Целесообразность, баланс и эффективное использование площадей
- Принцип неразрывности зон, связанных единым технологическим процессом
- Разделение гостевых и служебных потоков
- Эффективные взаимосвязи и технологии на всех уровнях, как по горизонтали, так и по вертикали
- Централизация производства