Приватизация жилья не относится к рыночным операциям, но по количеству совершаемых сделок занимает доминирующее положение среди операций с жилой недвижимостью в стране. Ожидается, что 65 - 70% всего имеющегося в стране жилищного фонда поменяет хозяина (государство) и перейдет в частную собственность жильцов; оставшиеся 30 - 35% жилищного фонда сохранят свой статус жилищного фонда социального использования, предоставляемого для проживания по договору жилищного найма.
В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Приватизация жилья, - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений».
Приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного (в т. ч. муниципального и ведомственного) жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору найма или аренды.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и к ним приравненных.
Собственники ведомственного жилья, жилья в собственности общественных организаций или уполномоченные ими органы, а также предприятия и учреждения, за которыми жилье закреплено на праве полного хозяйственного ведения или находится в оперативном управлении, вправе самостоятельно принимать решения о приватизации собственного жилищного фонда, в т.ч. служебных жилых помещений.
Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:
§ соответствующим представительным или исполнительным органом власти;
§ предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
§ учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, представляют следующие документы:
§ заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
§ документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
§ справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
§ документ органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственник приватизируемого жилья (одно лицо или несколько лиц совместно) определяется соглашением лиц, проживающих в жилом помещении и имеющих право на его приватизацию.
При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение иными проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. В данном случае предоставленная этим лицам возможность один раз приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение по сути не реализуется, они лишь дают согласие на приватизацию жилья другими лицами.
Требования граждан о бесплатной передаче (приватизации) жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли должностных лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.
Решение о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, который заключается местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется.
В случае отказа в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения, между ним и местной администрацией (предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд) возникает спор о гражданском праве, он разрешается судом по правилам гражданского производства. При этом государственная пошлина должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке (10 процентов от минимального размера оплаты труда - для граждан; десятикратный размер минимальной оплаты труда - для юридических лиц).
В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом. Если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, согласившись на приватизацию жилья другими лицами, то суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых эти лица не пожелали оформить право собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственник нарушил договоренность об условиях такого отказа, гражданин имеет право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.
При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию такого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения (деприватизация).
В связи с ограниченной дееспособностью несовершеннолетних и малолетних граждан законом специально предусмотрена защита их прав при приватизации жилья в составе семьи, а также на приватизацию жилья, которое они занимают самостоятельно.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
При этом, в случае помещения несовершеннолетнего в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители (усыновители) либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в такое учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов.
Собственники жилых помещений соразмерно занимаемой ими площади в этом доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории.
Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные.
Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. В случае разногласия, порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников. Каждый участник общей долевой собственности на жилое помещение обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.