Наем жилого помещения - основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.
В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении. По требованию нанимателя и членов его семьи договор найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушат условия договора найма, то ответственность за их действия перед наймодателем будет нести наниматель.
Известив наймодателя, постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит, являются сонанимателями.
Наймодатель обязан:
§ предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
§ осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором
§ находится сданное внаем жилое помещение;
§ предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
§ обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
§ осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.
Наниматель обязан:
§ использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма, т. е. только для проживания;
§ обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием;
§ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи;
§ не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
§ выполнять необходимый текущий ремонт, если иное не установлено договором найма;
§ соблюдать другие условия, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если такие сроки не установлены договором, плату за жилье следует вносить ежемесячно.
Граждане, не оплачивающие жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение шести месяцев, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.
Коммерческий наем жилья
При коммерческом найме размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Там, где законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, согласованная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если это не предусмотрено законом или договором, не допускается.
Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Даже если в соглашении сторон срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (т. е. на срок до одного года), необходимо учитывать, что такой договор характеризуется рядом особенностей, в частности договором могут быть установлены следующие ограничения прав и обязанностей нанимателя и лиц, с ним проживающих:
§ в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;
§ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;
§ наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;
§ наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;
§ нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма.
Законом предусмотрены эффективные гарантии защиты прав нанимателя. Так, истечение срока договора жилищного найма не означает, что нанимателю предстоит освобождать занимаемое помещение. Согласно ст. 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель пропустил указанный срок, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличение числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма. Тем не менее, если наймодатель, наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, не против, то в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Когда необходимо вселить несовершеннолетних детей, такого согласия не требуется. Следует учитывать, что законодательство допускает вселение при условии соблюдения требования о норме жилой площади на одного человека. Исключение при этом составляют случаи вселения несовершеннолетних детей. С предварительного уведомления наймодателя и по общему согласию наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе вселить временных жильцов. Заметим, временные жильцы могут проживать в жилом помещении безвозмездно в течение срока, не превышающего шести месяцев; они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. В случае, когда требования о норме жилой площади на одного человека не соблюдаются, наймодатель будет прав, если запретит проживание временных жильцов.
Может случиться так, что наймодатель отказался от продления договора, так как решил не сдавать помещение в наем, но несмотря на это он в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом. В данной ситуации наниматель вправе требовать не только признания такого договора недействительным, но и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
По истечении согласованного с временными жильцами срока проживания, они обязаны освободить жилое помещение, а если срок не согласован, они должны покинуть жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
С согласия наймодателя наниматель может по договору поднайма жилого помещения передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом срок, на который заключается договор поднайма, не должен превышать срок договора найма.
По договору краткосрочного найма наниматель не вправе вселять поднанимателей, если это специально не предусмотрено в договоре.
В отличие от временных жильцов, поднаниматель оплачивает пользование жилым помещением.
На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма. Следовательно, поднаниматель, а также проживающие с ним лица, обязаны освободить занимаемое жилое помещение.
В любое время договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем с согласия всех граждан, постоянно проживающих с ним. О своем намерении нанимателю следует письменно предупредить наймодателя за три месяца. Но стоит кому-либо из граждан, проживающих с нанимателем, отказаться покинуть нанятое помещение, и договор найма будет продолжать действовать.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
§ невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
§ разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Нанимателю может быть предоставлен по решению суда срок (до одного года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
За любой из сторон сохраняется право требовать расторжения договора жилищного найма в судебном порядке в случае:
§ если помещение станет непригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
§ в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
При определении непригодности для постоянного проживания жилых домов (независимо от группы их капитальности) и жилых помещений учитывается их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.
К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:
§ каменные дома с физическим износом свыше 70%;
§ деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Независимо от физического износа к непригодным для проживания относятся жилые дома:
§ расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами;
§ расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
§ получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения нельзя устранить, обеспечивая одновременно соблюдение требований санитарных норм и правил к жилым домам с особыми условиями строительства и эксплуатации;
§ бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом (как правило, это деревянные строения, срок службы которых - 10 - 20 лет). Такого типа строения, планировка которых претерпела реконструкцию, и они стали пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке;
§ жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;
§ после аварии, пожара, стихийного бедствия - в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;
§ жилые дома, техническая эксплуатация которых невозможна. К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:
§ жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
§ жилые помещения в жилых домах, где находятся предприятия, учреждения и оборудование, эксплуатация которых запрещена санитарными нормами и правилами, поскольку приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, - в том случае, если вывести указанные производства из здания не представляется возможным;
§ жилые помещения, имеющие дефекты планировки;
§ жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают утвержденным показателям;
§ жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, - в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плит, балок, колонн, панелей и т. п.).
В индивидуальном порядке определяется, пригоден либо нет для постоянного проживания жилой дом, в котором часть жилых помещений уже непригодна для постоянного проживания. При этом учитываются размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкции и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания и т. п.
Конкретные обстоятельства. Когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он несет ответственность, используют жилье не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если предупреждение не возымеет действия и нарушения будут продолжаться, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (до одного года) для устранения допущенных нарушений.
На основании решения суда о расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению.
Обмен жилых помещений
Обмен жилых помещений - основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения.
Статья 67 ЖК РФ устанавливает, что «Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте.
Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения...».
Обмен жилого помещения, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и собственности общественных организаций, на жилое помещение, находящееся в частной собственности, производится путем передачи нанимателем жилья своих прав и обязанностей по договору найма собственнику частного жилого помещения, и приобретением взамен прав собственности на обмениваемое жилое помещение.
Обмен жилых помещений оформляется путем выдачи обменного ордера. По поручению местной администрации этот ордер выдает управление (отдел) учета и распределения жилой площади, управление жилищного хозяйства, бюро по обмену. Обменивающиеся стороны получают ордера на обмен в жилищном органе местной администрации, по месту нахождения которой находится одно из обмениваемых помещений. Выбирают этот орган наниматели сами.
Если заключено соглашение об обмене жилыми помещениями, оно вступает в силу с момента выдачи обменных ордеров. Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке.
Обмен возможен между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном, так и в разных городах, поселках и в других населенных пунктах. Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры, либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя. Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом, также могут обмениваться.
Обмен жилого помещения не допускается, если:
§ нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
§ обмен носит фиктивный характер;
§ дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;
§ предстоит капитальный ремонт дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
§ помещение является служебным или находится в общежитии;
§ в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых обмен запрещается.
Для обмена жилого помещения необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Если предстоит обмен смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них, требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.
В случае если нанимателем жилого помещения является ограниченно дееспособное лицо (лицо, находящееся под опекой, или попечительством), необходимо письменное согласие опекуна (попечителя).
Чтобы оформить обмен, нанимателю жилого помещения в доме государственного, муниципального, общественного жилого фонда следует подать в местную администрацию, руководителю предприятия, учреждения, организации заявление установленной формы. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Если в результате обмена граждане, пользующиеся жилым помещением по отдельным договорам найма, объединяются в одну семью для проживания в одной квартире, то им выдается один ордер и с ними заключается один договор найма жилого помещения, полученного по обмену. И напротив, когда проживающие по одному договору найма наниматель и совершеннолетние члены его семьи желают проживать раздельно по отдельным договорам найма и в результате обмена получают два или более жилых помещения, то им выдаются отдельные ордера и заключаются отдельные договоры найма.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселится в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.
При отсутствии согласия членов семьи нанимателя на обмен любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещение в разных домах (квартирах), при этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
Суд может признать обмен жилыми помещениями недействительным:
§ если в ходе обмена нарушены требования, предусмотренные законодательством;
§ по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признается недействительным из-за неправомерных действий одной из сторон, то виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.
Граждане, обменявшие занимаемые ими жилые помещения самовольно без обменных ордеров, подлежат выселению из этих помещений в административном порядке.