Купля-продажа жилых помещений - самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).
Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:
§ установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) - наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;
§ вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.
Все остальное существующее объемное регулирование этого вида операции осуществляется в виде законодательства и актов исполнительной власти членов федерации и органов местного самоуправления.
Остальное нормативное регулирование сделок купли-продажи жилья принимается на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, что приводит к существенным различиям в практической деятельности жилищных рынков (осуществления операций) в различных территориях.
Ниже приводятся общие положения для договоров купли-продажи в России.
Предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть точно определен, т. е. в договоре должны содержаться данные, позволяющие точно установить, какое недвижимое имущество передается покупателю, в том числе данные, позволяющие определить передаваемое имущество в составе другого объекта недвижимости или на земельном участке. Неопределенность предмета договора ведет к его ничтожности (договор считается незаключенным).
|
|
В случае купли-продажи жилого помещения предмет договора обладает дополнительной важной и неотъемлемой характеристикой - передаваемая недвижимость должна иметь статус жилого помещения (дома), т. е. быть зарегистрирована в качестве жилого помещения (дома) в соответствующих государственных органах (как правило в территориальном Бюро технической инвентаризации). Жилые помещения должны отвечать ряду нормативных требований, установленных законодательством.
Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. Документом, устанавливающим право собственности на продаваемое жилое помещение, является Свидетельство о праве собственности на жилое помещение (дом). В настоящее время в практике заключения таких сделок на большинстве территорий требуется и дополнительное доказательство права собственности в виде документа, подтверждающего законность приобретения недвижимости в собственность. Таким дополнительным доказательством могут служить:
§ Договор передачи приватизированного жилого помещения;
§ Свидетельство о праве на наследство;
§ Договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;
§ Договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома;
§ Договор купли-продажи;
§ Договор дарения;
§ Договор мены;
§ Договор о разделе строения;
§ Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на жилое помещение;
|
|
§ Копия решения суда о разделе дома между супругами. Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является цена.
Если в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого помещения, то договор о его продаже считается незаключенным. Цена жилого помещения определяется соглашением сторон. К договорам купли-продажи недвижимости не применяется правило из общих положений о договорах (глава 27 ГК РФ), устанавливающего, что, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Если цена в договоре продажи установлена за единицу площади жилого помещения, как правило, за 1 м общей площади, то общая цена жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения. Когда иное не предусмотрено законодательством или договором продажи жилого помещения, установленная в нем цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим жилым помещением соответствующей части земельного участка или права на нее.
Как уже упоминалось выше, другим существенным условием договора купли-продажи жилья является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, с указанием их прав. Такими лицами могут быть:
|
|
- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия срока договора найма;
- получатель ренты, сохраняющий право пожизненного проживания (возможно, с правом пожизненного содержания) в жилом помещении.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения законного права пользования жилым помещением.
Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, пописанного сторонами.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До момента регистрации данного договора фактически собственником жилого помещения считается продавец.
После государственной регистрации договор купли-продажи жилого помещения не может быть аннулирован по желанию сторон, в этом случае необходимо заключить новый договор о расторжении первоначального договора.
В рамках государственной регистрации сделок купли-продажи должна осуществляться проверка соблюдения охраняемых законом прав на данное помещение. Например, для того чтобы продать жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, следует получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение подобной сделки; если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для отчуждения жилья необходимо согласие второго супруга.
1. Можно ожидать, что по мере развития регистрационной системы будет выполнена поставленная перед ней задача учета в одной базе данных всех законных прав, связанных со всеми объектами недвижимости, однако в настоящее время для регистрации операции с жилым помещением необходимо представить определенный пакет документов, чей состав определяется региональным и местным законодательством.
На продавце лежит обязанность предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках жилого помещения, если они ему известны. В случае, если данные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи жилого помещения, покупатель вправе потребовать от продавца: снижения цены, устранения таких дефектов; самостоятельно устранить такие дефекты и потребовать от продавца компенсации затрат на устранение дефектов; отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег.
Важно отметить, что покупатель не имеет права требовать замены, поскольку помещение, являющееся предметом договора, является индивидуально определенным.
Поскольку незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков, могут быть проданы в собственность гражданам, практически во всех территориях существует особенное регулирование таких сделок. Специальное регулирование касается как ценообразования, определения объектов, подлежащих продаже, определения допущенных покупателей, так и порядка принятия решения о продаже.
Очевидно, что в условиях незавершенности системы регистрации прав на недвижимое имущество, оформление сделок купли-продажи часто требует специальных знаний и навыков по проверке многочисленных фактов. В настоящее время в России эту функцию выполняют агентства по работе с недвижимостью, однако такие агентства не принимают на себя материальной ответственности за недостатки в своей работе. При том, что любые споры, возникшие из или в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи недвижимости, угрожают сторонам значительными материальными потерями, недостаточное развитие регистрационной системы, повышающее коммерческие риски сторон, является одним из основных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости в целом.
Мена жилыми помещениями
В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.
Как и в договоре купли-продажи, существенным условием договора является точное определение его предмета. В договоре мены должны быть указаны данные, позволяющие установить, какие именно жилые помещения подлежат обмену, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При составлении договора в его тексте необходимо оговорить также все хозяйственные и бытовые строения и сооружения (сарай, баня, колодец, мастерская, бассейн, теплицы и т. д.), которые переходят в собственность нового владельца вместе с домом. Если указанные данные в договоре мены отсутствуют, то предмет договора считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Так же как и при купле-продаже, стороны обязаны предупредить друг друга о правах третьих лиц на обмениваемые жилые помещения, а также передать недвижимость, соответствующую условиям договора о его качестве.
Если иное не вытекает из договора мены, обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными, а расходы по их передаче и принятию несет в каждом случае та сторона, на которую возлагаются соответствующие обязанности. К расходам на передачу и принятие обмениваемых жилых помещений прежде всего относятся расходы по оформлению прав собственности на эти помещения.
В случае, если обмениваемые по договору мены жилые помещения признаются сторонами неравноценными, одна из сторон оплачивает разницу в ценах. Оплата разницы должна быть произведена непосредственно до или после передачи жилого помещения. Договором может быть предусмотрен другой порядок производства платежа.
Стороны могут предусмотреть в договоре сроки, в которые передадут друг другу обмениваемые жилые помещения. Моменты передачи помещений могут не совпадать. Если в договоре мены сроки передачи не урегулированы и они не совпадают, применяются правила ГК РФ о встречном исполнении обязательств, т. е., если имеет место неисполнение одной из сторон своих обязательств либо обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по договору не будут исполнены в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение либо отказаться от договора и потребовать возмещение убытков.
Договор мены жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации в тех же органах, что и договор купли-продажи жилого помещения, и считается заключенным с момента такой регистрации.
По договору мены осуществляется переход права собственности на обмениваемые жилые помещения, что подлежит обязательной государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным в результате мены жилым помещением несмотря на то, что предмет договора получен им во владение и (или) пользование.
В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона имеет право получить судебное решение об обязательной государственной регистрации и возмещении причиненных такой задержкой убытков.
Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.
Аренда жилого помещения
Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
С введением в действие второй части Гражданского кодекса, принятой Государственной Думой 22.12.95 г., договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры аренды жилых помещений с участием граждан, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок своего действия.