Обязательным и бесспорным субъектом отношений по обеспечению коммунальными услугами является ресурсоснабжающая организация. В действующих нормативно-правовых актах наличествует легальное определение ресурсоснабжающей организации – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющий продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод)[23]. А. Ю. Канцер считает данное определение не достаточно полным, предлагая собственное: «ресурсоснабжающая организация – юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), определенное актом органа власти в качестве ресурсоснабжающей организации, обязанное осуществлять продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод) по регулируемым тарифам путем заключения договоров ресурсоснабжения, посредством присоединения абонентов к сетям»[24]. На наш взгляд, данное определение действительно является более точным.
Еще одним обязательным субъектом отношений будут являться собственники и наниматели помещений – конечные потребители коммунальных услуг. Однако в системе жилищно-коммунального хозяйства при условии управления многоквартирным домом специальной организацией возникает промежуточный субъект, который в подзаконных актах, посвященных предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений, именуется исполнителем. «Исполнитель – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг»[25].
Не будем останавливаться на рассмотрении спорных вопросов терминологии, в том числе о соотношении понятий «абонент» и «потребитель»[26]. Для описания структуры договорных связей в отношениях по предоставлению коммунальных услуг мы будем использовать указанные выше понятия: «ресурсоснабжающая организация», «исполнитель» – специальный субъект, осуществляющий управление домом, и «потребитель» – конечный собственник.
При непосредственном управлении «ресурсоснабжающие» договоры, включающие договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами, носят индивидуальный характер и заключаются каждым собственником непосредственно с ресурсоснабжающими организациями от своего имени.
Исходя из анализа нормы, можем сделать вывод, что сторонами указанных договоров являются собственники помещений и непосредственно ресурсоснабжающая организация. Исполнитель в виде специального субъекта управления в цепочке связей отсутствует, в связи с чем можно говорить о простой структуре договорных связей в отношениях по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Это вполне логично, ибо целью избрания собственниками такого способа управления и является исключение посредников в процессе управления домом.
В качестве второго способа управления многоквартирным домом законодатель назвал управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В отличие от непосредственного управления собственниками помещений, при выборе данного способа в отношениях по управлению многоквартирным домом появляется специальный субъект – ТСЖ или специализированный кооператив. При названном способе управления, исходя из анализа норм жилищного законодательства, возможны два варианта построения структуры договорных связей по обеспечению собственников коммунальными услугами, которые условно можно назвать прямым и опосредованным.
При прямом варианте ТСЖ или кооператив несут ответственность за обеспечение наличия и качественного предоставления коммунальных услуг. Именно ТСЖ или кооператив выступают от имени собственников помещений многоквартирного дома при заключении различных договоров с ресурсоснабжающими организациями, то есть структура договорных связей в таком случае осложняется исполнителем. Складывается следующая структура договорных связей: ресурсоснабжающая организация заключает договор на поставку ресурса с исполнителем (ТСЖ или кооперативом), а конечные потребители (собственники) вносят плату за пользование коммунальной услугой исполнителю на основании членства в организации или договора с ней.
При опосредованном варианте управления многоквартирным домом ТСЖ или кооператив заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При таком варианте именно управляющая организация несет ответственность за обеспечение наличия и качественного предоставления коммунальных услуг, то есть является исполнителем, а ТСЖ или кооператив лишь осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.
В литературе отмечается, что подобная многоуровневая схема не отличается стройностью и вызывает определенные организационные вопросы, в частности: какой статус приобретают товарищество либо кооператив, «осуществляя контроль» за деятельностью исполнителя? Могут ли собственники обращаться с претензиями относительно порядка и качества предоставления коммунальных услуг непосредственно к их исполнителю, учитывая «контролирующий» статус ТСЖ или кооператива? Изменится ли при привлечении управляющей организации порядок оплаты коммунальных услуг для собственников, не являющихся членами товарищества либо кооператива, и на каком основании в последнем случае ими должны перечисляться платежи управляющей организации[27]?
В рамках третьего способа управления собственники заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, которая, в свою очередь, заключает договоры на снабжение с ресурсоснабжающими организациями. Именно управляющая организация выступает в качестве исполнителя при предоставлении коммунальных услуг.
Отдельно стоит отметить, что, несмотря на выбранный собственниками способ управления многоквартирным домом, вышерассмотренные варианты построения договорных связей могут быть изменены.
Так, с июня 2011 года ЖК РФ предусматривал возможность внесения собственниками и нанимателями платы за коммунальные услуги по решению общего собрания непосредственно ресурсоснабжающим организациям, несмотря на то, что выбранный способ управления предполагает наличие исполнителя – товарищества, кооператива или управляющей организации. При этом внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям признавалось выполнением своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед исполнителем. Логика данного механизма понятна: в случае недобросовестности исполнителя собственникам помещений предоставлялась возможность принять решение об исключении исполнителя из цепочки денежных отношений, связанных с расчетами за коммунальные услуги, но не из структуры договорных связей.
Однако данное положение дел не совсем отвечает принципам обязательственного права. Ведь договорные отношения в таком случае наличествуют между собственниками (нанимателями) и исполнителем – товариществом, кооперативом или управляющей организацией в зависимости от способа управления, а договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией у собственников отсутствуют. Более того, такой механизм внесения платежей затруднителен с точки зрения их учета.
Федеральным законом № 59-ФЗ от 03.04.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» указанный механизм был доработан. В соответствии с новыми положениями исключается возможность внесения платежей напрямую ресурсоснабжающей организации при наличии договорных отношений с исполнителем. При этом устанавливаются случаи, при которых коммунальные услуги оказываются собственникам и нанимателям непосредственно такой организацией в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг (далее – «прямые» договоры).
То есть спорный механизм прямого внесения платежей «собственник – ресурсоснабжающая организация» при отсутствии договорных отношений заменен на вполне понятный и логичный вариант «прямого» договора между указанными субъектами. Отныне исполнитель исключается не только из цепочки расчетов за ресурс, но и вовсе из структуры договорных связей по предоставлению коммунальных услуг.
Основанием для заключения прямого договора является решение общего собрания собственников помещений о переходе на «прямые» договоры или решение о сохранении схемы «собственник – ресурсоснабжающая организация» на основании ранее принятого собственниками решения о переходе на прямые расчеты.
Также законодатель вводит одно новое основание для заключения «прямого» договора, которое предусмотрено для самой ресурсоснабжающей организации. Так, ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от договора снабжения, заключенного с исполнителем, по причине наличия задолженности со стороны последнего, и заключить «прямые» договоры с потребителями. Задолженность должна быть признана самим исполнителем, либо ее наличие должно быть подтверждено вступившим в законную силу судебным актом и иметь размер, равный или превышающий две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.
Таким образом, новые положения ЖК РФ предоставляют собственникам и ресурсоснабжающим организациям право в одностороннем порядке изменить, а именно упростить структуру договорных связей по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме, несмотря на выбранный способ управления, исключив из цепочки договорных отношений исполнителя – ТСЖ, кооператив или управляющую организацию, которые осуществляют управление домом.