Раздел I. Общая характеристика корпоративных организаций-участников жилищных отношений.
Система корпоративных организаций-участников жилищных отношений.
Формы участия граждан и юридических лиц в деятельности корпораций.
Общие и специальные требования к юридическим лицам-участникам жилищных отношений.
Лицензирование и саморегулирование деятельности по управлению многоквартирными домами.
Раздел II. Корпоративные коммерческие организации.
Создание и деятельность управляющих организаций.
Договор управления многоквартирным домом.
Ответственность управляющих организаций. Прекращение деятельности.
Собственники (наймодатели) жилищного фонда социального использования. Наемные дома.
Ресурсоснабжающие организации
Раздел III. Корпоративные некоммерческие организации.
Товарищества собственников недвижимости и жилищные (жилищно-строительные) кооперативы: сравнительно-правовой анализ
Создание и возникновение членства в организации.
Система и компетенция органов управления и контроля.
Виды и формы проведения общих собраний членов корпораций.
Правовое положение участников товарищества (кооператива). Прекращение членства.
Особенности создания и деятельности жилищных накопительных и иных специализированных кооперативов.
Раздел IV Взаимодействие корпораций при многоуровневой системе управления многоквартирными домами.
Привлечение товариществом собственников недвижимости управляющей организации: структура договорных связей и распределение функций.
Предоставление коммунальных услуг при многоуровневой системе управления многоквартирным домом.
Определение размера и порядка внесения платы за жилое помещение при многоуровневой системе управления многоквартирным домом.
Общая характеристика корпоративных организаций-участников жилищных отношений.
Сложность и значимость правовой регламентации возникающих в жилищной сфере отношений сомнений не вызывает, особенно учитывая социальную направленность соответствующего правового регулирования. В литературе неоднократно указывалось на наличие достаточно обширного перечня остро стоящих проблем в этой области [1]. В рамках системы управления многоквартирными домами и непосредственно связанной с ней сферы жилищно-коммунального обслуживания складывается целый клубок корпоративных и договорных связей, обусловленных избираемой собственниками моделью управления многоквартирным домом. Целью дальнейшей модернизации жилищного законодательства, несомненно, должно быть четкое и детальное регулирование всех форм взаимодействия участников жилищных отношений: граждан, организаций и органов власти, а также понятность и прозрачность предлагаемых законодателем вариантов управления.
Для управления и обслуживания обозначенной отрасли привлечены как коммерческие, так и некоммерческие организации, создаваемые в следующих целях: управления общим имуществом многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилья, осуществления деятельности по удовлетворению жилищных потребностей граждан и т.п. Большая часть юридических лиц, в той или иной мере задействованных в жилищной сфере, относится к числу корпораций.
Формы взаимодействия организаций и граждан в процессе управления многоквартирным домом могут носить как корпоративный, так и договорный характер. При создании некоммерческих корпораций для управления многоквартирным домом все или часть собственников помещений дома, обладающих большинством голосов, приобретают статус членов таких организаций с соответствующей ему объемом корпоративных прав и обязанностей. Собственники, не обладающие правами участия, заключают с организацией договор с целью надлежащего выполнения своих обязательств по содержанию и ремонту дома, а также оплате коммунальных услуг. При привлечении к управлению домом профессиональной организации извне, собственники помещений многоквартирного дома вступают в договорные отношения с ней. Причем названный договор по критерию обязательности заключения может быть как свободным, так и обязательным. Помимо этого при выборе любого варианта управления домом собственники в случаях указанных в законе наделены правом самостоятельного заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. При непосредственном управлении многоквартирным домом, собственники пользуются исключительно договорными формами взаимодействия с лицами, выполняющими работы и оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также с поставщиками коммунальных услуг. При этом законодатель предусматривает две модели участия собственников в договоре: каждым собственником заключается отдельный договор от своего имени либо все (или большинство) собственников вступают в качестве одной стороны договора. Однако в некоторых случаях законодатель упоминает одновременно два названных варианта, как например, при оформлении договора с управляющей организации (ст.162 ЖК РФ), что вызывает сложности надлежащего оформления складывающихся отношений.
Особенностью возникновения договорных, как впрочем и корпоративных, отношений, возникающих в исследуемой сфере следует назвать основание их заключения – решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Поэтому важно отметить, что в системе складывающихся отношений центральное место занимает неправосубъектное гражданско-правовое сообщество – общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Оно функционирует независимо от выбора того или иного способа управления многоквартирным домом и выступает в качестве базового элемента системы складывающихся жилищных отношений. Только на основании решения общего собрания осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом, то есть, создается некоммерческая корпорация либо заключается управленческий договор, определяются подрядчики и исполнители при заключении договоров на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении. Как следствие, посредством решения общего собрания возникшие ранее договорные либо корпоративные отношении прекращаются. Изменение сложившейся системы договорных связей также допустимо только на основании указанного акта, в частности, несмотря на наличие корпорации, возможно внедрение прямых договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями.
Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, неоднородны по своим признакам, прежде всего, среди них есть управленцы-профессионалы и организации, созданные с этой целью самими собственниками помещений, что накладывает отпечаток на характер их деятельности и предъявляемые к ним требования. Всю совокупность требований, предъявляемых к организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, можно структурировать следующим образом: требования к организационно-правовой форме, численности и виду правоспособности организации, требования к содержанию учредительных документов, требования к структуре органов юридического лица и задействованным в них лицам, требования по исполнению информационных обязанностей и осуществлению отчетности.
Для организаций, создаваемых собственниками помещений многоквартирного дома организационно-правовая форма прямо определена законом – это некоммерческие корпорации: товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные кооперативы. Для остальных участников анализируемого круга отношений таких ограничений законодателем не установлено, но учитывая специфику осуществляемой деятельности, чаще всего ими выступают коммерческие организации. Что касается индивидуальных предпринимателей, согласно статистике, в г. Москве всего 5 индивидуальных предпринимателей занимаются деятельностью по управлению многоквартирными домами, а в целом по стране их менее 1 %[2].
(Итак, в соответствии с действующим жилищным законодательством управляющая организация – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Таким образом, управляющая организация может быть создана в форме как коммерческой, так и некоммерческой организации, а также может действовать в качестве индивидуального предпринимателя. При этом, деятельность по управлению многоквартирными домами является предпринимательской. Законодатель особо подчеркивает это наименованием разрешительного документа - «лицензия на осуществление предпринимательской деятельности».
Относительно возможности деятельности управляющей организации в форме коммерческих организаций вопросов не возникает. Все некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью. В настоящее время присутствует терминологическое противоречие – законодатель принял решение не применять в отношении некоммерческих организаций термин «предпринимательская деятельность», заменив его термином «приносящая доход деятельность», что исходит из текста статьи 50 ГК РФ. При этом и в статье 123.34 ГК РФ, посвященной автономным некоммерческим организациям, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях законодатель оставил формулировки о предпринимательской деятельности некоммерческих организаций. Отмечая безусловное несовершенство действующего законодательства в данном аспекте, мы умышленно не будем углубляться в этот крайне дискуссионный вопрос, удовлетворившись разъяснениями Пленума Верховного суда РФ о тождественности правового регулирования приносящей доход деятельности некоммерческих организаций и предпринимательской деятельности коммерческих организаций.
Некоммерческая организация в соответствии с действующим законодательством вправе осуществлять приносящую доход деятельность, исключительно если это служит достижению целей, ради которых она создана и соответствует указанным целям. Таким образом, по общему правилу, если уставом некоммерческой организации в качестве цели и видов деятельности предусмотрена деятельность по управлению многоквартирными домами, то она вполне может осуществлять приносящую доход деятельность в этой сфере.
Некоторые ученые подвергают критике саму предоставленную законодателем возможность вести деятельность управляющей организации в качестве индивидуального предпринимателя, обосновывая это отсутствием уставного капитала, учредительных документов, обособленного имущества, резервного фонда [8, с.20]. Сфера управления многоквартирными домами действительно является крайне важной и ответственной, однако, на наш взгляд, на практике ни размер уставного капитала, ни наличие требований к созданию резервного фонда не обеспечивают действенных гарантий кредиторам. Более того, тот факт, что индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам всем своим имуществом, скорее мотивирует лицо на добросовестное поведение на рынке управления многоквартирными домами)
Создание и государственная регистрация организаций с целью управления многоквартирными домами может сопровождаться дополнительными требования для некоторых из них. В частности, согласно ст. 136 ЖК РФ при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, следует не забывать о том факте, что ФЗ «О некоммерческих организациях», а значит, и предусмотренный в нем порядок их создания, не распространяется на ТСЖ и потребительские кооперативы, что уже само по себе выделяет их из общей массы некоммерческих организаций по заданному критерию.
Большинство участников жилищной сферы имеют специальную правоспособность. Помимо этого, применительно к управляющим организациям в законе закреплен разрешительный порядок их деятельности. В доктрине появившиеся в ЖК РФ положения о необходимости лицензирования данного процесса вызвали дискуссии: ряд ученых придерживаются мнения о необходимости саморегулирования данного вида деятельности, поскольку «нормы саморегулирования, как правило, гибче норм, устанавливаемых государством[3]», но есть и противники такого подхода, которые исходят из потенциальной возможности нанесения ущерба широкому кругу потребителей, что влечет необходимость введения разрешительного порядка[4].
Управление корпорациями в жилищной сфере, как правило, строится на двухзвенной структуре органов управления. (специфика деятельности ЖНК и потенциально большое количество его членов привело к усложнению законодателем модели его упраления). Кроме того, применительно к жилищной кооперации традиционно предлагается в качестве альтернативы общему собранию созывать конференцию. Не лишним будет упомянуть, что наличие органов контроля в некоммерческих корпорациях, в отличие от коммерческих, является обязательным.
Для ряда перечисленных организаций предусмотрены повышенные требования к должностным лицам их органов управления и контроля. Например, согласно ст. 193 ЖК РФ одним из лицензионных требований является наличие у руководителя управляющей компании квалификационного аттестата, должностного лица соискателя лицензии не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики средней и выше тяжести, не должно быть сведений о назначении ему наказания в виде дисквалификации и сведений в реестре лиц, осуществлявших функции руководителя организации, лицензия которой была аннулирована. Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане, имеющие судимость за умышленные преступления, в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации и которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года (ст.116.1 ЖК РФ). Для членов правления ТСЖ в законе предусмотрены лишь общепринятые требования, исключающие их заинтересованность (ст.147 ЖК РФ).
Данные требования выполняют функцию недопущения к столь важной сфере субъектов, чья репутация в сфере управления потеряна, и предъявляются в рамках общей тенденции ограничения управленческих возможностей лиц, совершивших правонарушения в определенной сфере.
Собственники наделены контрольными функциями по отношению к организациям, осуществляющим управление многоквартирным домом. Формы такого контроля зависят от выбранного варианта управления. При создании собственниками некоммерческих корпораций контроль осуществляется посредством заслушивания и обсуждения отчетов исполнительных органов на очередном общем собрании их членов и результатов заключения ревизионной комиссии. Управляющие организации отчитываются перед собственниками ежегодна по итогам исполнения договора управления.
Помимо контроля со стороны собственников деятельность организаций в сфере управления домами является предметом проверки со стороны органов государственного жилищного надзора.
Информационные обязанности (касаемо перечня предоставляемых работ и услуг, тарифов на услуги, размера платы и пр.), лежат на всех субъектах управленческой деятельности, но состав и порядок предоставления информации может разниться в зависимости от внедренной системы управления, учитывая его производность от объема выполняемых субъектом управления функций.
Правовой статус управляющей организации характеризуется определенными особенностями, связанными с необходимостью обеспечения эффективности при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Прежде всего, они связаны с необходимостью получения управляющей организацией лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, поскольку деятельность по управлению осуществляется с целью извлечения прибыли, управляющие организации создаются обычно в форме коммерческих организаций[5]. При выборе данного способа управления собственники заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление этой деятельности. В таком случае именно управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за надлежащее предоставление коммунальных услуг. Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также, в случае необходимости, с третьими лицами, оказывающими услуги по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома, что предопределяет сложность структуры договорных связей. Таким образом, роль управляющих организаций сводится, главным образом, к содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию многоквартирного дома. Помимо перечисленных организации осуществляют целый ряд сопровождающих базовый функционал действий (планирование, организация, информирование, контроль и др.).
При избрании собственниками способа управления управляющей организацией каждый из них на основании решения общего собрания и на указанных в нем условиях заключает соответствующий договор. При отсутствии инициативы и активности со стороны собственников отбор управляющей организации по итогам открытого конкурса вносит свои коррективы в порядок заключения и определение условий договора, в формировании которых собственники уже не принимают участия. При управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК и т.п.) в соответствии со ст. 148 ЖК РФ заключение договоров на управление многоквартирным домом отнесено к числу обязанностей исполнительного органа юридического лица, им же, вероятно, и осуществляется выработка и согласование условий такого договора с управляющей организацией. В связи с наличием возможности привлечение управляющих организаций некоммерческими корпорациями их деятельность можно дифференцировать на подвиды в зависимости от объема полномочий и степени самостоятельности субъекта при ее осуществлении
Организации, созданные самими собственниками, а именно: товарищества собственников жилья, жилищные (жилищно-строительные) и иные специализированнее кооперативы, имеют определенную законом специфику. Прежде всего, это некоммерческие организации, имеющие соответствующие цели деятельности. Их корпоративная природа позволяет полноценно включиться названным организациям в систему управления: такое построение оптимально способствует реализации прав собственников на участие в управлении домом. Структура органов корпорации позволяет привлечь всех или большинство собственников для принятия особо значимых решений (относящихся к исключительной компетенции общего собрания членов), самостоятельно определиться с руководителем организации, ведущим текущее руководство и заключающем договоры, и использовать ревизионную комиссию для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью. При этом, в процессе реализации данного варианта управления, возможна различная структура договорных связей:
ТСЖ или кооператив своими силами выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, имея в штате соответствующих специалистов либо привлекают на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
Несмотря на общность, жилищные (жилищно-строительные) кооперативы и ТСЖ имеют и ряд отличительных признаков, заложенных в порядке и целях их создания, компетенции органов, условиях вступления и прекращения членства в организации. Дело в том, что целью создания ЖК (ЖСК), в первую очередь, является удовлетворение жилищных потребностей его членов за счет объединения их имущественных взносов и параллельно, как на этапе их внесения, так и в последующем, выполнение функций по управлению многоквартирным домом. Модель ЖК (ЖСК), заложенная в ЖК РФ, к сожалению, рассчитана лишь на первоначальный этап работы кооператива (до полной оплаты его членами паевых взносов), об этом свидетельствуют закрепленные в законе условия вступления и прекращения членства в кооперативе, а также порядок определения количества голосов, принадлежащих участнику при принятии решений высшим органом управления кооператива. Используемый законодателем подход не обеспечивает интересы членов кооператива, ставших собственниками, усложняет их участие в деятельности по управлению домом на тот случай, когда кооператив как организация сохранен собственниками для этих целей. В этой части положения жилищного законодательства, позволяющие использовать данную организационно-правовую форму для управления многоквартирным домом, должны быть дифференцированы в зависимости от этапа, в рамках которого кооператив выполняет данную функцию, дабы избежать необоснованных ограничений при реализации собственниками своих прав по управлению домом. Кроме того, поскольку собственники не обязаны быть членами некоммерческих корпораций, осуществляющих управление многоквартирным домом (согласно положениям жилищного законодательства для их создания достаточно решения собственников, обладающих большинством голосов), требует договорного оформления участие последних в несении расходов на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание дома. Соответствующие договоры заключаются между собственниками – не членами юридического лица и самим юридическим лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом. В отношении кооперативов указание на необходимость заключения названых договоров отсутствует.
ТСЖ (ЖК, ЖСК и т.п.) наделено возможностью привлечения к управлению многоквартирным домом управляющей организации посредством заключения договора с ней, что не меняет сути выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, но перераспределяет осуществляемые некоммерческими корпорациями функции. Определение законодателем в ст. 161 ЖК РФ товарищества (кооператива) либо управляющей организации в качестве ключевой фигуры, ответственной за надлежащее содержание общего имущества, своевременность предоставления качественных коммунальных услуг и обеспечение готовности инженерных систем дома, продиктовано выбранным собственниками способом управления многоквартирным домом. В дополнение к основным положениям норма, посвященная ответственности ТСЖ (ЖК, ЖСК и т.п.), содержит указание на необходимость контроля со стороны товарищества или кооператива за выполнением привлеченной ими управляющей организаций своих договорных обязательств. Вместе с тем, ее статус ответственного лица остается, на наш взгляд неизменным, особенно учитывая структуру построения ст. 161 ЖК РФ, поскольку правило, касающееся контроля со стороны ТСЖ, изложено внутри нормы о его ответственности. Возложение же полноценной ответственности перед собственниками на управляющие организации предусмотрено в другой части статьи, характеризующей иной способ управления и не предусматривающей вариативности. Противоположный взгляд привел бы к искажению сути выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом. Вместе с тем в науке на этот счет встречается позиция, согласно которой само наличие договора управления независимо от его субъектного состава рассматривается в качестве соответствующего способа управления многоквартирным домом[6].
Управляющая организация либо ТСЖ (ЖК, ЖСК) выступает в роли исполнителя коммунальных услуг. При усложнении структуры управления за счет договора некоммерческих корпораций с управляющими организациями соответствующая функция переходит к последней и члены ТСЖ (кооператива) вносят плату за коммунальные услуги ее исполнителю. В этой связи не ясно, есть ли надобность в заключении помимо договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, договоров, сопровождающих платежи собственников за коммунальные услуги непосредственно управляющей организации. Особенно остро встает вопрос о собственниках, не являющихся членами товарищества (кооператива), чьи платежи за жилое помещение в полном объеме опосредованы договором с созданной для управления домом организацией.
В итоге, учитывая общность осуществляемых юридическими лицами в жилищной сфере видов деятельности, полагаем, следует стремиться к универсализации предъявляемых к организациям требований и правил, конечно, не забывая при этом о целях их деятельности. Извлечение прибыли, ради которой создана и функционирует специализированная организация и необходимость защиты интересов собственников, совершенно обосновано приводит к появлению повышенных требований к субъекту-профессионалу.
Другое дело - созданные собственниками некоммерческие корпорации. Почему бы не закрепить в законе общие или сходные нормы, касающиеся требований к их руководителям, к порядку и содержанию договоров, заключаемых с собственниками, не принимающими в них участия. Или возьмем, например, одно из важнейших составляющих их деятельности -порядок созыва и проведения общего собрания членов. Так, не совсем ясно, применимы ли ко всем некоммерческим корпорациям, нормы, закрепляющие правила об организации общих собраний собственников помещений многоквартирного дома. В частности, согласно ст. 146 ЖК РФ, регламентирующей порядок организации общего собрания членов ТСЖ, положения статей 45 - 48 ЖК РФ (о порядке проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено специальными нормами. Схожих указаний при проведении общего собрания членами жилищного (жилищно-строительного) кооператива законодательство не содержит, поскольку порядок его созыва и проведения определяется уставом кооператива (ст.ст. 113, 116 ЖК РФ). Однако, исходя из схожей направленности деятельности названных организаций, отсутствия в ЖК РФ специальных правил о проведении общего собрания членов кооператива и частичного субсидиарного регулирования (указание в ст. 117 ЖК РФ на соблюдение требований по организации собрания собственников при использованием кооперативом информационной системы (ст.47.1 ЖК РФ)), считаем необходимым дать последним более широкое применение при проведении общих собраний членов кооператива.
В числе кооперативов обособлен жилищный накопительный кооператив. Данное юридическое лицо не привлекается к управлению многоквартирными домами. Деятельность ЖНК регулируется ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах», это корпоративная некоммерческая организация - потребительский кооператив, создаваемая в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК аккумулирует денежные средства своих пайщиков и использует их для приобретения жилых помещений с учетом пожеланий каждого пайщика. Приобретению жилого помещения предшествует стадия накопления денежных средств, вносимых членом кооператива. Когда накопление достигает определенной величины, кооператив приобретает жилое помещение. При этом ЖНК фактически кредитует своих членов, используя средства других участников, а также заемные средства, доходы от предпринимательской деятельности. Поэтому считается, что деятельность ЖНК основана на большем риске, нежели деятельность иных кооперативов в жилищной сфере[7]. Принципиальное отличие данной организации заключается в специфических формах участия физических лиц в ее деятельности, обусловленных тем, что приобретение жилья осуществляется в основном за счет собственных средств граждан-членов кооператива. По названной причине не возможно одновременное предоставление жилых помещений всем членам кооператива, жилые помещения приобретаются в разных жилых домах (со своими уже выбранными способами управления). В свете сказанного к кооперативу предъявляется ряд специальных требований, сопровождающих привлечение денежных средств граждан: контроль со стороны Банка России, в том числе включение организации в отдельный реестр, соответствие кооператива нормативам финансовой устойчивости, закрепление в законе пределов и характеристик возможных форм участия в нем граждан, ограничения на совершение указанным субъектом ряда сделок и дополнительная отчетность организации. Трехзвенная система органов управления кооператива, предлагаемая законом не вызывает возражений с учетом большого количества членов организации (от 50 до 5000 человек), однако используемая при этом терминология порождает вопросы. В частности, термином «правление», который традиционно используется для обозначения коллегиального исполнительного органа, обозначен иной по компетенции орган. Отступление от уже выработанной и широко применяемой нормативной лексики может привести к путанице и смешении компетенции органов в правоприменительной деятельности.
Автономное место в анализируемой системе занимают и ресурсоснабжающие организации, поскольку, с одной стороны, закон гарантирует им договорные отношения по поставке коммунальных ресурсов товариществам собственников жилья (кооперативам) или управляющим организациям, выполняющими роль исполнителей при предоставлении коммунальных услуг, а с другой, допускает существование прямых договорных отношений между ресурсоснабжающими организациями и собственниками либо нанимателями жилых помещений.
В рамках рассматриваемых вопросов заслуживает особого внимания закрепленная в ст. 161.1 ЖК РФ обязанность собственников дома при отсутствии в нем ТСЖ (кооператива) избрать из своего числа совет многоквартирного дома и выбрать председателя совета, полномочия которого специально перечислены в ЖК РФ. В противном случае органы местного самоуправления обеспечивают созыв общего собрания собственников с соответствующей повесткой или с требованием о создании корпорации. Не вдаваясь в научные дискуссии по поводу правовой природы данного института, определим место и роль совета многоквартирного дома с точки зрения выстраиваемой нами системы договорных и корпоративных форм взаимодействия участников жилищной сферы. Бесспорно, в силу прямого указания закона обозначенный совет создается вне корпораций, более того, при их отсутствии, являет собой группу активных собственников, представляющих в договорных отношениях как свои собственные интересы, так и интересы остальных собственников помещений, при проведении предварительной преддоговорной работы (выбор и обоснование модели договора, определение контрагента, составление проекта договора, переговоры и т.п.), а в дальнейшем – при осуществлении контроля за исполнением договора. Председатель совета может выступить в качестве представителя остальных собственников при заключении, изменении и расторжении договоров в жилищно-коммунальной сфере.
Для упрощения взаимодействия между субъектами жилищных отношений как в сфере управления МКД, так и в жилищно-коммунальной сфере, задействована государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Она служит вспомогательным механизмом, обеспечивающим эффективное функционирование жилищной отрасли. При этом очень важно, чтобы ее построение полностью отражало структуру связей, складывающихся между участниками указанных договорных и корпоративных отношений, ее использование было понятно и доступно, а главное, – во избежание нарушений прав участников, существовали действенные меры контроля за содержанием и соответствием действительности входящей в ее состав информации и надлежащим ее использованием.
В ситуациях осуществления управления одновременно двумя или тремя субъектами необходимо все звенья объединить в одну цепочку, замкнув составляющие на одном из них, занимающем центральное место в управлении многоквартирным домом, и исключив дублирование и параллелизм в их работе посредством распределения компетенции [8].